Hoe 8% hypotheekrente het gezicht van eigenwoningbezit zal veranderen |
Waarom ik € 136.740 betaalde aan hypotheekrente! FAIL AAN RABOBANK!
Ondanks een steeds verbeterende economie en een optimisme rondom de aandelenmarkten, de woningsector blijft in een diepe funk. De afschermingscrisis blijft de tijd nemen om ontregeld te raken - op basis van de alarmerende niveaus van afschermingsactiviteit in 2009 en 2010, kan de overvloed aan onverkochte huizen nog enkele jaren in beslag nemen.
Hoe verontrustend dit ook mag lijken, verschillende andere Onlangs zijn er factoren in het spel gekomen, die waarschijnlijk van invloed zullen zijn op de woningsector in de komende kwartalen en jaren, waardoor de verhinderingsfactor naar de achtergrond verdwijnt. En opnieuw staan Fannie Mae en Freddie Mac in het middelpunt van de belangstelling, terwijl beleggers discussiëren over de rente, en vervolgens de hypotheekrente, vanaf hier.
Fannie, Freddie en de Fed
Als een toenemend aantal tweeledige wetgevers om Fannie Mae en Freddie Mac scherp te verkleinen, kunnen we op weg zijn naar een grote verandering in de huizenmarkt. Momenteel hebben Fannie Mae en Freddie Mac een belangrijk doel: lokale banken voorzien van federale fondsen die vervolgens aan huiseigenaren worden uitgeleend. Als deze organisaties krimpen - of volledig worden geëlimineerd, zoals sommige beleidsmakers hopen - zullen kredietverstrekkers slechts beperkte toegang hebben tot federale fondsen. En als banken gedwongen worden meer van hun eigen kapitaal te gebruiken om te lenen, zullen ze hogere rentetarieven eisen ter compensatie van hun eigen verhoogde risico.
Hogere rentetarieven = minder kopers. En minder kopers betekent dat de huizenprijzen verder kunnen dalen. Dit is waarom.
Stel dat een jong stel een huis van $ 200.000 wil kopen met een aanbetaling van 10%. Om de $ 180.000 tegen huidige rentetarieven van ongeveer 5% te financieren, zouden ze kijken naar een maandelijkse hoofdsom en rentebetaling van $ 966 (vóór belastingen en verzekeringen). Maar als de rente steeg tot 8%, zoals ze heel goed kunnen, de maandelijkse betaling zou oplopen tot $ 1.320. En iemand die probeert een huis van $ 400.000 te kopen, zou $ 800 meer per maand betalen als de rente zou stijgen van 5% naar 8%.
[Als u klaar bent om een huis te kopen, gebruikt u onze hypotheekcalculator om te zien wat uw maandelijkse hoofdsom en rentebetaling zal zijn.]
Einde van een tijdperk?
Een van de zilveren voeringen van de recente economische crisis was dat de slinkende huizenprijzen hen veel betaalbaarder maakten. Volgens de National Association of Realtors (NAR) is de betaalbaarheid van woningen gestegen van 137,8 in 2008 naar 174,6 in 2010. (Een waarde van 100 betekent dat een gezin met het mediaan nationaal inkomen precies genoeg inkomen heeft om in aanmerking te komen voor een hypotheek op een Een index boven de 100 betekent dat een gezin dat het mediane inkomen verdient meer dan voldoende inkomen heeft om in aanmerking te komen voor een hypotheeklening op een huis met een gemiddelde prijs, uitgaande van een aanbetaling van 20%.) Dalende huizenprijzen hielpen, maar heeft dalende rentetarieven, die nu beginnen te trend hoger. Door mijn wiskunde zou een rentestijging tot 8% alle winsten verdrijven die de NAR-index de laatste paar jaar heeft gepost.
Waarom ben ik gefixeerd op 8%? Het is niet alleen de factor Fannie en Freddie. Hun terugtrekking uit de markt zou de hypotheekrente tot 7% doen stijgen, maar de rest van de druk zou komen van een verwachte verbetering van de economie die de rente over de hele linie zou opdrijven, misschien met 100 tot 200 basispunten over de volgende aantal jaren (dat wil zeggen, een stijging van 1% tot 2%).
Wat betekent het voor thuiskopers
De implicaties zijn duidelijk voor potentiële huizenkopers. Als u van plan bent een woning te kopen en u moet zwaar lenen, is dit waarschijnlijk een goed moment om een lening op te nemen, vooral als de huizenprijzen laag blijven. Als u op dit moment geen aanbetaling kunt betalen, hoeft u niet in paniek te raken. Richt u in plaats daarvan liever op het opbouwen van een aanbetaling en denk na over het zoeken naar een meer bescheiden woning dan u oorspronkelijk had gedacht. Om nog een andere hindernis toe te voegen, vragen kredietverstrekkers nu om hogere aanbetalingen van maximaal 20% of 30% - een grote verandering ten opzichte van de dagen van 5% naar beneden. Dat betekent dat potentiële huizenkopers meer tijd nodig zullen hebben om spaargeld op te bouwen voordat ze de knoop doorhakken.
Maar als je genoeg geld hebt dat op de aandelenmarkt zit of ergens anders, zou je geen haast moeten maken omdat leningen moeilijker te krijgen zijn, de tafels verschuiven ten gunste van degenen die contant kunnen betalen. Je hebt minder concurrentie voor het huis dat je wilt kopen en als hogere tarieven inderdaad de vraag afremmen, kijk je misschien naar verdere prijsdalingen voor huisvesting in de toekomst.
Als je al een huis hebt en jij heb gehaast om je hypotheek af te betalen, je wilt misschien weer een hefboom gebruiken, omdat de rente op leningen historisch laag blijft. Het contante geld dat u ontvangt bij de herfinanciering kan een hoger rendement opleveren in een passief beheerd indexfonds of hoog dividendbetalende voorraad dan het zou verdienen in huisvesting. Als de inflatie opnieuw zijn lelijke kop opsteekt, zoals sommigen verwachten dat het de komende jaren zal blijven, ziet een hypotheek op een hypotheek van 5,5% er steeds beter uit naarmate de inflatie hoger en hoger komt.
De woningsector wordt beïnvloed door zoveel variabelen dat het is onmogelijk om precies te weten hoe rentetarieven, huizenprijzen en vraag zich de komende jaren zullen voordoen. Maar de acties van Fannie Mae, Freddie Mac en de Federal Reserve houden zeker de wacht tijdens de komende maanden.
[Meer informatie over de functie InvestingAnswers:
Hoe u uzelf kunt beschermen tegen stijgende hypotheekrente
.]
