Voormalige huizenkopers: tijd om te overwegen om te verhuren?

Een huur-naar-eigen huis, of lease-koopovereenkomst, lijkt misschien de perfecte oplossing voor de niet zo goed doordachte homebuyer. Misschien heeft uw krediet een paar aanpassingen nodig, of heeft u nog geen aanbetaling bij de bank. Een lease-overeenkomst kan je een eigen huis bezorgen terwijl je de koopgegevens op orde hebt, toch?

Ja - maar niemand zegt dat het gemakkelijk zal zijn.

Ten eerste is het geen financiële klapduik. U betaalt waarschijnlijk veel meer vooraf en bovenop uw huur betaalt u een huurpremie - een extra bedrag dat wordt toegepast op de potentiële aankoop.

Je moet nog steeds sparen voor een aanbetaling, terwijl je ook rekeningen betaalt en je credit score oppoetst om je te kwalificeren om het huis te kopen voordat het contract afloopt. Misschien wel het ergste van allemaal: die huurpremies die je hebt opgebouwd als serieus bedrag voor de aankoop, kunnen worden verbeurd als je uiteindelijk niet alle obstakels kunt opruimen om te kopen.

"Lease-aankoop voor onroerend goed is niet zo eenvoudig als de buurt huur-naar-eigen winkel, dus ga er niet vanuit dat ze hetzelfde werken," zegt Glenn S. Phillips, CEO van Lake Homes Realty in Pelham, Alabama. Phillips heeft zowel met verhuurder als met zijn multistate vastgoedfirma gewerkt met huur-naar-eigen huisovereenkomsten. "Veel mensen, waaronder een aantal erkende agenten, realiseren zich niet de juridische 'gotchas' van slecht ontworpen huurkoopovereenkomsten. Dit kan leiden tot geldverlies, tijd - en zelfs uitgebreide juridische kosten."

Krijg advies van een hypotheekdeskundige

Hoe een lease-overeenkomst of huur-naar-eigen huisovereenkomst werkt

Uiteraard is geen enkele vastgoedovereenkomst - huur-op-eigen of rechtstreekse aankoop - een eenvoudige zaak. Maar lease-aankopen kunnen bijzonder moeilijk te navigeren zijn.

Sommige overeenkomsten zijn gestructureerd als lease-opties - u huurt het huis en hebt een niet-bindende optie om het uiteindelijk te kopen. Een lease-overeenkomst voor koopwoningen is meer definitief, met een vaste aankoopprijs en een beperkt tijdsbestek. Zorg er bij beide voor dat u begrijpt:

• U betaalt waarschijnlijk een substantiële aanbetaling - bovenop de gebruikelijke kosten vooraf, zoals een aanbetaling voor huisdieren - en een maandelijkse huurbetaling (de huur) met een extra vergoeding (de huurpremie die wordt opgebouwd als ernstig geld).
• Leasebetalingen kunnen al dan niet volledig van toepassing zijn op de aankoop.
• De huurpremiebetalingen worden mogelijk niet terugbetaald als u niet alsnog koopt. In de meeste gevallen zijn de contracten zo gestructureerd dat als de aankoop niet plaatsvindt, de eigenaar van het onroerend goed alle betalingen bewaart.
• Staatswetten variëren, dus je hebt een vastgoedadvocaat nodig aan jouw zijde.

"Een alternatieve benadering voor een enkele lease-overeenkomst is om drie contracten te gebruiken," voegt Phillips toe. "Een daarvan is een standaardovereenkomst voor de aankoop van onroerend goed met een sluitingsdatum die maanden of jaren kan liggen. De tweede is een standaard huurovereenkomst voor het tijdsbestek voorafgaand aan de aankoop. En het derde contract is een koopoptieovereenkomst die precies aangeeft onder welke voorwaarden de koper krediet moet ontvangen voor leasebetalingen op het moment van aankoop."

In dit scenario kan de aankoopoptie een vereiste voor de koper bevatten om de eigenaar een bedrag te betalen - een aanbetaling - die niet restitueerbaar is. In ruil daarvoor verwijdert de eigenaar het huis van de markt.

"Dit lijkt ingewikkeld maar in werkelijkheid kan het een veel schonere juridische benadering zijn en, eenmaal begrepen, verwarring voor alle partijen vermijden", zegt Phillips.

Kan huur-naar-eigendom een ​​weg zijn naar eigenwoningbezit?

Rent-to-own-overeenkomsten kunnen niet alle belemmeringen voor het eigenwoningbezit wegnemen. Als de koper bijvoorbeeld geen minimale aanbetaling kan betalen - of als de maandelijkse huurbetalingen een financieel verlies zijn - is het twijfelachtig of hij ooit bij de afsluiting van een aankoop komt.

"Begin niet met een pad dat vanaf het begin gedoemd is", adviseert Phillips.

Lola Audu uit Comstock, Michigan, is al meer dan 20 jaar makelaar in onroerend goed en heeft ervaring met leases die aankoopopties bevatten. En van wat ze heeft gezien, zijn de resultaten niet goed geweest.

"Naar mijn ervaring hebben ze nooit een aankoop gedaan," zegt Audu. "Kopers die een aankoop niet kunnen financieren, zijn vaak niet de beste kandidaten voor eigenwoningbezit. Krediet en aanbetalingen zijn fundamentele, structurele problemen. Ze moeten worden gecorrigeerd voordat ze een huis kopen in plaats van te proberen een leasecontract af te sluiten en financieringsproblemen aan te pakken."

Ze zegt dat huurkoopovereenkomsten vaak 'verheerlijkte verhuurervaringen' worden.

"Wanneer de eerste opwinding van het thuis zijn, is de koper niet langer geneigd om te blijven doen wat nodig is om de nodige correcties aan te brengen om financiering te verkrijgen," zegt Audu.

Phillips of Lake Homes is het hiermee eens: "Onze ervaring is dat lease-to-own zelden een aankoop wordt. Als het eruit ziet als een snelkoppeling naar eigenwoningbezit, is het dat niet."

Hoewel, zegt hij, nooit nooit zal zeggen: "Ik heb nu één huis waar ik een zeer lange termijn huurder heb waarvan ik denk dat deze zal worden omgezet in een aankoop. Dit is een uitzondering en we zijn om te beginnen niet begonnen met een eenvoudige huurovereenkomst, maar hebben later een mogelijke aankoop besproken."

Sommige bedrijven willen het eigenwoningbezit opnieuw uitvinden

Dus de huur-naar-eigen route lijkt een kronkelende weg vol kuilen.Het lijkt bijna onmogelijk om hier vandaan te komen (huren) om daar te (bezitten). Maar in ieder geval willen een paar bedrijven het lease-aankooplandschap veranderen.

Stel je voor dat je een huis vindt dat te koop staat in jouw markt - waar je echt van houdt - en dat iemand het koopt en het aan jou verhuurt met een optie om te kopen. Dat is wat Home Partners of America doet.

Het proces begint met een eerste aanvraag en een niet-restitueerbaar bedrag van $ 75. Als uw prekwalificatieaanvraag wordt goedgekeurd, dient u een volledige aanvraag in, waarbij u een kredietrapport moet ophalen. Dan vertelt Home Partners u de maximale maandelijkse huur waarvoor u in aanmerking komt.

Van daaruit neemt u contact op met een makelaar en zoekt u een woning waarin u bent geïnteresseerd. Home Partners onderhandelt over een aankoop. Het bedrijf betaalt contanten, wat meestal een snelle overdracht van eigendom mogelijk maakt. Vervolgens ondertekent u een eenjarig huurcontract met Home Partners, evenals een kooprechtovereenkomst met details over de prijs die u voor het huis betaalt als u uw optie tot kopen uitoefent. Je betaalt ook een aanbetaling, meestal voor een huur van twee maanden.

U hebt de mogelijkheid om binnen de komende drie tot vijf jaar de woning tegen de vooraf bepaalde prijs te kopen, maar bent alleen toegewijd om het huis voor een jaar te huren.

Het bedrijf bedient momenteel inwoners in 34 steden in 18 staten, waaronder Californië, Texas, Colorado en Florida. Het claimt 1 miljard dollar aan onroerend goed te hebben gekocht om meer dan 9.000 mensen (en 2.500 huisdieren!) Onder te brengen in "lease met het recht om huizen te kopen".

HomeLPC is een andere op te starten huur-naar-eigen, hoewel het momenteel zijn programma alleen in Californië en Texas aanbiedt. Maar het bedrijf streeft ernaar om 20 landen te dienen tegen het einde van 2016.

Zoek een geldverstrekker om vooraf goedgekeurd te krijgen

Een stap zetten met een koopoptieovereenkomst

Misschien kan een koopoptieovereenkomst een aantal vrachten met een heftruck op de weg naar eigenwoningbezit elimineren. Het is een aantrekkelijk vooruitzicht: ga nu naar huis, werk de rimpels uit zodat je je kunt kwalificeren om te kopen en uiteindelijk de deal kunt sluiten zonder een andere doos in te pakken.

Het is misschien niet eenvoudig, maar het vinden van een manier om de moer van het huiseigenaar te kraken, kan het de moeite waard maken.

Meer van Investmentmatome: Hoeveel huis kan ik me echt veroorloven? Vergelijk hypotheekrente Zoek een hypotheekmakelaar

Hal Bundrick is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Afbeelding via iStock.