Wordt niet gespeeld door de hypotheek "belastingspel"

Van Matt McCoy

Lees meer over Matt op onze site Vraag een adviseur

In een recent artikel heb ik besproken waarom sommige mensen fiscaal aftrekbare schulden hebben. Eén reden heeft te maken met het 'belastingspel': lage rente, fiscaal aftrekbare schuld behouden en proberen meer te verdienen met hun beleggingen. Na een recente discussie over dit onderwerp, kwam het bij me op dat dit concept nog steeds verkeerd wordt begrepen.

Soms is dit argument een beetje versimpeld. Als uw hypotheekrente bijvoorbeeld 4% is, hoeft u alleen 4.01% te verdienen om het spel te "winnen", toch? Fout. Wat vaak buiten dit argument wordt gehouden, is een zeer belangrijke factor: fiscale implicaties - zowel goed als slecht.

Dit wordt het best geïllustreerd aan de hand van een voorbeeld. Vasthoudend aan de 4% -tariefveronderstelling, zullen we een beginhypotheekbalans van $ 300.000 gebruiken en uitgaan van een 30-jarige lening met vaste rente. We zullen ook belastingen, onderhoud en verzekeringen negeren, omdat u deze uitgaven kunt hebben, ongeacht of u een hypotheek hebt. Als u deze aannames in een financiële calculator of spreadsheet stopt en ervan uitgaat dat betalingen aan het einde van elke periode worden gedaan, geeft u het volgende op:

• Maandelijkse betaling = $ 1,432.25 (360 betalingen)
• Totale rente betaald over de looptijd van de lening = $ 215.608,51

Ga er nu van uit dat u overweegt deze lening af te betalen in 15 jaar of die extra betaling elders te investeren. De eerste stap zal zijn om te bepalen wat die extra betaling zou zijn. Met behulp van onze vertrouwde rekenmachine of spreadsheet vinden we dat u een extra maandelijkse betaling van $ 786,81 nodig heeft. De maandelijkse betalingen en totaal betaalde rente bedragen voor dit scenario zijn als volgt:

• Maandelijkse betaling = $ 2,219,06 ($ 2,219,06 - $ 1,432,25 = $ 786,81)
• Totale rente betaald over de looptijd van de lening = $ 99.431,48

Dus het betalen van deze hypotheeklening in 15 jaar in plaats van 30 jaar levert een besparing op rentelasten op van $ 116.177,03. Maar dit is niet uw werkelijke besparing omdat u een belastingaftrek voor betaalde rente heeft ontvangen. Ervan uitgaande dat u in de belastingschijf van 28% zit en dat alle betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekbaar was, zou de netto besparing ongeveer $ 83.647,46 ($ 116.177,03 x 0,72) bedragen.

We hebben ontdekt wat de werkelijke besparingen zijn door de hypotheek vroegtijdig af te betalen, maar nu moeten we dat vergelijken met iets. We moeten beginnen met te overwegen wat de rentebesparingen vertegenwoordigen. De rentebesparingen vertegenwoordigen de winst die u zou moeten accumuleren door die extra betaling gedurende die 15 jaar te investeren om gelijkspel. Om appels met appels te vergelijken, moeten we echter de rentebesparingen (de investeringswinst die we bereiken) aanpassen voor vermogenswinstbelastingen. Ervan uitgaande dat alle winsten op lange termijn zijn en dat het toepasselijke belastingtarief 15% is, is het resultaat een aangepaste winst van $ 98.408,78. Als we gedisciplineerd blijven en die extra betaling van $ 786 investeren. Elke 15 jaar zouden we elke maand een totaal van $ 141.625,80 ($ 786,81 x 180) beleggen. Het toevoegen van de aangepaste winst van bovenaf aan het maandelijkse investeringsbedrag geeft ons een toekomstige som die in 15 jaar tijd nodig is van $ 239.565,58. Wacht even - we zijn er bijna.

Nu hebben we de rente bespaard en de toekomstige som nodig, maar we hebben nog steeds een rendement nodig om te vergelijken met de hypotheekrente. Aansluiten op de toekomstige som die nodig is ($ 239.565,58), de maandelijkse betaling die we zullen toewijzen ($ 786,81), de hoeveelheid tijd die we zullen investeren (15 jaar of 180 investeringen) en het bedrag dat we momenteel hebben toegewezen aan de toekomstige som (nul), we kunnen het rendement oplossen. Dit geeft ons het volgende rendement:

• Geschatte opbrengst die nodig is om te breken zelfs = 6.56%

Dus om onverschillig te zijn tussen de twee keuzes, moet u een samengesteld rendement behalen van meer dan 6,5% over die periode van 15 jaar. Het doel van deze oefening is zeker niet om te zeggen dat dit onmogelijk is, maar laat je niet misleiden door te denken dat het zo zwart en wit is als sommigen het misschien laten lijken. Dat gezegd hebbende, onthoud dat deze hypotheekrente vast is - een bekende variabele voor de levensduur van de lening - terwijl toekomstige beleggingsrendementen en toekomstige belastingtarieven beide onbekende variabelen zijn.

Dit specifieke voorbeeld past misschien niet in elk scenario, maar het kan op een eenvoudige manier worden gebruikt om mijn punt te illustreren. Met behulp van hetzelfde scenario resulteert een lagere belastingschijf (na aftrek van aftrek) in een hogere spread die nodig is om break-even te maken, en een hogere belastingschijf (meer van een aftrek) resulteert in een lagere spread, terwijl al het andere gelijk is.

In de loop van mijn carrière heb ik geleerd alles in vraag te stellen en niets voor de neus te nemen. Financiële vuistregels en culturele financiële 'kennis', die beide vaak worden gedeeld, zijn vaak onvolledig of gewoon verkeerd. Ik stel voor dat je ook de vuistregels en culturele kennis ter discussie stelt om te zien of ze het voor je ophouden. Hoogstwaarschijnlijk zullen ze dat niet doen.