Welke nieuwe macht-tot-salarisregel van CFPB betekent voor u en uw hypotheek

Het Consumer Financial Protection Bureau deed uiteindelijk wat de aandeelhouders van de financiële sector tien jaar geleden niet zelf hadden gedaan. Ze kwamen eerder deze maand langs een ruim 800 pagina tellende verordening en besloten dat voordat banken een hypotheek zouden verstrekken, ze een goede trouw zouden moeten doen om vast te stellen dat de lener in staat zal zijn om ze terug te betalen.

De voorschriften, uitgegeven onder het gezag van de Dodd-Frank financiële sector hervormingen, wijzigen Verordening Z, en worden van kracht - een soort van - op 14 januari 2014.

In sommige opzichten is de set van regs een sop voor de financiële sector, die op zoek was naar een manier om de aansprakelijkheid voor toekomstige leningen die slecht zijn geworden te beperken, in een 'sue your lender-happy' hypotheekomgeving. Een eiser strategie gebruikt tegen banken om hen te hameren op het afschrijven van hypotheek tegoeden was de bewering dat de bank de huiseigenaar geld leende, wetende dat ze waarschijnlijk niet in staat zouden zijn om de betalingen te doen en dat de bank binnenkort zou afzien van een zeer gewaardeerde woning.

De hoofdbepaling van de verordening was de oprichting van een 'veilige haven'. Als de kredietverstrekker tijdens het uitgeven van de hypotheek door bepaalde hoepels springt, voorkomt de regelgeving dat consumenten de hypotheek later kunnen aanvechten. De geldschieter is beschermd tegen rechtszaken - een bepaling die volgens de kredietverlenende industrie meer kapitaal zal vrijmaken om een ​​krappe hypotheekmarkt te versoepelen.

Dit zijn de hoepels - en wat ze betekenen:

Lenders moeten inkomsten- en kredietinformatie verifiëren bij een redelijk betrouwbare externe bron.

Een paar jaar geleden, als u een werknemer met een fooi was, of als u als zelfstandige werkte en moeilijk te controleren inkomsten had, kon u de volledig gedocumenteerde leningvereisten omzeilen, een beetje meer rente betalen en een inkomstenlening? Het wordt moeilijker om dat in de toekomst te doen. Om de hypotheek in aanmerking te laten komen onder de safe-harbour-bepalingen, zal de bank bewijs nodig hebben. In de praktijk betekent dat waarschijnlijk dat u dat inkomen moet aangeven, dus dat staat op uw belastingaangifte - en u betaalt er belasting over. Zoals je de hele tijd al zou moeten doen.

De toegestane debt-to-income ratio is gemaximeerd op 43 procent.

Dat wil zeggen, als de hypotheek eenmaal is uitgegeven, kunnen de vaste schuldendienstkosten van de lener, inclusief de hypotheek, creditcards, autoleningen, leningen voor studentenleningen en bijna alles wat door de kredietbureaus wordt geregistreerd, niet groter zijn dan 43 procent van de belasting vóór belastingen inkomen. Dit is niet al te radicaal een verandering - 43 procent komt in de buurt van wat de VA (Veterans Administration), FHA (Federal Housing Administration) en Fannie en Freddie al willen toestaan, met kleine verschillen tussen hen.

Voor instelbare hypotheken moet de debt-to-income ratio worden berekend tegen de hoogste contractueel overeengekomen betaling binnen de eerste vijf jaar van de hypotheek.

Dat wil zeggen, als u een hypotheekbetaling van $ 1500 per maand heeft, maar als de rente stijgt en de bank het recht heeft om uw betaling te verhogen tot $ 1.900 per maand als resultaat op elk moment tijdens de eerste vijf jaar van de levensduur van de lening, moet de DTI-ratio worden berekend op basis van de betaling van $ 1.900 per maand, niet de betaling van $ 1.500 per maand. Dit beperkt het gebruik van de regelbare tariefhypotheek om marginale huiseigenaars te helpen kwalificeren voor hypotheken die ze niet konden aanraken onder voorwaarden met een vaste rentevoet.

Gekwalificeerde hypotheken kunnen niet voor langer dan 30 jaar gelden.

Tegen het einde van de hausse op het vastgoed werd het zo moeilijk voor mensen om in aanmerking te komen voor 30-jarige hypotheken dat geldschieters uitgebreide financiering in gebruik namen, inclusief 40-jarige hypotheken. Deze zijn nog steeds legaal, maar komen niet in aanmerking voor de safe-harbour-bepalingen. Lenders kunnen deze truc niet gebruiken om DTI-regels te omzeilen.

Renteloze en negatieve aflossingsleningen komen niet in aanmerking.

Tegen 2005 - het hoogtepunt van de vastgoedgekte, was bijna een kwart van alle uitgegeven hypotheken "alleen-rente". Dat wil zeggen, je hebt alleen de rente betaald en de hele opdrachtgever kwam bijvoorbeeld binnen vijf jaar te zitten. Het aantal rentehypotheken van Freddie Mac steeg met meer dan 500 procent, van $ 25 miljard in 2005 tot $ 159 miljard in 2007. Een hypotheekmakelaar in Zuid-Florida vertelde me in 2006 dat meer dan de helft van haar bedrijf in die tijd nu in rente was - alleen papier (we waren het erover eens dat dit niet goed zou aflopen).

De veronderstelling was toen dat het gemakkelijk zou zijn om binnen vijf jaar opnieuw een goed gewaardeerd eigendom te herfinancieren, en u zou het hoofdloon op uw gemak kunnen aflossen.

Het 'zeer gewaardeerde' deel van die vergelijking bleek, uiteraard, een doozy te zijn.

Renteloze leningen zijn niet langer gekwalificeerde hypotheken. Hetzelfde geldt voor leningen die 'negatief worden afgeschreven'. Dat wil zeggen, leningen waarbij uw betalingen eigenlijk lager zijn dan de rente, zodat uw openstaande saldo feitelijk toeneemt gedurende de looptijd van de lening.

De nieuwe regeringen diskwalificeren ook leningen voor 'ballonbetalingen' - een onderdeel van de wereld van alleen-rente en negatieve aflossing - behalve in beperkte gevallen in landelijke gebieden waar dergelijke leningen al routinematig zijn.

Merkwaardig genoeg bieden de regs een stimulans voor consumenten om een ​​renteloze lening te krijgen: aangezien deze leningen geen "gekwalificeerde hypotheken" zijn, blijft het recht van de lener om te vervolgen bewaard. Maar kredietverstrekkers hebben een overeenkomstige ontmoediging om hen te voorzien.Als gevolg hiervan zullen de kosten van dit soort leningen, evenals de nu zeldzame 40-jarige hypotheek, waarschijnlijk omhoog gaan. Immers, kredietverstrekkers zullen naar verwachting worden gecompenseerd voor het verhoogde risico van een niet-gekwalificeerde hypotheek.

Gekwalificeerde hypotheken kunnen punten en kosten hebben die gelijk zijn aan niet meer dan 3 procent van de lening.

Dit zal geen game-wisselaar zijn, omdat de meeste leningen al punten en vergoedingen onder dit niveau hebben. De effecten zullen vooral merkbaar zijn bij hypotheekmakelaars en in de subprime-wereld, waar leners minder opties hebben. Drie procent is al een hele tijd een gemeenschappelijk plafond, hoe dan ook.

Gekwalificeerde hypotheken kunnen niet hoger dan 1,5 procent boven prime worden geprijsd.

Dit kan lastig zijn, omdat het op prijscontroles lijkt en prijscontroles bijna altijd falen. Bijna per definitie zal deze regel van invloed zijn op de subprime-markt en een ongelijksoortige impact hebben op kredietnemers met lage kredietscores.

Bovendien levert de price cap problemen op als yieldcurves steiler worden. Als de rente op vergelijkbare niet-hypotheekschulden toeneemt en de kredietverstrekkers een zoeter winst opleveren dan de hypotheekmarkten, dan zal kapitaal voor subprime en alt-A hypotheekpools vluchten. Dat kan een afwending zijn, maar de wet van onbedoelde gevolgen is een constante dreiging.

Opvallend aan de regeling is echter de terughoudendheid. De toezichthouders probeerden een evenwicht te vinden tussen consumenten beschermen tegen roofzuchtige leningen aan ongeschoolde, ongeoefende consumenten en de kredietstroom naar de huisvestingssector afsluiten.

De mogelijkheid om te betalen regel stelt geen minimum aanbetaling noch een minimale credit score vast. Het wordt nog steeds aan geldschieters overgelaten om dat voor zichzelf te bepalen.

De regel laat ook de deur open voor VA-leningverstrekkers om gekwalificeerde hypotheken en FHA-geldschieters te lenen met slechts 3,5 procent korting zonder in overtreding te raken met gekwalificeerde hypotheekregels.

De toezichthouders stellen VA-kredietverstrekkers en Fannie en Freddie ook vrij van de regels voor maximaal zeven jaar. Omdat deze zo een groot deel van de hypotheekmarkt uitmaken, zullen de nieuwe regels slechts geleidelijk gaan gelden. Dit komt door het ontwerp, omdat de CFPB geen plotselinge verstoring wilde veroorzaken in de nog steeds kwetsbare huizenmarkt.