Huisvestingsherstel? De behuizingsboom komt aan

Huizenprijzen nemen weer toe - vooral in gebieden die het hardst zijn getroffen door de instorting van 2008-2009. Maar deze keer is het niet omdat de kleine en ongekunstelde beleggers naar binnen springen. Nu zijn het meer ervaren, meer verfijnde beleggers - waaronder veel Wall Street-beleggers en hedgefondsen. Colony Capital en The Blackstone Group steunen de spreekwoordelijke truck, geven honderden miljoenen uit en kopen tienduizenden huizen en appartementen.

Ja, achteraf is altijd 20/20. Maar nu weet zelfs de stomme dat de huisprijszeepbel van het midden van de jaren 2000 werd aangewakkerd door stom geld. En de domme weet het omdat zij degenen zijn die nog steeds pijn doen.

Een belangrijk verschil: terwijl de kleine huizenkopers 5 tot 1 of meer leverden om huizen te kopen (vaak met onfeilbare documentatie of leningen zonder papieren), zijn deze professionele beleggers zelf niet zo diep bevoorraad. Blackstone leent bijvoorbeeld 78 cent per dollar aan activa.

Als gevolg hiervan stijgen de investeringen in woningen, gemeten naar het percentage huizen dat wordt gekocht door investeerders, in stijgende lijn, samen met de huizenprijzen.

In een parallelle ontwikkeling hebben de aandelenkoersen een stijging gekend - meer dan 17 procent springen in de eerste vijf maanden van het jaar, voor een bescheiden pullback in de eerste week van juni.

Is er een spillover-effect? Er moet zijn.

Er is veel geschreven tijdens de huizenhausse - en de internetboom daarvoor - van het 'welvaartseffect'. Mensen konden hun stijgende huizenprijzen gebruiken om brandstof te verbruiken: ze gebruikten leningen voor huisgelijkheid om SUV's te kopen, high-end home theater systemen, boten, reizen naar Europa, en alle andere attributen van rijkdom - alle waardeverminderende activa, als ze überhaupt activa waren. Als ze niet direct lenen tegen het eigen vermogen, dan waren ze gewoon comfortabeler in het besteden van hun inkomen, veilig in de fantasie dat hun huis een betrouwbare vermogensgenerator was. De toegenomen consumptie zorgt voor een verhoogde productie, fabrieken en transportbedrijven huren mensen in en zetten ze aan het werk. De werkende wil mooie huizen, en dus huurt de economie bouwvakkers in om ze te bouwen.

Het welvaartseffect van huizenprijzen is bijzonder sterk omdat stijgende huizenprijzen bijdragen aan de mobiliteit van werknemers. Denk er eens over na: als u ondersteboven in uw huis bent en uw baan verliest, kunt u niet verhuizen om een ​​andere te nemen zonder contanten bij het sluiten te verzinnen. Wanneer huizen diep onder water zijn, verstoort het de arbeidsmarkt en kan kapitaal niet efficiënt worden toegewezen, omdat de meest productieve potentiële ondernemingen moeilijk hebben om geschoolde werknemers uit het hele land te vinden. Ze gaan zonder, of gaan met een tweede achterban - en werknemers smachten naar werkloosheidsuitkeringen.

Naarmate huizenprijzen zich herstellen, raken werknemers losgekoppeld van hun huizen en zijn ze vrij om te verhuizen om elders een kans te zoeken.

Dus het is logisch om een ​​stijging van de aandelenkoersen te zien. Maar bedenk hoe we hier zijn gekomen:

De Federal Reserve heeft jarenlang het gaspedaal gehandhaafd en de hypotheekrente naar het ongekende niveau van minder dan 4 procent gebracht. De Fed is ook in geld geschapen om geld te verdienen en reserve banken te reserveren, niet alleen voor staatsobligaties die ze verkopen aan de Federal Reserve, zoals al generaties lang het geval is, maar ook voor bijna alle financiële activa die ze hebben onder QE3 - het monetaire equivalent van urineren in de radiator en je vrouw en kinderen achter de auto krijgen om het te duwen.

In een normale economie zijn dit beleid zeer inflatoir. Maar dit is geen normale economie. Belangen bleven zo lang laag omdat beleggers zo schrik van de bijna instorting van 2008 waren dat ze meer dan een inflatie vreesden voor een deflatoire spiraal. En zolang de eurozone de basketcase was die Thatcher voorspelde, werkte dit goed. Kapitaal vloeide nog steeds naar de VS vanuit Azië en Europa omdat de alternatieven nog riskanter waren.

Hoe lang kan dat duren? Welnu, de kanarie in de kolenmijn, voor inflatoire voorspellingen, is langetermijnschuld. Dat betekent de rentetarieven die hypotheekverstrekkers eisen, omdat er niet veel langere termijn is dan hypotheken.

Een aanhoudende periode van bescheiden uitbreiding van de huizenprijzen zou leuk zijn. Maar er zijn enkele vroege aanwijzingen dat het slimme geld, als het niet op weg is naar de uitgangen, de ober op zijn minst heeft gevraagd om de cheque te brengen. Dat betekent niet dat het einde noodzakelijk is, noodzakelijkerwijs. Er is veel geld dat nog steeds op zoek is naar een huis. China is bijvoorbeeld nog steeds op zoek naar een veilige plek om de besparingen van een snelgroeiende economie te investeren met een buitengewoon hoge spaarquote - en Amerikaans onroerend goed is waarschijnlijk een huis voor een aanzienlijk deel ervan.

Gereproduceerd met de toestemming van Mortage-X.com - Originele grafiek hier.

Zoals u duidelijk kunt zien, gebeurde er begin mei iets dat de hypotheekmarkten ertoe aanzette om de inflatie of het resultaat - hogere rentevoeten - in de toekomst te voorspellen. Ja, de tarieven zijn nog steeds erg laag, volgens historische normen. Maar mensen kopen huizen op basis van betalingen, niet op basis van prijs (dit is stom, maar dit is de realiteit). Hogere rentetarieven zullen een effect hebben op de leningsbedragen waar kopers voor in aanmerking kunnen komen.

Het zijn niet alleen de 30-jarige hypothecaire kredietnemers die renteverhogingen meemaken. De renteverhogingen werden bevestigd door de stijging van het rendement op de 10-jaars kas, met rendementen die in de maand mei met 46 basispunten stegen.

Het is gewoon een illustratie van de zelfcorrigerende effecten van goed functionerende markten. Het is moeilijk voor mensen met een vlottend krediet om een ​​hypotheek te krijgen. Hoe veel klagen deze oorzaken ook zijn, dit is zoals het zou moeten zijn. Inflatie-angsten beginnen eindelijk de obligatiemarkten te disciplineren - opnieuw, zoals het zou moeten zijn. Dit stelt noch de behuizing noch de voorraden voor een snelle opkomst. Maar we moeten zulke dingen niet wensen.

Meer lezen van Investmentmatome:

• Beste 529 College Savings Plans 2013: Vergelijk & Kies de Top Account per staat
• Studie: slechts 24% van de actieve beleggingsfondsen presteert beter dan de marktindex
• 401 (k) Rollovers: het omrollen van een 401 (k) naar een No Fee IRA