Herfinanciering van uw hypotheek? Kijk verder dan het krijgen van de Rock-Bottom Interest Rate

U hebt besloten dat het tijd is om uw hypotheek te herfinancieren tegen een lagere rente, en misschien kwelt u zich over wat bekend staat als de sluis. Tarieven fluctueren, dus u moet beslissen of u zich nu wilt committeren aan de koers of wachten, in de hoop op een daling die uw maandelijkse betaling nog meer zal verlagen.

Ons onderzoek, mede gebaseerd op gegevens van Lenda, een populaire online herfinancieringsverstrekker, dook in de beslissing om te vergrendelen of te wachten. Dit is wat je moet weten.

Hoe herfinanciering en renteverzekering werkt

Het herfinancieringsproces werkt als volgt: u rondt een aanvraag af bij een hypotheekmakelaar of -lener, idealiter ten minste drie, om de tarieven te vergelijken waarvoor u in aanmerking komt en de leenkosten. Zodra u aanvankelijk bent goedgekeurd, heeft u meestal de mogelijkheid om uw tarief te vergrendelen terwijl uw lening via acceptatie loopt.

Vergrendeling garandeert die rente gedurende een bepaalde periode, zelfs als de rente stijgt. Als de tarieven echter dalen nadat u bent vergrendeld, krijgt u geen lager tarief. Het slot duurt meestal een week tot meerdere maanden, afhankelijk van de gekozen sluitingsperiode, maar u wilt ervoor zorgen dat het slot lang genoeg is om uw lening af te sluiten voordat het slot verloopt. Sommige geldschieters laten leners een koers zweven in plaats van slot; met andere woorden, u krijgt een lager tarief als de tarieven dalen voordat u afsluit. Maar dit betekent ook dat je een hoger tarief betaalt als ze aankruisen.

Houd er rekening mee dat langere rentevaste perioden u in termen van de rentevoet van uw lening kosten, omdat kredietverstrekkers proberen hun potentiële verliezen te minimaliseren. Volgens hypotheekensoftwareprovider Ellie Mae was in mei de gemiddelde tijd van aanvraag tot sluiting 45 dagen. Hypotheekrente wordt vaak genoteerd in 15 dagen 'ramen' en met elke extra periode van 15 dagen van het slot verhogen geldschieters de rente met 12 basispunten, volgens The Mortgage Reports. Eén basispunt is gelijk aan één honderdste van een procentpunt.

Een les hier is dat hypotheekaanvragers zich niet zozeer moeten bekommeren om een ​​laag cijfer, maar moeten herfinancieren met een rentecurve-geldschieter die het snelst kan sluiten.

Kijk verder dan het laagste punt

Als het u niet lukt om uw herfinancieringslening te vergrendelen wanneer de tarieven het laagst zijn, is het verschil in potentiële besparingen doorgaans minimaal over een korte periode. Lenda analyseerde de gegevens van de maandelijkse hypotheekstudie van Freddie Mac, waaruit bleek dat de refi-tarieven tussen juli 2015 en mei 2016 niet significant veranderden, zodat consumenten die de optimale koers misten, er niet veel over misten.

Gedurende deze periode van 43 weken was de grootste week-tot-week-wijziging voor 30-jaarsleningen een daling van 12 basispunten, en in enkele weken bleven de tarieven ongewijzigd. In vergelijking met perioden van twee weken was de grootste verandering een toename van 22 basispunten.

Laten we zeggen dat u het laagste percentage met 12 basispunten misloopt en dat u een 30-jaars woningkrediet herfinanciert met een saldo van $ 191.760, de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande huizen in de VS in mei, volgens de National Association of Realtors, min een aanbetaling van 20%. Je herfinancierde met 3,8%, maar een week later daalt de rente met 12 basispunten tot 3,68%. Je zou $ 14 per maand bespaard hebben van herfinanciering tegen een rentevoet van 12 basispunten lager. Maar houd er rekening mee dat de tarieven de andere kant op kunnen en dat je elke maand meer zou hebben betaald.

In zeldzame gevallen daalt de hypotheekrente. Toen Britse kiezers in juni een exit uit de Europese Unie hebben goedgekeurd, daalden de hypotheekrente in de VS met 26 basispunten gedurende de volgende acht werkdagen. Als je je herfinanciering net voor de stemming had opgesloten, had je die achteruitgang gemist. In dat geval zou u kunnen proberen om opnieuw te onderhandelen over het lagere tarief met uw kredietgever of om uw aanvraag af te breken en opnieuw te beginnen. Je zou nog een stapeltje papierwerk te verwerken krijgen en waarschijnlijk je inschrijvingsgeld verliezen, maar het behalen van dat kwart punt zou je ongeveer $ 28 per maand besparen, gebaseerd op ons voorbeeld hierboven, een niet onaanzienlijk bedrag.

Sommige mensen die herfinancieren, wachten om verschillende redenen om te vergrendelen. Misschien verwachten ze dat de koersen gaan dalen, of misschien hebben ze geen aandacht besteed aan de sluitingsclausule in de berg papierwerk die ze hebben getekend. Ongeveer 276 kredietnemers die gedurende een periode van 43 weken met Lenda hebben geherfinancierd, hebben gemiddeld drie dagen gewacht om hun tarief na goedkeuring te vergrendelen. Echter, 30% van deze herfinanciers wachtte minstens een week om te vergrendelen en 19% op zijn minst twee weken, hoewel ze bijna onmiddellijk op slot konden.

Wachten om te vergrendelen kan de dobbelstenen gooien

Het is onduidelijk waarom sommige mensen niet meteen blokkeren, wanneer er geen manier is om er zeker van te zijn welke richtingstarieven van dag tot dag zullen gaan. De Verenigde Staten bevinden zich al sinds ongeveer 2010 in een snel veranderende omgeving en die denkwijze speelt mogelijk een rol bij het afwegen van de lock-beslissing door consumenten.

Als u een tarief vergrendelt, betaalt u het beloofde tarief ongeacht wat er op de markt gebeurt.

"Voor iedereen die er naar op zoek is om het echt goed te doen als je deze pieken nadert, wordt de lucht erg dun en moet je klaar staan ​​om alles op te geven waarvoor je gewerkt hebt", zegt Jim Sahnger, een hypotheeklening-initiator bij Schaffer Mortgage Inc. in Palm Beach Gardens, Florida. Het proberen om de rente te timen is simpelweg de dobbelsteen gooien, voegt hij eraan toe.

"Als je de rente vergrendelt, weet je wat je hebt," zegt hij."Op het moment dat u de beslissing neemt om te solliciteren, is het tarief dat u op dat moment krijgt, logisch voor u."

Als het verkrijgen van een refi ideaal is voor uw persoonlijke financiële situatie, is het misschien verstandig om te handelen wanneer u een tarief ziet dat u kent dat u zich kunt veroorloven in plaats van te wachten tot de tarieven dalen. Het zweven van het tarief geeft je de kans om een ​​beter tarief te behalen, maar het brengt ook het risico met zich mee dat je geld verliest door vast te zitten met een hoger tarief. Het is vooral riskant voor kredietnemers die de grootste lening willen sluiten waarvoor ze in aanmerking komen.

De herfinancieringspercentages halverwege 2016 waren de laagste die ze in decennia zijn geweest, dus ze kunnen niet veel lager. Dit vermindert de mogelijkheid van een voordeel van nog langer wachten.

Weet je niet zeker of het het juiste moment is om je hypotheek te herfinancieren? Gebruik onze site calculator voor hypothecaire herfinanciering om te zien hoeveel u kunt besparen en of dit voor u zinvol is.

Methodologie

Om het kostenverschil van 12 en 26 basispunten te berekenen: We gebruikten het voorbeeld van een 30-jarige lening met een saldo van $ 191.760, gebaseerd op de mediane verkoopprijzen voor bestaande huizen in de VS in mei van $ 239.700, volgens de Nationale Vereniging van Realtors. We hebben 20% afgetrokken voor een aanbetaling. We hebben maandelijkse betalingen berekend tegen de rentetarieven van 3,54%, 3,68% en 3,8%.

Emily Starbuck Crone is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.