Herfinanciering van hypotheken: hoe te weten wanneer de tijd rijp is

Iedereen houdt van geld sparen, vooral als het gaat om de grootste maandelijkse kosten van de meeste huiseigenaren: de hypotheek. Misschien wilt u die rekening verlagen door uw hypotheek te herfinancieren. Of misschien denkt u na over herfinanciering omdat u bang bent dat de rentetarieven omhoog gaan en het is uw laatste kans om een ​​betere deal te krijgen.

De hypotheekrente is nog altijd historisch laag en je hebt misschien genoeg leningopties, maar neem even de tijd om erachter te komen of herfinanciering nu jouw beste zet is. Hoe lang u van plan bent bij u thuis te blijven, uw financiële doelen en uw kredietprofiel spelen allemaal een rol bij uw beslissing of - en wanneer - om te herfinancieren.

Om een ​​idee te krijgen van wanneer het zinvol is om uw huis te herfinancieren, hebben we gesproken met twee uitleendeskundigen: Katie Miller, vice-president van hypothecaire kredietverlening bij Navy Federal Credit Union in Wenen, Virginia, en Tony Julianelle, verkoopmanager van hypotheekverstrekkers in Denver, omgeving met Wells Fargo.

Hier zijn een paar vragen die je jezelf zou moeten stellen om te helpen beslissen of het nu een goed moment is om te herfinancieren:

Zullen de hypotheekrente snel stijgen?

Toen de Federal Reserve in december 2015 aankondigde, verhoogde het de korte rente met 0,25%, veel mensen vreesden een sprong in de hypotheekrente. Maar de hypotheekrente beweegt niet in de marge met de kortetermijnrente, zegt Miller.

Met andere woorden, verwacht geen snelle stijging die u op korte termijn een prijs zal geven om uw huis te herfinancieren. Er is nog steeds tijd voor u om hoge rentes te betalen of om uw credit score te verhogen - en om uzelf beter te positioneren om in aanmerking te komen voor een goede herfinancieringslening.

"De tarieven zijn nog steeds vrij laag en we zien een groot aantal herfinancieringsaanvragen binnenkomen," zegt Miller. Ze voegt eraan toe dat veel mensen die alleen op de markt piek kochten om de huizenprijzen te zien crashen, eindelijk genoeg eigen vermogen in hun huizen hebben herwonnen om te profiteren van een herfinanciering. "We zien dat meer mensen profiteren van lage rentetarieven met cash-out herfinanciering om te betalen voor verbeteringen aan het huis."

De hypotheekrente zal naar verwachting in 2016 licht stijgen, maar totdat ze 5% of meer bereiken, zegt Miller, zul je waarschijnlijk een concurrerend tarief krijgen zolang je credit score goed is en je een bewijs van vast inkomen hebt. (Tip: het gebruik van een hypotheekcalculator kan u helpen een idee te krijgen van wat voor soort tarieven u zou verwachten.)

Vergelijk hypothecaire herfinancieringsrente

Hoeveel bespaar ik op mijn maandelijkse betaling?

Om uw potentiële besparingen te berekenen, moet u uw herfinancieringskosten bij elkaar optellen, zoals een beoordeling, een kredietcontrole, opstartkosten en afsluitingskosten. Controleer ook of u een boete krijgt voor het vervroegd aflossen van uw huidige lening. Als u vervolgens weet voor welk rentetarief u in aanmerking kunt komen bij een nieuwe lening, kunt u uw nieuwe maandelijkse betaling berekenen en zien hoeveel u zo min mogelijk per maand bespaart.

U zult ook willen overwegen of u ten minste 20% eigen vermogen in uw huis hebt - het verschil tussen de marktwaarde en wat u verschuldigd bent. Controleer de waarden van de woning in uw buurt om te bepalen hoeveel uw woning voor nu kan beoordelen. Vertrouw niet alleen op schattingen van online huizenprijzen - ze zijn vaak ver weg - maar online sites kunnen wijzen op recente verkoopprijzen voor vergelijkbare huizen bij u in de buurt. Een lokale makelaar kan u ook een idee geven van wat uw huis waard is.

Uw eigen vermogen is belangrijk omdat kredietverstrekkers meestal vereisen dat u de hypotheek "verzekert" - beschermt hun financiële belangen in het geval u in gebreke blijft - als u minder dan 20% eigen vermogen hebt. Hypotheekverzekering is niet goedkoop en is ingebouwd in uw maandelijkse betaling, dus zorg ervoor dat u deze in uw berekeningen meeneemt over mogelijke besparingen.

Zodra u alle kosten van een herfinancierde lening bij elkaar optelt, kunt u uw 'all-in' maandelijkse betaling vergelijken met wat u momenteel betaalt.

Zullen de besparingen voldoende zijn om herfinanciering de moeite waard te maken?

Je besteedt gemiddeld 3% tot 6% van het geleende bedrag aan afsluitingskosten, dus je moet uitzoeken hoelang je maandelijkse besparing gaat in de richting van het terugverdienen van die kosten. Het zou bijvoorbeeld 30 maanden kosten om $ 3.000 te sluiten bij het sluiten van de kosten als uw maandelijkse betaling met $ 100 daalt. Als u gedurende die 30 maanden verhuist, verliest u geld bij een herfinanciering.

Bedenk of uw huidige huis in de toekomst past bij uw levensstijl. Je zou verrast zijn, maar veel mensen niet. Als je dicht bij een gezin stapt of een leeg nest hebt, en je herfinanciert nu, bestaat de kans dat je niet lang genoeg bij je in huis blijft om de kosten te drukken.

Huiseigenaren die diep in het terugbetalen van hun hypotheken zijn moeten ook goed nadenken voordat ze beginnen met herfinancieren, zegt Miller. Als je al 10 jaar of langer in je lening zit, herfinancier je een nieuwe 30-jaars- of zelfs 20-jarige lening - zelfs als het je rentepercentage aanzienlijk verlaagt - om de rentekosten aan te pakken. Dat komt omdat rentebetalingen aan de voorkant zijn geladen; hoe langer je je hypotheek hebt betaald, hoe meer van elke betaling naar de hoofdsom gaat in plaats van naar rente.

Is het tijd om het type lening dat ik heb te veranderen?

Neem uw voorspelling over hoe lang u in uw huidige huis blijft en denk vervolgens na over de details van uw huidige hypotheek. Hoe die factoren elkaar uitspelen, zou een rol kunnen spelen in uw beslissing.

Stel dat u een huis hebt gekocht met een variabele rente voor een initiële looptijd van vijf jaar rond de 3%. Je bent van plan nog een aantal jaar te blijven. Als u het tijdstip nadert waarop het instelbare tarief kan worden gereset en hoger kan worden gezet, kunt u mogelijk profiteren van herfinanciering tot een 20- of 30-jarige vastrentende hypotheek om een ​​vaste rentevoet te krijgen die niet zal schommelen.

Omgekeerd, als u weet dat u over een paar jaar verhuist, herfinanciert u naar een ARM van een langere termijn vaste lening kan u helpen meer geld te besparen omdat kredietverstrekkers een lagere rente op deze leningen aanbieden.

>> MEER: Tips om uw huisonkosten te verminderen en uw herfinancieringsbesparingen te maximaliseren

Hoe ziet mijn krediet eruit?

Zijn uw credit score en betalingsgeschiedenis verbeterd sinds u uw hypotheek hebt? Als dat het geval is, kun je in aanmerking komen voor een betere rentevoet, waarmee je meer per maand kunt besparen en nog eerder kunt doorbreken.

Aan de andere kant kan het raken van een ruwe financiële patch (of twee) een nummer op uw tegoed betekenen, en dat beïnvloedt uw mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een herfinancieringslening en ook de koers die u krijgt. Als u te laat bent geweest met een creditcardbetaling, een nieuwe auto hebt gekocht of studieleningen hebt aangenomen, is uw credit score mogelijk lager dan toen u uw oorspronkelijke lening haalde. Voordat u herfinanciert, wilt u misschien wat kredietherstel doen.

"Als u worstelt met betalingen, automatiseer dan alles zodat u niets mist", zegt Julianelle. "Kijk ook naar de verhouding tussen uw openstaande creditcardbalansen en de kredietlimiet. Als uw kredietrapport openstaande saldi laat zien in de buurt van de limiet, toont dit een hoog gebruik. U wilt die ratio zo laag mogelijk houden door maandelijks uw tegoeden op uw creditcard te betalen, want dat kan een groot verschil uitmaken of u in aanmerking komt voor een nieuwe lening."

Nog een slimme zet: kom erachter hoeveel u elke maand betaalt met een creditcard en andere hoge renteschulden. Kijk of het geld dat je zou uitgeven aan het sluiten van de kosten beter besteed zou kunnen worden door die rekeningen te betalen in plaats van je huis te herfinancieren. Of, misschien wel toezeggen om de maandelijkse besparingen te gebruiken die u krijgt uit een herfinanciering om die schulden te betalen.

Bottom line

Voordat je begint met herfinancieren, ga je met een geldschieter zitten en reken je af of je break-even bent in een periode die logisch is. Neem een ​​grondige inventaris op van uw financiële doelen en denk na over hoe uw huidige huis zal voldoen aan toekomstige ruimte- en locatiebehoeften.

Vergeet niet dat als u elke maand moeite hebt om uw hypotheek te betalen en u niet in aanmerking komt voor een conventionele herfinancieringslening, HARP een herfinancieringsprogramma van de overheid is dat eind 2018 vervalt en uw financiële lasten kan verminderen.

Geld besparen op uw hypotheek helpt u met het opbouwen van vermogen en wie houdt er niet van dat te doen? Als het nu niet het ideale moment is om te herfinancieren, moet u uw huidige hypotheeklasten blijven stopzetten en uw beltegoed in goede staat houden, zodat u klaar bent om te staken wanneer de tijd rijp is.

Meer van Investmentmatome:

• Hoeveel huis kan ik echt veroorloven?
• Vergelijk hypothecaire herfinancieringsrente
• Zoek een hypotheekmakelaar

Deborah Kearns en Hal Bundrick zijn stafschrijvers bij Investmentmatome, een website voor persoonlijke financiën.

E-mail: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Bijgewerkt op 20 september 2017.

Afbeelding via iStock.