3 Belastingsoverwegingen bij de verkoop van uw huis

Door Forrest Baumhover

Lees meer over Forrest op Ask a Advisor van Investmentmatome

Of u nu wilt verhuizen, een grotere of kleinere ruimte wilt, of vindt dat het financieel zinvol is, het verkopen van uw huis is een grote beslissing. Het kan ook aanzienlijke belastinggevolgen hebben.

Hier zijn drie manieren waarop het verkopen van uw huis van invloed kan zijn op uw belastingplicht:

1. Gerealiseerde winst

Gerealiseerde winst is de winst die u behaalt bij de verkoop van een actief, zoals uw woning, en het kan belastbaar zijn. Volgens de IRS is de basisformule voor het berekenen van gerealiseerde winst als volgt:

Verkoopprijs - Verkoopkosten - Aangepaste basis = Gerealiseerde winst

Dit betekent dat u twee dingen moet berekenen om uw gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van uw huis te vinden: uw verkoopkosten en basis. Het klinkt misschien eenvoudig, maar beide houden rekening met factoren die u misschien niet hebt overwogen. En de juiste berekening ervan kan een verschil van duizenden dollars betekenen in uw belastingplicht.

Uw verkoopkosten omvatten eventuele afsluitkosten, provisies voor onroerend goed en andere gerelateerde kosten die u hebt betaald. Kam door uw afsluitende documenten om te zorgen dat u overal rekenschap van hebt gegeven. Neem geen onroerendgoedbelasting van de stad en de provincie in beslag, maar neem wel overdrachtsbelastingen op, indien van toepassing.

De basis omvat de oorspronkelijke aankoopprijs van uw huis, plus de kosten die u hebt gemaakt tijdens het sluiten van het huis, zoals een titelverzekering, wettelijke en registratiekosten of onderzoekskosten. Basis omvat ook de kosten van eventuele belangrijke verbeteringen, renovaties of systeemvervangingen die u hebt aangebracht. De IRS maakt een duidelijk onderscheid tussen reparaties die een normaal onderdeel zijn van onderhoud aan huis - zoals het repareren van lekken - en verbeteringen, zoals het vervangen van het sanitair systeem.

Voor een uitgebreidere lijst van wat wel en niet in uw berekeningen of verkoopkosten of -basis kan worden opgenomen, raadpleegt u IRS-publicatie 523, 'Uw huis verkopen'.

2. Long-tot-short-term capital gain

Als u een gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van uw woning hebt, wordt deze onderworpen aan vermogenswinstbelasting. Of het een lange- of kortetermijnwinst is, hangt af van hoe lang u uw huis bezit.

Als u uw woning minstens een jaar en een dag in bezit had, worden de winsten die u bij de verkoop behaalt, belast tegen langetermijnwinst op kapitaalwinsten, die varieert van 0% tot 23,8%. Anders worden ze belast tegen kortlopende meerwaarden, die gelijk zijn aan de gewone inkomsten. De langetermijnwinst op kapitaalwinsten is gebaseerd op de marginale belastingschijf van een belastingplichtige, maar is gunstiger. Een belastingplichtige in de belastingschijf van 15% betaalt bijvoorbeeld 0% aan een meerwaarde op lange termijn.

Als u overweegt uw woning binnen een jaar na aankoop te verkopen en winst te projecteren, overweeg dan of u het op een manier kunt verkopen die de verkoop kwalificeert als winst op de lange termijn. Als u uw hoofdverblijf echter met verlies verkoopt, mag u geen kapitaalverlies claimen, waardoor uw belastingaanslag zou afnemen.

3. Uitsluitingen

Volgens Section 121 staat de IRS belastingbetalers toe om de eerste $ 250.000 aan meerwaarden op de verkoop van hun hoofdverblijf uit te sluiten als ze voldoen aan bepaalde eigendoms- en gebruikseisen. Echtparen die gezamenlijk een aanvraag indienen, kunnen maximaal $ 500.000 uitsluiten.

Als u de woning gedurende ten minste twee van de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop had, voldoet u aan de eigendomsvereiste. Als de woning ten minste 730 dagen van de afgelopen vijf jaar uw hoofdverblijf was, voldoet u aan de gebruikseisen.

Als u getrouwd bent en gezamenlijk een aanvraag indient, moet u aan de gebruiksvereiste voldoen om in aanmerking te komen voor de uitsluiting van $ 500.000. U kunt zich nog steeds kwalificeren als slechts één persoon aan de eigendomsvereiste voldoet. En als u niet getrouwd bent, maar het huis met iemand anders verkoopt, kunt u elk de uitsluiting van $ 250.000 nemen, mits elk van u voldoet aan de gebruiksvereiste en ten minste een van u voldoet aan de eigendomsvereiste.

De IRS staat gedeeltelijke uitsluitingen toe voor diegenen die niet aan de vereisten voldoen, maar een huis verkopen vanwege werk of gezondheidsgerelateerde bewegingen, of onvoorziene gebeurtenissen zoals overlijden, echtscheiding, natuurramp, werkloosheid of andere kwalificerende redenen. IRS-publicatie 523 bevat meer details.

Onbevooroordeeld advies

Deze belastingoverwegingen zijn belangrijk, maar het lezen ervan is in geen geval een geschikte vervanging voor onbevooroordeeld advies, gebaseerd op uw persoonlijke situatie. Voordat u belangrijke beslissingen neemt over uw huisverkopen, neemt u een financiële planner met alleen kosten mee. Hij of zij kan rekening houden met alle factoren die van invloed zijn op uw beslissing. Het hebben van een relatie met een vertrouwde professional is de beste manier om een ​​plan samen te stellen dat uw financiële doelen bereikt.

Forrest Baumhover is een financieel planner met alleen kosten en de directeur van Westchase Financial Planning in Tampa, Florida. Voor meer informatie bezoek www.westchasefinancialplanning.com.

Afbeelding via iStock.