De 5 slechtste dingen die u kunt doen bij het kopen van een short-sale-huis |

Al meer dan een jaar, mijn familie heeft een groter huis gezocht in onze buitenwijk van Dallas. Nu de kinderen ouder zijn, zijn we klaar voor een zwembad, een andere lay-out en een vijfde slaapkamer voor mijn thuiskantoor.

Het is een moeilijke combinatie om te vinden zonder buurten te springen, dus toen we een 3100 vierkante voet zagen thuis tegen de laagste marktprijs sloeg de MLS (Multiple Listing Service), we sprongen erop.

Dat was meer dan 40 dagen geleden, en we moeten nog horen of onze aanbieding boven de vraagprijs is geaccepteerd. Het blijkt dat de verkopers een achterstand hebben op hun betalingen, en de kredietgever moet nu akkoord gaan om minder te accepteren dan het verschuldigde bedrag op de hypotheek. Het wordt een short-sale genoemd en het is een van de snelst groeiende segmenten van de thuisverkoop. Short-sales is ook een markt met potentiële valkuilen. Maar er zijn manieren om ervoor te zorgen dat u geen spijt krijgt van uw beslissing. In ons geval weten we niet eens zeker of de geldschieter ons aanbod heeft gezien. Blijkbaar hebben geldschieters honderden kortlopende contracten op hun bureau; het kan weken, maanden of zelfs een jaar duren om een ​​antwoord te vergaren. Minder ingewikkelde deals - bijvoorbeeld de onze heeft slechts één pandrecht - zouden iets sneller moeten gaan. We zullen het zien.

In zekere zin is 'korte verkoop' een verkeerde benaming, omdat er qua tijd niets aan de hand is. De naam komt van het feit dat de bank wordt kortgesloten. Harry Ridge, onze makelaar bij VIP Realty Platinum, zei dat veel huizenkopers boos worden als er grote hoeveelheden tijd voorbijgaan en er niets gebeurt. De meesten begrijpen niet dat het bod moet worden goedgekeurd door de bank, niet door de verkoper die de prijs op de MLS heeft vastgesteld.

Ongeduld is problematisch in de kortetermijnmarkt. Het is moeilijk om je leven in de wacht te zetten. Je bent misschien geneigd om te stoppen met winkelen in een huis of om grote items te kopen, beide monumentale fouten in deze markt. En er zijn nog andere fouten die u onderweg kunt maken.

Maar er is een antwoord: doe het niet in twijfelgevallen. Stop niet met winkelen in een huis. Maak geen grote aankopen. En er is meer.

Hier zijn vijf dingen die u zeker niet moet doen als u een aanbieding doet voor een short-sale woning:

Verkoop uw huis niet eerst.

1. Er is geen garantie dat de geldgever zal betalen accepteer je kortingsaanbieding, dus spring niet met het pistool en riskeer dakloos te worden. U bent mogelijk de hoogste bieder nu, maar de short-sale woning blijft tijdens dit proces op de MLS. Andere kopers kunnen aanbiedingen indienen die de uwe overtroeven, waardoor een biedingsoorlog ontstaat. De kredietverstrekker kan ook uw aanbod tegenhouden. In onze deal boden we $ 5.000 meer dan de vraagprijs en kwamen we overeen om sluitingskosten te betalen. Het huis is niet bijgewerkt sinds 1996 en heeft upgrades van $ 20.000 nodig, dus we zijn niet bereid om veel meer te betalen. Vergeet niet om geld weg te betalen voor grote reparaties.
2. Totdat u een inspectie krijgt - en u zou dat niet moeten doen voordat de bank uw aanbod accepteert - u zult de werkelijke toestand van het huis niet weten. Als de huiseigenaar zijn hypotheek niet kon betalen, maakte hij waarschijnlijk geen grote reparaties. Dit wordt uitgesteld onderhoud genoemd. De meeste geldschieters betalen niet voor reparaties of uitgebreide huisgaranties. Plaats niet al uw eieren in één mand.
3. Ga door met winkelen in huis. Uw bod voor short-selling is niet zeker, dus stop niet met het bekijken van dagelijkse e-mailupdates van uw makelaar. Koop geen grote aankopen.
4. We kregen snel onze pre-certificeringsbrief om geldschieters te laten zien dat we serieus waren. Maar als uw pre-certificering eenmaal is goedgekeurd, koop dan geen auto, stop met uw baan of koop uw aandelen op. Als u dat doet, moet u uw financiële gegevens opnieuw indienen bij uw hypotheekverstrekker, wat uw papierwerk in de war maakt. Daarna is het terug naar de onderkant van de stapel. Doe het niet als u voor het eerst een woning koopt
5. . Ik heb eerder een huis in bezit gehad en verkocht en het proces verliep soepel zoals boter. Korte verkopen hebben klusjes papierwerk, net als traditionele verkopen, maar shortverkopen zijn niet soepel voor de koper of uw makelaar (die overigens ervaring met dit type transactie zou moeten hebben). De eerste keer dat onze makelaar, een 26-jarige vastgoedveteraan, een korte verkoop sloot, was het zo'n pijn dat hij zwoer dat hij het nooit meer zou doen. (Hij veranderde van gedachten, vandaag zijn short sales goed voor de helft van zijn zaken.) Ze zijn niet voor bangeriken. Zoals mijn makelaar, Regina Stockwell, zei, als je met je schoonmoeder samenwoont, huur betaalt of een eerste huiskoper bent, vermijd dan een korte verkoop. Er zijn richtlijnen, van kracht 15 juni 2012, ontworpen om het korte verkoopproces te verbeteren. Hypotheken die worden ondersteund door Fannie Mae en Freddie Mac zijn verplicht om een ​​definitieve acceptatie- of ontkenningsbeslissing te geven binnen 60 dagen na ontvangst van een kortverkoopaanbieding. Ik ben sceptisch dat dit zal worden afgedwongen omdat andere mandaten tekort zijn geschoten, maar het is een stap in de goede richting. We hoopten deze zomer het nieuwe huis binnen te komen om te genieten van het zwembad, maar de volgende zomer is het misschien realistischer. Als we echter dit huis krijgen, krijgen we een deal voor een groter pand met een geweldige rente.

Het antwoord van Investeren:

Het is van cruciaal belang om door te gaan met de huisjacht. Woon open dagen bij en vraag voorstellingen aan. Je vindt misschien niet zo goed een deal, maar je wilt ook niet je droomhuis vinden.