5 Opties voor verkoper-financiering voor thuiskopers |

Nu kopen is een goed moment om een ​​huis te kopen? Veel succes bij het vinden van financiering.

Aangespoorde kredietstandaards nog steeds verlammende dromen van huiseigenaren voor mensen met het inkomen om een ​​hypotheek te ondersteunen, maar zonder de piepkleine schone kredietgeschiedenis en minimaal 720 credit score.

Voor deze mensen is het een moeilijke markt, een markt die niet snel lijkt te versoepelen.

Voer de financiering van de verkoper in. Ooit populair in de jaren tachtig van de vorige eeuw, komt de verkoper-financiering opnieuw naar voren als een manier voor kopers om de huidige verhoogde hypotheekleningen te omzeilen.

Volgens Bloomberg Businessweek zijn in 2010 bijna 53.000 woningen gekocht met financiering door eigenaars, de meesten vinden plaats in de zwaarst getroffen Michigan, Florida, Ohio, Californië, Wisconsin, Minnesota en Texas.

Hoewel dit slechts ruwweg 1,5% van de onroerendgoedtransacties in 2010 is, geeft dit een aanwijzing dat voor kopers de noodzaak opnieuw de moeder van de uitvinding is geworden.

Een korte geschiedenis van verkopersfinanciering

Financiering door verkopers van start gegaan in het begin van de jaren tachtig na een rentestijging van wel 20%, waardoor huizenkopers gedwongen werden andere opties te zoeken.

De financiering van de verkoper stapte in de bres en sloot huiseigenaren samen met lagere hypotheekrente met kopers die bereid waren de lening op zich te nemen.

Het idee werd een populair financieringsinstrument tot het einde van de jaren zeventig, toen banken terugkwamen met de "due-on-sale" -clausule die hen in staat stelde om de lening op te eisen als een huis aan een derde werd verkocht.

De 'due-on-sale'-clausule had eigenlijk een dubbel doel. Niet alleen heeft het banken geholpen om een ​​concurrent te verslaan, het stelde hen ook in staat leners van de oude, lagere rentehypotheken te verplaatsen naar nieuwe, hogere rentelasten.

Stanley Bronstein, een in Arizona gevestigde advocaat en CPA, gelooft dat de financiering van de verkoper terug in de mode raakt.

"Het is steeds moeilijker om leningen te krijgen van banken en hypotheekbedrijven," zegt hij. "Het zal waarschijnlijk nog moeilijker worden, vooral als sommige van de voorgestelde regels moeten worden toegepast, waarbij kopers 20% moeten verlagen om in aanmerking te komen voor traditionele financiering."

Financiering door verkopers maken

Hoewel de diverse financieringsmogelijkheden van vandaag de dag zijn opties zijn ver weg in de wortels van 1980, het uitgangspunt (en restricties) zijn hetzelfde gebleven. De financiering door de verkoper is vergelijkbaar met traditionele, externe bankleners.

De koper ondertekent een promesse en belooft de betalingen op afbetaling te betalen (meestal maandelijks) die hoofdsom en rente bevatten.

Net als bij een traditionele lening, is er een ondertekende hypotheek of een trustakte of een beveiligingsovereenkomst die de verkoper toestaat af te schermen als de koper niet betaalt.

Momenteel kunnen huizenkopers kiezen uit vijf verschillende financieringsopties voor verkopers:

Optie 1 voor verkoperfinanciering: gratis en duidelijk

De eenvoudigste optie voor verkoperfinanciering is wanneer een eigenaar een huis verkoopt dat vrij is van alle pandrechten. De koper betaalt een aanbetaling en betaalt de onderhandelde, maandelijkse hoofdsom en rentebetalingen aan de verkoper, die het leningsaldo vervolgens in een privé-nota meeneemt.

Optie 2 voor verkoperfinanciering: Lease met een optie om te kopen (Rent to Own)

In dit scenario behoudt de potentiële huiseigenaar de mogelijkheid om de woning te kopen, maar zonder de feitelijke verplichting. De kredietnemer krijgt een billijke rente in huis met een aanbetaling, terwijl hij ook regelmatig, maandelijkse huurbetalingen verricht.

Aan het einde van de leaseperiode heeft hij / zij de mogelijkheid om het resterende saldo via een herfinanciering af te betalen.

Kevin Amolsch, president van de Pine Financial Group, adviseert verkopers die deze optie volgen om voldoende groot te krijgen niet-terugbetaalbare aanbetaling in het geval de persoon niet kiest om te kopen.

"Maar aan de andere kant kunnen kopers hun opties ook beschermen door de huurovereenkomst op te nemen die de titel vertroebelt, waardoor het moeilijk wordt voor de verkoper om het aan iemand anders te verkopen, "zegt hij.

Optie 3 voor verkoperfinanciering: De tweede retentielijn

Dit is waar een verkoper een tweede hypothecair onderpand achter de bank bij zich heeft om ofwel een no of small money down deal te maken. De koper doet dan elke maand twee betalingen - een voor de houder van de bankrente en een tweede voor de particuliere verkoper.

Het risico van de verkoper met deze optie ligt voor de hand. Als de koper alleen de eerste pandhouder betaalt, moet de verkoper voldoende aandelen hebben om de eerste, grotere pandhouder af te sluiten en af ​​te betalen.

Evenzo, als de koper alleen het kleinere tweede pandrecht betaalt, loopt de verkoper nog steeds het risico om te verliezen het pand als de senior pandhouder houder uitsluit.

Optie 4 voor verkoperfinanciering: Wrap-around hypotheek

Aangeboden door degenen die terughoudend zijn om een ​​risicovollere, tweede pandrechthouderpositie te nemen, zijn wrap-around hypotheken ook een kans voor verkopers om verdien een goed rendement.

"Als ik een verkoper ben met een hypothecaire lening van $ 100.000 tegen 4% en de woning $ 150.000 waard is, zou ik deze aan de koper verkopen met $ 10.000 minder, waarbij het volledige verschil [$ 140.000] met 7% op een wrap- rond hypotheek of all-inclusive trustakte ", zegt Lance Churchill, een advocaat bij de Frontline Education Group. "Ik verdien liever 2% of 3% op de $ 100.000 in plaats van slechts 7% op de $ 40.000."

Toch moeten kopers weten wat de risico's zijn van wrap-arounds. "Als u met een wrap-around hypotheek gaat, ga dan altijd met een escrow-bedrijf," adviseert Amolsch. "Je weet niet wat de verkoper doet met je geld." Escrow-bedrijven zullen ervoor zorgen dat betalingen bij zowel de verkoper als de senior bank-pandhouder terechtkomen.

Een ander risico is dat de bank dit specifieke voorrecht ontdekt. ​​

"Dit type overeenkomst is in strijd met wat bekend staat als een" due-on-sale "-clausule, die in feite zegt dat de bestaande geldschieter moet worden afbetaald wanneer de verkoper het onroerend goed aan een nieuwe koper, "waarschuwt Bronstein.

" Als de verkoper dit niet doet en de kredietgever ontdekt dat, kan de geldschieter de standaardbrief declareren en vragen om volledig te worden terugbetaald. "

Toch doet Churchill het niet dat in de huidige markt het risico van dit gebeuren klein is. "Waarom zou u een presterende lening riskeren voor een niet-renderende lening als deze betaalt zoals overeengekomen?"

De enige reden waarom banken een lening zouden kunnen noemen, is als de rentevoeten weer stijgen. Dan willen ze opnieuw een lening afsluiten bij hoe hoger het tarief. "

Optie nr. 5 voor verkoperfinanciering: termijncontract

Wellicht de meest risicovolle optie die door een paar experts wordt aanbevolen, een contract voor een termijncontract geeft de koper van het huis alleen maar de rechtmatige interesse in het onroerend goed, terwijl de wettelijke, blijft bij de verkoper.Het eigendom van de uiteindelijke eigendom gaat niet over op de koper totdat de laatste gecontracteerde lening is ontvangen.

Het Investeringantwoord:

De financiering van de verkoper creëert een manier voor huizenkopers die het inkomen hebben om een ​​hypotheek te betalen, maar met minder dan stellair krediet, om eindelijk hun eigen huis te bezitten. Maar bij zakelijke transacties moeten degenen die voor deze methode kiezen rekening houden met de volgende punten: Doe het niet alleen. Het geld dat bespaard wordt op het vermijden van traditionele bankafsluiting kosten moet worden toegepast om deskundige begeleiding te krijgen.

• Verkoperfinanciering is een zakelijke deal en moet als zodanig worden behandeld. Documenteer alles op de juiste manier door een akte (of hypotheek), titelverzekering, inspecties, taxaties, enz.
• Gebruik een escrow-bedrijf om de deal te sluiten en hypotheekbetalingen naar behoren af ​​te schrijven.
• Houd er rekening mee dat verkopers wel goed zijn in het verzilveren van cheques, het verkrijgen van de definitieve daadrelease kan problematisch zijn. Zorg voor een voorziening om de ondertekende vrijgave in bewaring te krijgen voor wanneer de lening uiteindelijk is afbetaald.
• Foto met dank aan Flickr: Woodleywonderworks.