Hoe onvoorziene uitgaven een first-time homebuyer beschermen

Bij het kopen van een huis zijn er schijnbaar honderden details waar je op moet letten, vooral als een nieuwe huisbaas. Die details kunnen variëren van kritiek tot ongemakkelijk, van eigendomslijnen tot huisdieren. Een belangrijke zaak die u tegen zult komen, is die van de onvoorziene gebeurtenis.

"Voorwaardelijke gebeurtenissen zijn uw 'uit'-clausule," zegt Tim Freund, een vastgoedmakelaar in Los Angeles. "Ze laten een koper toe om rechtmatig van een overeenkomst af te komen."

Maar jij wilt het kopen een huis, niet eruit van een deal. Waar gaat dat over?

Veelvoorkomende onvoorziene gebeurtenissen

Voorwaardelijke gebeurtenissen zijn uw ingebouwd plan voor kopersbescherming, waarbij voorwaarden worden gesteld aan de verkoop die ervoor zorgen dat u niet wordt benut. De meest voorkomende eventualiteit is een fysieke inspectie, waarmee kopers kunnen bepalen of er een probleem is met het huis dat groter is dan ze bereid zijn aan te pakken. Dat kan een lekkend dak zijn, een afbrokkelende fundering - of een transmissielijn begraven in uw achtertuin.

Andere voorwaarden van een verkoop kunnen het bevestigen omvatten dat de verkoper een duidelijk eigendomsrecht heeft dat niet is gebonden aan een pandrecht of geheime schuld.

Maar Freund zegt dat de belangrijkste voorwaarde misschien de goedkeuring van de lening is. Als u er niet in slaagt om in aanmerking te komen voor een hypotheek, om welke reden dan ook, kunt u de deal zonder kosten annuleren. Het belangrijkste is dat dit kan betekenen dat u uw ernstige geld terug verdient.

Intrinscies voor woningwaarde - en hete markten

Een andere veel voorkomende contingentie, vooral in een appreciërende markt, is de taxatie van onroerend goed.

In een hete markt is het gebruikelijk om een ​​biedoorlog te voeren voor een huis, waardoor je wordt geconfronteerd met andere potentiële kopers. In dat geval biedt u waarschijnlijk meer dan de catalogusprijs. Als u het bod wint, maar het huis taxeert voor een waarde die lager is dan uw aanbod, moet u het verschil tussen de aankoopprijs en uw woningkrediet compenseren.

Freund zegt dat er vier mogelijke uitkomsten zijn in dit scenario:

1. De verkoper gaat ermee akkoord om de prijs te verlagen tot de getaxeerde waarde (houd uw adem niet in)
2. Je zult extra geld moeten trappen om het verschil te maken
3. Jij en de verkoper kunnen een compromisverkoopprijs plus extra geld accepteren
4. De koopovereenkomst is geannuleerd

Hoewel onvoorziene omstandigheden de koper beschermen, kan het plaatsen van te veel voorwaarden bij een aankoop u uit de weg gaan voor een huis, vooral op de markt van een verkoper. In dergelijke omstandigheden zegt Freund dat uw makelaar u kan adviseren om de tijdvakken voor onvoorziene gebeurtenissen in te korten of in sommige gevallen af ​​te zien van de onvoorziene gebeurtenis.

Onvoorzienigheden opheffen

Als een eventualiteit wordt opgeheven of gewist, wordt een voorwaarde voor de verkoop verwijderd en wordt het koopproces naar voren geschoven. Freund zegt dat wanneer een snelle afsluiting belangrijk wordt. Hij geeft een voorbeeld:

Stel dat de koper van een stadshuis is goedgekeurd voor een lening, met inspectie van eigendom en alle andere due diligence voltooid. Voorwaardelijke gebeurtenissen zijn vrijgegeven en er is een 30- of 45-dagen escrow beschikbaar.

"Ze krijgen er 30 dagen over en de aandelenmarkt daalt met 10% - en ze hebben net hun aanbetaling verloren", zegt Freund. "Dus nu wil de koper annuleren. Maar ze hebben hun onvoorziene omstandigheden opgeheven, wat betekent dat hun aanbetaling nu vervalt."

Voordat ze onvoorziene gebeurtenissen verhelpen, kunnen kopers legitiem terugvallen op een aankoop en krijgen ze 99% van de tijd hun volledige inleg terug zonder boete, zegt hij. Daarom geven makelaars de voorkeur aan snelle sluitingen, zoals binnen 30 dagen, in plaats van het uit te rekken tot 60 of zelfs 90 dagen.

Huisbewaker let op

Andere onvoorziene omstandigheden zijn:

• Inspectie en reparaties: Een gekwalificeerde huisinspecteur vertelt u wat er thuis moet worden gerepareerd of geüpgraded. U kunt vaak onderhandelen over een aantal belangrijke items die door de verkoper moeten worden geadresseerd.
• De verkoop van een eerdere woning: U moet uw huis verkopen voordat u een ander koopt.
• Natuurlijke gevaren: Deze worden geopenbaard in wettelijk verplichte openbaarmakingen van verkopers en kunnen het onthullen omvatten dat een eigendom zich in een aardbevingszone of overstromingsvlakte bevindt.
• verzekerbaarheid: Als u bijvoorbeeld te weten komt dat de woning in een overstromingsgebied ligt, kan deze dan worden verzekerd? En zo ja, hoeveel kost het?

Voorkom problemen groot en klein

Sommige eigenschappen zijn gebonden aan regels en beperkingen die zijn ingesteld door verenigingen van huiseigenaren of HOA's. Deze wijkorganisaties bieden voorzieningen en beschermen eigendomswaarden. Dat kan het onderhoud van liften in een flatgebouw met hoogbouwniveau of de bouw en het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zoals lobby's, clubhuizen of speelplaatsen, omvatten.

"Misschien heeft de vereniging van huiseigenaren niet voldoende reserves", zegt Freund. Als dat het geval is, "elke keer als er iets moet worden gerepareerd, is er een speciale beoordeling omdat ze geen reserves hebben om te betalen voor het dak of het schilderij, of wat dan ook."

Maar het zijn niet altijd grote problemen die een deal doden. Het terugschroeven van een aankoop kan een kwestie zijn van iets fysieks, financieels - of zelfs harig.

"Nog maar een week geleden viel ik uit elkaar omdat het document van de huiseigenaren zei dat een eigenaar" redelijkerwijs twee honden op het terrein kon hebben "- en mijn klant had drie honden", zegt Freund. "Ze hebben geannuleerd."

Voorwaardelijke gebeurtenissen kunnen de beste vriend van de koper zijn.

Hal Bundrick is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Afbeelding via iStock.