Real Estate Investment Trusts Explained: REITs Ontsnappen aan het ergste van Sandy, dus is het nu een goed moment om te kopen?

Is het nu een goed moment om REIT's te kopen? Een REIT, of een vastgoedbeleggingsvennootschap, is een bedrijf dat rechtstreeks in onroerend goed belegt, hetzij via hypotheken of feitelijk eigendom van onroerend goed.

Wat zijn REIT's?

In essentie zijn REIT's slechts vastgoedholdings die in aanmerking komen voor een speciale fiscale behandeling op grond van de wet. De IRS stelt REIT's in het bijzonder vrij van het betalen van inkomstenbelastingen op bedrijfsniveau, op voorwaarde dat zij ten minste 75 procent van hun beleggingsportefeuille aan kwalificerende onroerendgoedbeleggingen houden (er zijn ook hypotheek-REIT's die hypotheken bezitten in plaats van onroerend goed). Volgens de wet moeten REIT's ook 90 procent van hun inkomsten of meer uitbetalen aan aandeelhouders. Op hun beurt moeten aandeelhouders alle REIT-inkomsten op hun individuele belastingaangiften opnemen en moeten ze over het algemeen gewone inkomstenbelastingtarieven op het inkomen betalen.

Wat deed orkaan Sandy met REIT's?

Tot dusverre kwamen noordoostelijke REIT's weg zonder al te veel schade van orkaan Sandy. Toen de storm op Jersey Shore naderde, werden REIT-beleggers behoorlijk nerveus. Op een gegeven moment vreesden analisten dat maar liefst 9.000 eigendommen van REIT in het spel waren van Tropical Storm Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX) was met name in gevaar. Zoals REIT's gaan, is dit vertrouwen van 2,2 miljard klein. Maar alle zes eigenschappen zaten vierkant in het pad van de orkaan Sandy - met de rechtermuisknop in het midden van het metrogebied van New York. Het vertrouwen is echter aan grote schade ontsnapt. De eigenschappen zijn terug te vinden in Manhattan. Terwijl Manhattan in het nauw liep met een stormvloed van 15 voet die de World Trade Center-site onder andere sites overstroomde, leden de ALX-eigenschappen slechts aan lichte schade. Ondertussen zitten Staten Island en Brooklyn tussen Manhattan en de open oceaan, waarbij ze de dupe worden van de straf.

Markten knipperden nauwelijks.

De koers van het aandeel steeg scherp op het nieuws dat Alexander een voordelige verkoop had onderhandeld van King's Plaza, een winkelcentrum in Brooklyn … en het is duidelijk dat de nadering en doorgang van de storm een ​​niet-gebeurtenis was, voor zover het de aandeelhouders van Alexander betrof.

First REIT of New Jersey (NYSE - FREVS) bood daarentegen een bescheiden handelsmogelijkheid. Deze residentiële vastgoedbelegging heeft bijna alle eigendommen in New Jersey.

Er was een zeer bescheiden afname van meer dan normaal volume voor de storm. En toen de storm voorbijging en de schade te verwaarlozen bleek te zijn, zoemden de aandelen nog meer op dan tevoren. De pre-storm dip was echter niet genoeg om een ​​groot risico te nemen. Het was niet zo veel groter dan de normale dagelijkse variaties in de aandelenkoers.

Als een REIT een grote paniek had moeten zien te verkopen vlak voordat de storm toesloeg, hadden het deze twee moeten zijn. Maar dat deden ze niet. Waarom?

Nou, zoals we in dit artikel zagen, dekte de overstromingsverzekering slechts ongeveer 15 procent van de huiseigenaren. Maar REIT's kopen vaker een overstromingsverzekering dan individuele landeigenaren, dus dat neemt de angel uit de boel. New York is ook een verticale vastgoedmarkt. Overstromingen die een structuur van één verdieping ten gronde zouden vernietigen, zijn relatief onbeduidende voor hoogbouw. En noch REIT was primair volledig blootgesteld aan de kustlijn.

Als hier echter een les te leren valt, is dit het volgende: REIT's zijn logisch of kloppen niet op basis van de langetermijnfundamenten. Denk inkomsten, koers tot winst, koers om te boeken en gevoeligheid van inkomsten voor cyclische marktveranderingen. Sommige winkelcentra, een REIT-nietje, nemen het bijvoorbeeld op in een langzame economie, wanneer ze hun winkelslots niet kunnen vullen met betalende huurders. Als er maar één "anker" uitkomt - Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, enz., Die het lef uit een winkelcentrum REIT kunnen scheuren.

Welke rol moet REITs spelen in een portfolio?

Historisch gezien hebben beleggers REIT's als een extra beleggingscategorie. Ze presteerden meestal sterk wanneer aandelen zwak waren. In tegenstelling tot obligaties, hebben REIT's ook een zekere ingebouwde inflatiebescherming: ze verdienen bijvoorbeeld maar een deel van de activa, in plaats van schulden. En REIT's profiteren ook van de vrijheid - in het algemeen - om hun huren opwaarts aan te passen als reactie op de inflatie.

REIT's zijn al lang een favoriete toevoeging aan aandelenportefeuilles en obligatieharde portefeuilles voor beoefenaars van activaspreiding. De reden: REIT's meestal zigged terwijl al het andere zagging. In wiskundige termen hadden REIT's een redelijk lage correlatiecoëfficiënt in vergelijking met aandelen, obligaties en andere activaklassen. Dit betekende dat REIT's een nuttig diversificatievoordeel opleverden.

In de afgelopen jaren is het voordeel van diversificatie echter beginnen af ​​te nemen. REIT's en aandelen hebben de neiging om meer samen te gaan, deels omdat de recessie van 2008-2009 een enorme toename van de leegstand van alle soorten commercieel vastgoed, van winkelcentra tot kantoorgebouwen, tot gevolg heeft gehad, zowel REIT-nietjes.

Particuliere geregistreerde REIT's: een rol spelen in de schaduw

Voer de niet-openbaar verhandelde REIT in. Niet elke REIT wordt openbaar verhandeld, maar veel particuliere REIT's moeten van tijd tot tijd kapitaal aantrekken, of u kunt een bestuurder hebben die met pensioen wil gaan en zich wil ontdoen van aandelen of een prominente belegger die moet liquideren.Wanneer dit gebeurt, moeten ze iemand anders zoeken om hun interesse te kopen.

Als je hierin betrokken raakt, ga dan met je ogen wijd open. Dit zijn echt voor ervaren, ervaren beleggers. Je kunt een groot rendement behalen op een aantal van hen, meestal omdat de verkoper meestal aandelen met een grote korting moet verkopen. Dit verhoogt uw effectieve rendement op investering - wanneer het werkt zoals gepland. Maar onthoud - u zult waarschijnlijk ook uw aandelen met korting moeten verkopen, vanwege een fenomeen dat financiers 'liquiditeitspremie' noemen. Mensen zullen hogere prijzen betalen voor een functie die zij gemakkelijk kunnen verkopen dan voor een functie die zij zullen hebben problemen met lossen.

U kunt rechtstreeks door de eigenaars gekochte REIT-aandelen kopen, maar het is gebruikelijker om een ​​makelaar te raadplegen die gespecialiseerd is in deze markt. Die makelaar zal een commissie toevoegen aan de toch al aanzienlijke liquiditeitspremie - 12 procent is een vrij typische front-end belasting in deze ruimte, volgens Blue Vault Partners, een advies- en onderzoeksbureau dat gespecialiseerd is in de niet-beursgenoteerde REIT-sector. Dit zijn geen voertuigen die handelen: het is het beste om deze voor de lange termijn vast te houden en het inkomen te nemen. Volgens onderzoek van Blue Vault Partner en University of Texas is ongeveer 75 procent van de privaatrechtelijke REIT-prestaties sowieso aan inkomsten te danken.

REIT's: volatile income-generators

Na het nemen van een shellacking, zoals alle vastgoedactiva, zijn de REIT's in de late jaren 2000 recessie sterk hersteld in de afgelopen vier jaar. En natuurlijk hebben ze veel kapitaal aangetrokken, wat de prijzen opdrijft. REIT's hebben in de afgelopen drie jaar bijna 18,5 procent per jaar ingezoomd, bij een zware instroom. Het Vanguard REIT Index Fund spuugt nu een rendement op van 3,4 procent. Er zijn enkele individuele REITS, zoals First REIT of New Jersey, hierboven, die je tussen de 6 en 7 procent zal brengen. Maar beleggers leven niet alleen van inkomen.

REIT's zijn inkomstengeneratoren met een goed inkomen en genereren historisch gezien ongeveer tweemaal het inkomen van de S & P 500 op een bepaald moment. Maar dat zijn ze niet betrouwbaar inkomen generatoren. Er is geen garantie dat u een dividendbetaling ontvangt. U hebt een betrouwbaar inkomen nodig? Krijg een obligatie van hoge kwaliteit of een lijfrente. Dat gezegd hebbende, hebben commerciële REIT's de neiging om lange huurcontracten op te sluiten, bijvoorbeeld in winkelcentra, wat helpt om de ups en downs glad te strijken.