Hoe krijg je een omgekeerde hypotheek

Een omgekeerde hypotheek is de moeite waard om te verkennen als u een deel van het eigen vermogen van uw woning wilt gebruiken voor uw pensioen - en u bent van plan in de nabije toekomst bij u thuis te blijven. Maak je huiswerk zodat je weet wat je kunt verwachten voordat je een omgekeerde hypotheek krijgt.

Hier zijn enkele veelgestelde vragen (en antwoorden) om u te helpen bij het aanvragen en verkrijgen van een omgekeerde hypotheek.

Waar krijg ik een omgekeerde hypotheek?

De meeste omgekeerde hypotheken worden uitgegeven als Home Equity Conversion Mortgages, of HECM's, die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration. Dus je zult een door FHA goedgekeurde geldschieter willen kiezen. Non-HECM omgekeerde hypotheekverstrekkers bieden hun eigen producten aan, maar ze hebben niet dezelfde consumentenbescherming als HECM's.

Hoe kwalificeer ik me voor een HECM?

Je moet voldoen aan de volgende FHA-vereisten om een ​​HECM te krijgen:

• Je bent 62 jaar of ouder
• U en / of een in aanmerking komende echtgenoot - die op de lening moet worden vermeld, zelfs als hij of zij geen mede-kredietnemer is - woont in uw huis als uw hoofdverblijfplaats. Een "in aanmerking komende" echtgenoot betekent dat u wettelijk gehuwd bent voordat u een omgekeerde hypotheek aanvraagt.
• U hebt geen delinquente federale schulden
• U bezit uw huis zonder meer of hebt een hoog eigen vermogen
• Je woont een verplichte counselingsessie bij met een HECM-consulent die is goedgekeurd door het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling
• Uw woning voldoet aan alle FHA-eigendomsnormen en overstromingsvereisten
• U blijft alle onroerendgoedbelasting, de verzekering van huiseigenaren en andere huishoudelijke onderhoudskosten betalen zolang u in het huis woont

Hoe evalueert een geldschieter mijn aanvraag?

Uw geldschieter zal een financiële beoordeling uitvoeren, waaronder het opnemen van uw kredietwaardigheid, het evalueren van uw betalingsgeschiedenis en eventuele uitstaande hypothecaire leningen, en ervoor zorgen dat u geen pandrecht op onroerend goed of federale schulden hebt.

Lenders vragen ook om inkomstenverklaringen - 401 (k), pensioen, sociale zekerheid, loonstrookjes als je nog werkt, enz. - die laten zien dat je je kunt veroorloven om door te betalen voor doorlopende woonkosten.

Ten slotte zal de kredietverstrekker een taxatie van uw woning bestellen om te bepalen hoeveel uw woning waard is en hoeveel u kunt lenen in een omgekeerde hypotheek.

Waarom moet ik HECM-counseling doen?

De verplichte counseling helpt je de ins en outs van een omgekeerde hypotheek beter te begrijpen van een neutrale externe professional, zegt Cara Pierce, specialist in woningfinanciering bij Clearpoint Credit Counseling Solutions, een door HUD goedgekeurd HECM-adviesbureau.

"Als counselors krijgen we geen smeergeld en praten we eigenlijk helemaal niet met de geldverstrekker," zegt Pierce. "We zetten de feiten op een rij - wratten en zo - en laten de consument de beslissing nemen."

Omdat u leent tegen het eigen vermogen van uw woning, is het belangrijk om te begrijpen in hoeverre een omgekeerde hypotheek dat vermogen in de loop van de tijd zou kunnen uitputten, afhankelijk van het bedrag dat u leent en de waarde van uw woning, merkt Pierce op.

Hoeveel kan ik lenen?

De FHA HECM maximale leenlimiet is $ 679.650. Maar het bedrag dat u met een omgekeerde hypotheek kunt opnemen, is afhankelijk van de leeftijd van de jongste leningnemer (of in aanmerking komende niet-echtgenoot), de huidige rente en de getaxeerde waarde van uw woning, zegt Pierce.

Het totale bedrag dat u in een omgekeerde hypotheek kunt opnemen, wordt de 'initiële hoofdlimiet' genoemd. In het eerste jaar heeft u een limiet van 60% van uw oorspronkelijke hoofdbeperking (zoals bepaald door uw kredietgever). De enige uitzondering: als u een bestaand hypotheekbedrag heeft van in totaal meer dan 60% van uw initiële hoofdlimiet, kunt u met een HECM meer dan 60% opnemen om de lening volledig plus 10% van uw initiële hoofdlimiet in cash af te betalen, volgens het Consumer Financial Protection Bureau.

Hoe lang duurt het om te sluiten?

Dit zal variëren van geldschieter tot geldschieter, maar meestal kun je verwachten binnen 30 dagen een omgekeerde hypotheek te sluiten, zegt Rob O'Dell, financieel planner bij Coyle Financial Counsel in Naples, Florida. De beoordeling kan het langste deel van het proces zijn, omdat sommige markten te kampen hebben met vastgoedschatters en veel vraag, O'Dell-bankbiljetten.

Hoe en wanneer worden mijn fondsen verdeeld?

Je hebt een paar opties voor je uitbetalingen (dat is wat de FHA de betalingen noemt die je zult ontvangen), en dit is waar wat extra financiële planning in het spel komt. Het evalueren van uw andere inkomstenstromen voor de pensionering en de kosten voor de lange termijn gezondheidszorg bijvoorbeeld, zal van invloed zijn op de manier waarop u ervoor kiest om uw omgekeerde hypotheekfondsen te ontvangen. De FHA biedt twee omgekeerde leningstypes: een regelbare hypotheek en een hypotheek met vaste rente.

Met een ARM kunt u kiezen uit deze betalingsopties:

• tenure: Stel maandelijkse betalingen in voor zolang u (of uw in aanmerking komende echtgenoot) thuis blijft
• Termijn: Stel maandelijkse betalingen in voor een vaste periode
• Kredietlijn: Niet-gespecificeerde betalingen wanneer u ze nodig heeft, totdat u uw geld heeft opgebruikt
• Aangepaste ambtstermijn: Een kredietlijn en stel maandelijkse betalingen in zolang u of uw in aanmerking komende echtgenoot thuis woont
• Gewijzigde term: Een kredietlijn en stel maandelijkse betalingen in voor een vaste periode naar keuze

Met een hypotheek met vaste rente krijgt u een eenmalige afkoopsom nadat u uw lening hebt afgesloten. U wilt een goed plan hebben voor het gebruik van de opbrengst, bijvoorbeeld voor het aflossen van schulden, kosten van levensonderhoud of medische kosten.

Welke volgende stappen moet ik nemen?

Veel mensen zijn terughoudend tegenover omgekeerde hypotheken, zegt O'Dell, omdat ze hebben gehoord over torenhoge origination fees en horrorverhalen van echtgenoten die na de dood van de lener werden uitgezet. Maar dat was vóór de implementatie van recente FHA-regels die consumenten breder beschermen, zegt hij.

Sommige van die regels omvatten het maximaliseren van het bedrag dat in het eerste jaar mag worden opgenomen, waardoor de kosten voor het aangaan van leningen worden beperkt tot $ 6000 en waardoor in aanmerking komende niet-vertrekkende echtgenoten in het huis kunnen blijven nadat de lener is overleden of naar een langdurige zorgfaciliteit is verhuisd.

Er zijn risico's voor het terugdraaien van hypotheken, dus u moet uw onderzoek doen, contact opnemen met een door de HUD goedgekeurde hulpverlener en een door FHA goedgekeurde geldverstrekker van HECM kiezen.

De FHA verzekert geen leningen van niet-goedgekeurde geldschieters, dus er is geen garantie dat u dezelfde bescherming zult krijgen - zoals het laten verhuren van een in aanmerking komende niet-verloftochtende echtgenoot bij u thuis na uw overlijden - als u er een gebruikt.

Deborah Kearns is een stafchrijver bij Investmentmatome, een website voor persoonlijke financiën. E-mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.