4 Geheimen die elke succesvolle huisflipper weet |

Twee zachtaardige schoolleraren hebben me alles geleerd wat ik weet over huizen flippen - en niet in goede manier.

Ik ontmoette dit paar in 2006. Het waren erg aardige mensen - maar extreem agressieve beleggers. Ze kochten en spanden onroerend goed in Las Vegas met een extern bedrijf dat kant en klaar investeerde in onroerend goed. Ze verdienden eerst een hoop geld. Maar ze verloren alles ondanks beter te weten.

Hoe is dit gebeurd?

Terwijl ze winst maakten op elke verkoop, gebruikten ze die winst om grotere en grotere projecten te financieren. Dit was logisch voor hen in de tijd dat onroerend goed zo snel waardeerde. In plaats van hun eigen geld (waarvan ze er geen hadden) te gebruiken om de huizen te rehabiliteren, tikte ze op een lening met eigen vermogen die met de maand groter werd.

Natuurlijk, toen het onroerend goed-draaimolenperk in 2008 stopte en die waardering verdampte, kwamen ze vast te houden aan eigendommen die niemand wilde kopen of huren. En ze hielden de haak voor een zeer grote aandelenlijn die ze niet konden betalen. Als gevolg hiervan verloren ze het vastgoedrijk waar ze zo hard aan hadden gewerkt.

Hoewel deze mensen veel geleden hebben, illustreert hun verlies enkele van de vier harde en snelle regels van house flipping die eenvoudigweg niet genegeerd kunnen worden:

1. Je moet je risico begrijpen.

Het is duidelijk dat je risico groter wordt naarmate je meer schulden oploopt. Koop alleen flipperkasten voor contant geld. Geen hypotheken. Geen aandelenregels. Als je niet genoeg geld hebt om deze deals zelf te swingen, neem dan een stille partner aan die wel het geld heeft en de winst opsplitst.

Het probleem met leningen is dat ze een vaste verplichting zijn die u moet nakomen, wat er ook gebeurt. Toen het paar hierboven de betalingen niet kon uitvoeren, verloren ze het allemaal. Maar als u een aandelenpartner aanneemt, hoeft u geen geld te verzinnen totdat u winst maakt op de verkoop. Ook lenen van geld kost tijd en geld. Zeg dat u van plan bent om twee huizen om te gooien. in de komende 12 maanden. Stel verder dat je voor elke deal $ 100.000 nodig hebt. Het kan 30 dagen of langer duren om elke lening af te ronden en $ 2.000 aan punten of kosten te kosten elke keer dat je de lening afsluit.

Dat betekent dat je twee maanden moet wachten en $ 4000 aan kosten moet betalen. Lenen om te investeren in flippen is duur.

En vanwege de vertragingen in de tijd, zal het voor u moeilijker zijn om te concurreren met kopers die het geld bij de hand hebben. Als gevolg hiervan krijg je uiteindelijk minder aantrekkelijke deals die kopers niet willen.

In wezen maakt dat lenen om te investeren zelfs nog duurder.

2. U moet begrijpen waar de winst is.

Wanneer u huizen omkeert, moet u snel handelen. Niet alleen moet je snel kopen, je moet het huis ook snel verkopen - en dat betekent dat je onder-markt moet verkopen.

Als u wacht op de koper die bereid is de hoogste dollar te betalen, wacht u lang - en verhoogt u het risico dat de markt zich tegen u keert. Je verliest ook kostbare tijd die kan worden gebruikt om andere huizen te flippen.

Als je winst $ 30.000 per deal is en je drie huizen in een jaar omzet, krijg je een zoete $ 90.000. Maar laten we zeggen dat u meer winst maakt en dat u slechts twee huizen in een jaar kunt omkeren. Ook al is je winst misschien $ 40.000, je verdient nog steeds $ 10.000 minder. Heb je het?

Als je de implicaties in overweging neemt, zul je zien dat om een ​​huis te verkopen onder de markt en toch winst te maken, de sleutel is om het goedkoop te kopen.

Dat betekent vaak dat het een goed idee is om onroerend goed te kopen dat is afgeschermd. Je moet je markt beheersen en goede Realtors vinden om mee te werken.

3. Dit werkt niet de hele tijd op alle markten.

Ook al profiteert u van het kopen van het huis, u wilt vastgoed in een aantrekkelijke markt overslaan. Als je in een gebied woont dat niet waardeert, kun je dit beter ergens anders gaan doen.

En als de huizenprijzen dalen, speel je Russisch roulette door in dit spel te komen, waar je ook bent. Net zo, je kunt niet voorspellen wanneer de markt gaat draaien.

Voor de zekerheid moet u ervoor zorgen dat u het huis een tijdje kunt behouden als huurwoning, indien nodig.

4. Werk herstellen.

Om geld te verdienen in dit bedrijf, moet u weten welk werk een huis echt nodig heeft, wat dat gaat kosten en wat dat voor uw aanbod zal betekenen. Dat is het toneel voor u om al het werk te doen, het huis te verkopen onder de markt en toch winst te maken.

Uw beste kans is om onroerend goed te kopen waarvoor cosmetisch werk nodig is dat niet duur is om te worden uitgevoerd, maar het pand toch aantrekkelijker maakt voor kopers.

Geef projecten door die structureel moeten worden gerepareerd. Huur een goede aannemer in en laat hem de woning inspecteren. Koop geen woningen die renovatie van de badkamer of keuken nodig hebben, tenzij ze supergoedkoop zijn. Dat werk kost je veel geld en neemt veel tijd in beslag. Zoek naar een eenvoudiger deal.

Het antwoord van Investeren:

De sleutel tot het maken van huizen waar geld wordt geknipt, is het kopen van het juiste risico en het verlagen van het risico. U koopt het goed als u uw markt en uw reparatieplan begrijpt. U verlaagt het risico door alleen contant geld te gebruiken, nooit geld te lenen en de flip snel te voltooien. Als u geïnteresseerd bent om in deze business te stappen, is uw volgende stap om erachter te komen hoeveel geld u heeft (of kunt u uw handen opleggen gebruikmakende van beleggers) zonder te lenen. Bekijk vervolgens de markt die het meest logisch is en zoek goede Realtors om mee te werken. Voer eerst deze stappen uit en zorg er vervolgens voor dat u vakkundig inzicht hebt in de markt en de revalidatie van onroerend goed. Op dat moment ben je klaar om te gaan.

Dit bericht is geschreven door Neal Frankle. Hij is een gecertificeerde financiële planner in Los Angeles, een investeerder in onroerend goed en de eigenaar van www.WealthPilgrim.com en www.mcmha.org.