Dromen van investeren in een strandhuis? Lees dit eerst |
Beginnen met investeren - 100 euro
Als u denkt aan het kopen van een kleine bungalow aan de baai voor het komende zomerseizoen?
U bent niet de enige: het is de menselijke natuur om aan de oceaan te willen leven - een huis aan het water roept beelden op van avondwandelingen op het strand, cocktails op de veranda met uitzicht op de branding en in slaap vallen met het geluid van beukende golven.
Maar in een wereld waar extreme weersomstandigheden de norm worden, neemt het risico van het bezitten van onroerend goed aan het water toe - maar je zou het nooit weten door naar de vastgoedmarkt te kijken. Onderzoek heeft aangetoond dat in de jaren na een grote natuurramp de waarde van kustgrondbezit juist toeneemt. Voorbeeld: na orkaan Sandy, acht Long Beach Island, NJ, werden huizen en appartementen verkocht binnen een maand na de storm - ruim voordat de elektriciteit was hersteld en een avondklok was opgeheven.
De vraag naar huizen aan het water is duidelijk neemt niet af, ondanks de overduidelijke risico's - en de federale overheid, met haar gesubsidieerde overstromingsverzekering programma, is de rekening. Maar gezien de klimaatverandering en hogere overstromingsrisico's - om nog te zwijgen van de toegenomen kosten voor verzekeraars, de overheid en huiseigenaren - of de huizenprijzen aan het water blijven piekeren, is het de vraag.
Gewoon een dipje: waarom prijzen blijven drijven
In de maanden onmiddellijk volgend op een aanzienlijk weergebeurtenis, zijn de huizenprijzen aan het water meestal kelderen. Maar verrassend genoeg voedt de drop alleen kopers die wanhopig zijn om graven op de oceaan te bezitten. Dus op de lange termijn nemen de huizenprijzen in kustgebieden die zijn beschadigd door stormen meestal om twee redenen toe: de woningvoorraad is gedaald en de vraag is nog steeds hevig - tenminste in het geval van degenen die de ramp niet echt hebben doorstaan.
Bijvoorbeeld, in de weken na orkaan Sandy, investeerden investeerders en house-flippers in zwaar getroffen buurten in Brooklyn, Queens en Staten Island om beschadigde huizen te kopen - voor contanten. Een inwoner van Staten Island vertelde The New York Times dat hij zijn ondergelopen huis voor minder dan de helft van zijn getaxeerde waarde verkocht - een grote korting voor de koper.
Jed Kolko, de hoofdeconoom bij Trulia, zegt dat natuurrampen invloed hebben huizenprijzen op twee manieren. De eerste hangt af van de verhouding tussen mensen en wooneenheden - dat wil zeggen, hoeveel mensen wegtrekken na een ramp en hoeveel eigendommen worden vernietigd. Als meer mensen willen wonen in een gebied met minder beschikbare woningen, stijgen de vraag - en prijzen -.
De tweede factor is of de ramp de manier verandert waarop mensen over het gebied denken. "De perceptie van toekomstige risico's beïnvloedt hoeveel ze bereid zijn te betalen om daar te zijn", zegt hij. "In New Orleans wisten mensen voordat de orkaan Katrina toesloeg dat er een risico op orkanen was, net zoals in San Francisco mensen weten dat er een risico is voor aardbevingen", zegt Kolko. "Maar de gebieden in New York en New Jersey getroffen door de orkaan Sandy zijn niet zo gericht geweest op overstromingsschade. Een herbeoordeling van toekomstige risico's kan de waarden van het huis beïnvloeden, maar het is te vroeg om te bepalen of Sandy de kijk van mensen op het gebied permanent zal veranderen..
Wat drijft het verlangen om herhaaldelijk opnieuw te bouwen?
Volgens The Week is een huis in Humble, Texas, beoordeeld op $ 116.000 herhaaldelijk verwoest door overstromingen en herbouwd, waardoor een prijskaartje van $ 2 miljoen werd verzameld via The National Flood Verzekeringsprogramma, dat vereist is voor iedereen met een federaal gesteunde hypotheek die in een 100-jaar overstromingszone woont (een gebied dat waarschijnlijk een keer per eeuw een overstroming zal ervaren). Deze en andere eigenschappen voor het verwijderen van herhalingen vertegenwoordigen meer dan een derde van de kosten van het programma.
Het repareren van herhaalde schade - en in sommige gevallen vernietiging - van een huis is waarschijnlijk emotioneel uitputtend, omdat het financieel leegloopt. Dus waarom blijven mensen herbouwen?
Economen Okmyung Bin en Craig E. Landry hebben dit exacte onderwerp onderzocht in een presentatie aan het Coastal Services Centre, een afdeling van de National Atmospheric and Oceanic Administration. Ze volgden de vastgoedmarkt in een county in North Carolina die grote schade had geleden tijdens de orkaan Fran in 1996, evenals de orkaan Floyd in 1. Na Floyd waren de verkoopprijzen van huizen in de overstromingszone 8,8% lager dan ze eerder waren geweest orkaan sloeg.
Het is gezond verstand: in de nasleep van een natuurramp zullen mensen terughoudend zijn in het opnieuw opzetten van hun leven in dat gebied. Wat echter verrassend is, is dat het prijsverschil tussen woningen in de overstromingszone en de zones buiten de zone in 2005 was verdwenen - slechts zes korte jaren nadat Floyd verwoesting had aangericht in het gebied.
Evenzo vlak na de orkaan Andrew in 1992, Miami-Dade County in Florida ervoer een scherpe daling van de huizenwaarde in de gebieden die door de storm waren verwoest. Na twee jaar waren diezelfde huizen echter in waarde gestegen, waardoor ze uiteindelijk een niveau vóór de orkaan bereikten.
Hoe Flood Insurance daadwerkelijk risicovolle ontwikkelingen voedt
Verzekeringspercentages in getroffen gebieden kunnen ook van invloed zijn op hoe waarschijnlijk het is dat mensen kopen of herbouwen. Typisch, schade aan huizen aan het water na een storm wordt gedekt door een combinatie van overstromingsverzekeringen en huiseigenaren verzekering.
Het National Flood Insurance Program is recentelijk onder vuur komen te liggen, omdat het veel meer contanten schenkt dan het verzamelt - - voor een bedrag van ongeveer $ 18 miljard aan schulden vóór orkaan Sandy. Deze schuld, die uiteindelijk op de belastingbetaler terechtkomt, is grotendeels het gevolg van subsidies voor overstromingsverzekering. Zoals Orrin Pilkey, een kustgeoloog van Duke University, tegen The Week zei: "We subsidiëren, zelfs bemoedigend, een zeer gevaarlijke ontwikkeling." Maar nieuwe trends in particuliere verzekeringen zouden de vraag in overstromingsgebieden snel kunnen dempen. Natuurrampen verhogen de premies en aftrekposten, zegt Ronald Jetmore, directeur van de in Maryland gevestigde Jetmore Insurance Group, Inc. "We zien dat de meeste verzekeringsmaatschappijen de kustmarkt in Maryland helemaal verlaten of de rente aanzienlijk verhogen", zegt Jetmore.
In feite voerde een luchtvaartmaatschappij, die bekend stond om de meest consistent lage tarieven in de staat, onlangs een tariefverhoging van 30% uit. En de meeste bedrijven in de staat verhogen hun wind- en orkaansequivalent, soms tot 5% van de woningdekking, of wat het zou kosten om uw huis opnieuw op te bouwen als het zou worden vernietigd.
Om deze cijfers in het juiste perspectief te plaatsen, als uw onroerend goed is verzekerd voor $ 200.000, je zou $ 10.000 uit eigen zak moeten betalen voordat wind- of orkaanschade zou worden gedekt.
Jetmore's ervaring staat ook niet op zichzelf. In New Jersey zijn de premies voor zakelijke verzekeringen sinds medio 2011 gestegen - vanwege grote uitbetalingen na de orkaan Irene en andere intense weersomstandigheden. De tarieven in niet-catastrofale gebieden zijn daarentegen stabiel gebleven. Jetmore zegt dat de piek in premies en eigen risico's geen toevalstreffer is: "Ik geloof dat we meer van deze hoge eigen risico's voor wind- en orkaanschade zullen zien, omdat bedrijven betalen gewoon meer uit dan dat ze aan het opnemen zijn. " Als dit het geval is, kunnen de hogere kosten van de verzekering van huiseigenaren in kustgebieden opwegen tegen de voordelen van federale subsidies voor overstromingsverzekering. En enclaves van gezinnen met een middelgroot en lager inkomen die kusteigenschappen bezitten, kunnen in de kou blijven liggen.
Wat is de toekomst van Waterfront Housing?
Gezien de bekendheid met klimaatverandering en de stijging van de zeespiegel, beginnen experts extreme weersomstandigheden zoals orkaan Sandy als onderdeel van een trend bekijken, in plaats van geïsoleerde incidenten - en sommige politici en leden van het publiek volgen dit voorbeeld.
Hoewel de buy-out verre van verplicht is, kan dit voor veel huiseigenaren een goede deal zijn. De staat is van plan "eerlijke marktbeoordelingen" aan te bieden waarvan Cuomo verwacht dat het "genereus" zal zijn.
Maar zelfs degenen die willen blijven, worden mogelijk gedwongen huizen te verlaten die hun familie al generaties lang bezit. Huiseigenaren in kwetsbare kustgebieden in het hele land hebben op 1 januari een stijging van hun overstromingsverzekeringspremies van 20 tot 25% gehad. En dat komt bovenop de tariefverhogingen van hun particuliere verzekeraars.
Deskundigen en lokale inwoners betreuren tegelijkertijd dat hogere premies, in combinatie met dure het herbouwen van normen in overstromingsgebieden, zal iedereen behalve de zeer rijken prijzen. Maar als evenementen zoals orkaan Sandy het nieuwe normaal worden, kan het leven langs de kust heel goed tot het verleden behoren voor iedereen.
P.S. -
Ongeacht waar u besluit met pensioen te gaan, u moet zo snel mogelijk beginnen met plannen. Dat is waarom je de bootcamp
Retire In Style
"nodig hebt, aangeboden door LearnVest en InvestingAnswers. Dit 10-dagen e-mailprogramma biedt u dagelijkse taken zodat u kunt genieten van een decennialange pensionering, zonder zorgen nu en dan.
Klik hier voor meer informatie
Jacqui Kenyon schrijft voor LearnVest.nl
