Hoe te voorkomen dat vast te zitten met een huurwoning-eigenschap

Door Jim Ludwick, CFP

Meer informatie over Jim op Ask a Advisor van Investmentmatome

Als u erover denkt om een ​​woning met een wooninkomen te kopen of uw huidige woning in een huurwoning om te zetten, wilt u misschien nog een keer nadenken. Een deal die er goed uitziet, kan uiteindelijk geld kosten.

Het bezit van woningen met inkomensbezit heeft veel voordelen. Huurbetalingen van uw huurder kunnen uw hypotheekbetalingen bekostigen of zelfs dekken, en u kunt uw vermogen opbouwen door uw woning te waarderen terwijl u belastingaftrek krijgt op hypotheekrente en afschrijving.

Maar er zijn ook nadelen. U moet zelf huur incasseren en alarmnummers bellen of een beheerder van de accommodatie vragen om dit te doen. Je moet afstemmen met huurders en werknemers om reparaties uit te voeren, soms van een afstand. Er kunnen zich ook vacatures en andere niet-betalingsproblemen voordoen.

Deze nadelen zijn niet onbetekenend. Daarom is het belangrijk om de tijd te nemen om het potentieel van een woning zorgvuldig te beoordelen. Als voormalig commercieel vastgoedmakelaar en huurwoningeigenaar weet ik dat veel huurwoningen inderdaad goede investeringen zijn. Maar om die te vinden, is het belangrijk om onhaalbare eigenschappen zo snel mogelijk uit te sluiten.

Een manier om dit te doen is door wat ik de "10/1/1" -strategie noem. Als een property niet voldoet aan deze statistiek, sluit deze dan uit ten gunste van degenen die dat wel doen.

De test 10/1/1 toepassen

De drie cijfers verwijzen naar het aantal maanden huurbetalingen in een jaar dat nodig is om te voldoen aan drie verschillende vereisten: een kostenfonds, een leegstandsfonds en een onderhoudsfonds.

10: Het eerste cijfer staat voor het aantal maandelijkse huurbetalingen dat u in een jaar zou moeten kunnen incasseren om een ​​jaar lang kosten te kunnen betalen. Deze kosten omvatten hypotheekbetalingen, onroerendezaakbelastingen, eigendomsverzekeringen voor verhuurders en beheerkosten, inclusief het betalen van een vastgoedbeheerder om de taken van verhuurder te beheren, als u dat wenst. Als je een jaar lang geen kosten kunt dekken met een huurperiode van 10 maanden, is dat een goed teken om je af te wenden van de deal.

1: De eerste is de huurbetaling die is besteed aan een leegstandsfonds, voor het dekken van uitgaven wanneer de huurcontrole stopt en een andere niet onmiddellijk start. Na drie maanden huur zit je in je fonds, je kunt deze huurbetaling als winst opnemen, op voorwaarde dat je voor de tweede hebt gezorgd 1.

1: De tweede is de huurbetaling die in een afzonderlijk fonds wordt gestort om onderhoudskosten te betalen. Voor dit doel is drie maanden huur in de bank meestal voldoende.

In de praktijk betekent dit dat u na drie jaar al uw uitgaven te hebben afgedekt en geleidelijk een voldoende fonds voor potentiële vacatures en onderhoudskosten hebt opgebouwd, kunt beginnen met een deel van de huurstroom als winst te boeken. Op deze manier wordt u gedekt tegen onverwachte uitgaven.

Als een woning niet aan deze criteria kan voldoen, of als je er niet gerust op bent om drie jaar te wachten om een ​​goed kussen op te bouwen, is het beter om het nu door te geven in plaats van later te ontdekken dat de deal toch niet zo veelbelovend was.

Afbeelding via iStock.