Hoe het Trump-voorzitterschap de woningbouw in 2017 zal beïnvloeden

Donald Trump, de vastgoedmagnaat, wordt de 45e president van onze natie. Dat is goed nieuws voor de woningbouw, toch? Wel, er valt veel te overwegen. Hier is hoe het presidentschap van Trump van invloed kan zijn op wonen en wonen in 2017.

Een 'responsibly agressieve' marktplaats

Een uniforme oproep voor minder overheidsregulering komt uit het Trump-kamp en uit Republikeinen in het Congres. Op de deregulatieradar: het Consumer Financial Protection Bureau en andere elementen van Dodd-Frank, de hervormingswet van Wall Street die president Obama in 2010 heeft ondertekend.

"Sinds de verkiezingen is er veel discussie geweest over hoe de verwachte veranderingen onder een Trump-bestuur de [CFPB's] -impact waarschijnlijk zullen verminderen, met name in de handhavingsarena", zegt Rob Chrisman, een senior adviseur voor de Stratmor Group, een hypotheekindustrie consultancy. "Dodd-Frank zal niet worden geëlimineerd. Het zal worden verfijnd - wat een goede zaak is."

Jeff Taylor is managing partner van Digital Risk, een hypotheekbedrijf. Hij zegt ook dat het trimmen van Dodd-Frank een goede zaak is voor potentiële huiseigenaren.

"Als Dodd-Frank gestroomlijnd is, denk ik dat je banken op een meer verantwoorde manier agressief kunt laten zijn in de markt, voor zover ze hypotheken maken," zegt hij. "En ik denk dat dat de komende jaren meer producten zal opleveren voor mensen die voor het eerst een woning kopen …"

Vergelijk hypotheekrente

Taylor zegt dat minder stringente regelgeving over geldschieters de nalevingskosten zou kunnen verlagen en meer kleine gemeenschapsbanken in staat zou stellen te concurreren met grote banken, "het verhogen van bankwinsten - die waarschijnlijk de beschikbaarheid van krediet zullen verhogen."

Critici zoals Noah Smith, voormalig universitair docent financiën aan de Stony Brook University, vrezen echter dat deregulering het bankrisico zal terugdringen en, misschien nog belangrijker, de belastingbetalers weer op de haak slaan om de slechte actoren te redden. Net als tijdens de huisvestingscrisis van 10 jaar geleden, zou het nog een "race naar de bodem" zijn, schreef Smith in een Bloomberg-analyse.

Maar een vermindering van de federale regelgeving zal de woningbouw niet veranderen, zegt Chrisman. "Trump kan minder federale handhaving betekenen, maar de staten zullen agressief blijven. Politici in Californië, Illinois en New York, voornamelijk Democratische staten, hebben al gewezen op een geïntensiveerde regelgevende sfeer, "zegt hij.

Fannie en Freddie 'uit overheidseigendom' halen

Een ander punt op de Republikeinse agenda is het verminderen van de overheidsvoetafdruk in de hypotheekindustrie. Dat betekent dat Fannie Mae en Freddie Mac naar de privésector moeten verhuizen.

De twee door de overheid gesponsorde bedrijven stelden een meerderheid van de hypotheken terug en werden tijdens de woningcrash met belastinggeld uit de bocht geholpen. Fannie en Freddie kopen hypotheken van geldschieters en verpakken die leningen vervolgens in grote bundels obligaties.

De driemaandelijkse winsten die Fannie en Freddie verdienen, worden nu doorgeschoven naar de Amerikaanse schatkist, die 60 miljard dollar meer is terugbetaald dan het in reddingsfinanciering aan de bedrijven heeft verstrekt. Beleggers in Fannie en Freddie willen zien dat geld teruggaat naar de particuliere sector.

In november vertelde de secretaris-nominant van Trump, Steven Mnuchin, aan Fox Business Network: "We moeten Fannie en Freddie uit overheidsbezit halen."

"Ik denk dat er modellen zijn die zouden kunnen werken", zegt Taylor over Fannie en Freddie privatisering. "Wat ik denk dat je niet zou kunnen zien, is een model [waar] de VS-regering niet 100% expliciet achter de obligaties staat die Fannie en Freddie uitdragen."

Hij zegt dat het verwijderen van die federale garantie de wereldwijde vraag naar hypotheek gedekte waardepapieren die de twee quasi-overheidsinstellingen uitgeven zou verminderen. Die obligaties zijn essentieel voor het vrijmaken van kapitaal voor kredietverstrekkers om meer leningen te verstrekken.

Homebuilders en een Trump-economie

Een gebrek aan geschoolde arbeidskrachten is de afgelopen jaren een van de grootste belemmeringen geweest voor de huisvestingsindustrie, en Taylor maakt zich zorgen dat de Trump-administratie daar misschien niet toe bijdraagt.

"Dhr. Het plan van Trump om geld uit te geven aan infrastructuurprojecten in het hele land kan ertoe leiden dat meer arbeiders die banen aannemen en huizenbouwers op afstand overlaten, "zegt Taylor. "Ook zal zijn immigratiebeleid waarschijnlijk immigranten buiten het land houden en het personeelsbestand in de weg staan ​​- een klap voor huizenbouwers die voor veel bouwopdrachten afhankelijk zijn van immigranten."

Arbeidstekorten dragen ook bij aan de stijgende lonen voor bouwvakkers, die op hun beurt de huizenprijzen hoog houden, voegt hij eraan toe.

Robert Dietz, hoofdeconoom van de National Association of Home Builders, zegt echter dat hij verwacht dat de Trump-regering actie zal ondernemen tegen bepaalde arbeidsregels die de huizenbouwindustrie ten goede kunnen komen. Dat zal vrijwel zeker de Obama-overwerkregel bevatten "die veel bouwplaatsbeheerders zou hebben getroffen", zegt Dietz.

Die regel, geblokkeerd door een federale rechter op 22 november, had tot doel het maximale inkomen te verdubbelen dat een werknemer zou kunnen verdienen en toch in aanmerking te komen voor verplicht overwerk. De nieuwe limiet van $ 47.500 zou 4.2 miljoen meer Amerikanen de mogelijkheid hebben geboden om overuren te verdienen, aldus de regering-Obama.

Dietz is ook op zoek naar een Trump-administratie om de bouwkosten te verlagen."Bijna 25% van de kosten van een nieuw gebouwd huis is te wijten aan regeldruk", zegt hij. "Ik denk dat het redelijk is dat de nieuwe administratie veel van hen kan aanspreken."

Hoe Trump de betaalbaarheid van huizen kan beïnvloeden

De hypotheekrente is gestegen sinds Trump de verkiezingen won. Dat hoort bij een goed nieuws / slecht nieuwsscenario.

"Je zou kunnen beweren dat de overwinning van Trump de rente heeft opgedreven vanwege de angst voor toekomstige inflatie, gezien zijn belasting- en infrastructuurvoorstellen," zegt Chrisman. "Deze stijging van de prijzen heeft zeker een negatief effect op het eigenwoningbezit van starters. Toenemende rentevoeten wijzen echter vaak op een aantrekkende economie, en als dat het geval is, zullen meer nieuwe leners in aanmerking komen."

" MEER: Bereken uw maandelijkse hypotheekbetaling

Taylor zegt ook dat de betaalbaarheid van thuis zou kunnen lijden, maar biedt nog een andere factor in de vergelijking. "Aan de positieve kant, [hogere hypotheekrente] kan ook de koersstijging vertragen, wat kopers zou helpen. De huizenmarkt miste starters en oplopende kopers. Een langzamere prijsstijging kan gunstig zijn voor oplopende kopers die hun waarde in huis hebben herwonnen en willen stijgen voordat de prijzen weer stijgen, "zegt hij.

"Ik zal je zeggen, als ik voor het eerst een huis wil kopen of mijn huis wil verkopen en naar een ander huis wil verhuizen, kijk ik dit volgend jaar echt als een ontroerend jaar omdat de tarieven nog steeds in de 4-en zijn erg, erg aantrekkelijk, "voegt Taylor eraan toe.

Zal Trump de hypotheekrenteaftrek elimineren?

En dan is er de heiligste koe van allemaal: de hypotheekrenteaftrek. Het wordt vaak genoemd als een belangrijke factor in het gesprek "kopen of huren?".

De regering-Trump en de Republikeinen hebben het idee geopperd om een ​​limiet te stellen aan het bedrag aan toegestane rente dat u van uw belastingaanslag zou kunnen aftrekken.

Het punt is, een analyse van het Tax Policy Centre van het Urban Institute en Brookings Institution zegt dat slechts ongeveer een vijfde van de huishoudens de aftrek daadwerkelijk gebruikt. En van degenen die dat doen, zijn de meeste ver boven de burgerlijke belastingbetalers.

"Het Belastingbeleid Center vindt dat in 2017 de limiet van Trump slechts ongeveer 160.000 singles zou treffen, een klein deel van de 89 miljoen single belastingbetalers en ongeveer 230.000 paren van 59 miljoen gezamenlijke filers," Howard Gleckman, senior fellow bij het Belastingbeleid Center, schrijft op Forbes.com. "De overgrote meerderheid van de belastingbetalers die geconfronteerd worden met de cap zijn hoog inkomen."

Het eigenwoningbezit scoort onder het presidentschap van Trump

Chrisman is op zoek naar een kleine verandering in het tempo van het eigenwoningbezit in de komende jaren. Per procentueel perspectief bereikte het eigenwoningbezit in de VS zijn hoogtepunt tijdens de presidentiële voorwaarden van Clinton / Bush, zegt hij. Maar dat is het moment waarop banken de acceptatie-richtlijnen zodanig versoepelden dat 'mensen die geen huizen hadden moeten kopen' waren.

De woningcrash heeft alles veranderd. Underwriting, leningdocumentatie en taxatievereisten zijn sindsdien versterkt. "Marginale kredietnemers lenen geen geld en beleggers voelen zich veiliger door te beleggen in door hypotheek gedekte waardepapieren," zegt Chrisman.

Hij zegt dat de behoefte aan woningen in Amerika net zo groot is als ooit en dat het beleid van Trump de wijzerplaat niet zal beïnvloeden op de een of andere manier.

"De interne bevolkingsgroei is niet gestopt, evenmin als immigratie. Noch heeft het verlangen naar een nieuwe generatie om een ​​thuis voor hun kinderen te willen, "zegt hij. "Ik denk dat van wat we tot nu toe weten, het presidentschap van Trump weinig of geen directe invloed zal hebben op het percentage huiseigenaren."

Een positieve kijk op het nieuwe jaar

Al met al zijn de experts die we spraken optimistisch over 2017. Lenders gebruiken betere technologie om het hypotheekproces te stroomlijnen en de woningmarkt is 'gezond' en 'robuust' in hun woorden.

"Bouwers zijn enthousiast", zegt Dietz. Hij zegt dat reducties in regelgevingskosten homebuilders kunnen helpen bij het bieden van huisvesting aan het krapste segment van de markt, de instapklant.

"Als we een administratie krijgen die verschillende soorten regelgevingsbeleid bekijkt - waar ze te groot of te duur zijn geworden - dan zal dat zeker een hulp zijn voor de aanbodkant van de markt. En ik denk dat dat goed nieuws is, niet alleen voor bouwers, maar het is goed nieuws voor huurders en potentiële huizenkopers, want het toevoegen van aanbod is de manier waarop u huisvestingsproblemen aanpakt. ' Meer van Investmentmatome Bereken uw hypotheekbetaling Vergelijk hypotheekrente Hoeveel huis kan je betalen?

Hal Bundrick is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.