Waarom omgekeerde hypotheken zijn nu moeilijker te verkopen

De miljoenen Amerikanen die niet genoeg geld hebben gespaard voor hun pensioen, hebben nog steeds een potentieel vangnet: hun eigen vermogen. Maar recente veranderingen in omgekeerde hypotheken betekenen dat senioren en hun gezinnen mogelijk lastiger beslissingen moeten nemen.

Met omgekeerde hypotheken kunnen mensen van 62 jaar en ouder hun eigen vermogen aanraken zonder het geld terug te betalen totdat ze verhuizen, het huis verkopen of sterven. Leners kunnen uitbetalingen doen als vaste bedragen, maandelijkse cheques of via een kredietlijn die kan worden aangeboord. De omgekeerde hypotheekschuld groeit in de loop van de tijd, meestal tegen variabele rentetarieven, en kan alle eigen vermogen in het huis uitputten, waardoor er niets overblijft voor erfgenamen. Als het huis minder waard is dan de omgekeerde hypothecaire balans, kunnen leners en hun erfgenamen echter niet verantwoordelijk worden gehouden voor dat verlies.

De leningen verdienden een slechte reputatie als commissieverslindende verkopers prooi op senioren die de complexiteit van de leningen niet begrepen of die financiële problemen hadden die zo ernstig waren dat ze snel het geld verbrandden. Een ander probleem waren gewetenloze adviseurs die mensen aanspoorden hun eigen vermogen te gebruiken om dubieuze beleggingen te kopen, waaronder dure lijfrentes.

In de loop der jaren heeft het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, dat toeziet op het Home Equity Conversion Mortgage-programma dat de meeste omgekeerde hypotheken verzekert, wijzigingen doorgevoerd die de leningen veiliger en in sommige gevallen goedkoper hebben gemaakt.

De kosten daalden voldoende, alleen financiële planners met een vergoeding die deze leningen van oudsher hadden gemeden, begonnen hen aan te bevelen aan rijkere klanten als een strategie voor portefeuillebescherming. Mensen konden lenen tegen een omgekeerde hypothecaire kredietlijn wanneer de markten daalden, in plaats van aandelen te verkopen op hun dieptepunten. Onderzoek, waarvan een groot deel werd gepubliceerd in het invloedrijke Journal of Financial Planning, vond dat de strategie meer mensen toestond meer geld uit te geven met minder risico op te weinig geld bij hun pensioen.

In oktober 2017 verminderde de Trump-administratie het bedrag dat mensen konden lenen en verhoogde de kosten, waardoor de hypotheekverzekeringspremie voor een kredietlijn van 0,5% naar 2% van de waarde van een woning werd verhoogd. HUD-secretaris Ben Carson noemde verliezen in het programma en de noodzaak om het op een "meer duurzame basis" te zetten.

Het gebruik van omgekeerde hypotheken voor portefeuillebescherming kan nog steeds zinvol zijn, maar de strategie is nu moeilijker te verkopen met de wijzigingen, zegt de gecertificeerde financiële planner Michael Kitces uit Columbia, Maryland, die een vroege voorstander van de strategie was.

"Voor een redelijk welvarende klant met een huis van $ 300.000 of $ 500.000, is dat $ 6.000 tot $ 10.000 aan vooraf te betalen kosten, voor het geval u de kredietlijn ooit zou nodig hebben", zegt Kitces. "Voor de meeste klanten is het gewoon een te grote mentale drempel."

Zelfs voordat omgekeerde hypotheken duurder werden, waarschuwde het Consumer Financial Protection Bureau vorig jaar tegen een andere strategie die sommige financiële adviseurs aan het promoten waren: het gebruik van de leningen om het claimen van sociale zekerheid uit te stellen.

De socialezekerheidsuitkeringen groeien elk jaar met ongeveer 7% tot 8% na de 62-jarige leeftijd, maar de kosten en risico's van omgekeerde hypotheken overschrijden over het algemeen de cumulatieve levensduurvoordelen van grotere socialezekerheidscontroles, zegt de CFPB. Het lenen van geld voor levensonderhoud vroeg in pensionering kan betekenen dat er niet genoeg over is om later financiële schokken op te vangen, zoals langdurige zorg.

De CFPB ondernam in 2016 actie tegen drie omgekeerde hypotheekverstrekkers voor misleidende reclame die beweerde dat mensen hun huis niet konden verliezen. Hoewel leners geen maandelijkse betalingen hoeven te doen aan de leningen, moeten ze wel op de hoogte blijven van onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud.

Tegenwoordig kunnen omgekeerde hypotheken het best geschikt zijn voor de manier waarop veel mensen ze traditioneel hebben gebruikt: om bestaande hypotheken af ​​te betalen zodat ze maandelijkse betalingen kunnen elimineren of om maandelijks inkomen te genereren bij pensionering, zegt Wade Pfau, hoogleraar pensioeninkomen bij The American College van Financiële diensten in Bryn Mawr, Pennsylvania. Deze leners hebben zelfs geprofiteerd van enkele van de wijzigingen, waaronder een vermindering van de jaarlijkse verzekeringspremies op geleende bedragen.

"Uw leningbalans groeit langzamer, wat goed is", zegt Pfau, de auteur van het onlangs bijgewerkte boek "Reverse Mortgages".

De korte bloeiperiode van de strategie voor portfoliobescherming had misschien een zilveren rand: er kwamen meer financiële planners die dachten aan een product dat ze gewoonweg mijden. Kristi Sullivan, een gecertificeerde financiële planner in Denver, zegt dat ze nu vaker met klanten praat over omgekeerde hypotheken en het potentiële gebruik van eigen vermogen bij pensionering.

"Sommige mensen zijn nog steeds terughoudend om de optie te bespreken, maar meer en meer staan ​​open om te luisteren en kijken naar financiële modellen met behulp van een omgekeerde hypotheek," zegt Sullivan.

Dit artikel is geschreven door Investmentmatome en werd oorspronkelijk gepubliceerd door The Associated Press.