Een huis kopen: bescherm uzelf met onvoorziene uitgaven en informatieverschaffing

Wat doe je als de koper van je huis niet betaalt? | (AVROTROS)

Inhoudsopgave:

Voorwaardelijke gebeurtenissen: van taxaties tot termieten
Sommige onvoorziene zaken die u niet kunt controleren
Een huis kopen: wat je kunt regelen
Informatieverschaffing: wat is er mis met het onroerend goed?
Typen onthullingen
Start de klok

Een huis kopen is een give-and-take-proces. Maar het is meer dan alleen je geld geven en de sleutels nemen. Het contractproces is verpakt rond een reeks onvoorziene gebeurtenissen en informatieverschaffing. Laten we het afbreken.

Voorwaardelijke gebeurtenissen zijn 'walk-away'-clausules in een contract waarmee u een huis kunt kopen zonder aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Openbaarmakingen zijn de verantwoordelijkheid van de verkoper en onthullen alle eigendomsgebreken. Deze contractbepalingen dienen beide kanten van een onroerendgoedtransactie: ze beschermen u als koper en beschermen de verkoper ook. Ze moeten allemaal op de een of andere manier worden opgelost voordat de verkoop wordt voltooid.

Voorwaardelijke gebeurtenissen: van taxaties tot termieten

Zie een contingentie als een "als-dan" -voorstel. Bijvoorbeeld: "Als ik mijn huidige woning kan verkopen, dan koop ik die van u." Waarschijnlijk zijn er al verschillende standaardvoorwaardelijke verplichtingen in het koopcontract opgenomen, bijvoorbeeld omdat de verkoop onderhevig is aan een taxatie. Dit is een belangrijke bepaling, want als een object onder de biedingswaarde taxeert, kan de koper aan de haak zitten om de hypotheekverstrekker het verschil te laten goedmaken. Je wilt absoluut dat deze contingentie deel uitmaakt van een bindende aanbieding.

Hier zijn enkele andere veelvoorkomende scenario's waarin een contingent aanbod kan spelen.

financiering: Misschien is de meest gebruikelijke bepaling een contract dat afhankelijk is van het verkrijgen van financiering door de koper. Op deze manier wordt u niet bestraft als u niet in aanmerking komt voor een hypothecaire lening en de verkoper zijn onroerend goed niet voor een langere periode buiten de markt houdt voor een niet-gekwalificeerde koper.
Inspectie: U moet uw potentiële nieuwe woning altijd grondig laten beoordelen door een bevoegde huisinspecteur. Vergeet niet, de beoordeling is een waardering van het huis voor de kredietgever; het vereist geen gedetailleerd onderzoek van de fysieke conditie van de accommodatie. Een thuisinspecteur voert een uitgebreide analyse uit van de structuur en mechanische systemen - en, het allerbelangrijkste, identificeert items die moeten worden gerepareerd of vervangen. U kunt vervolgens onderhandelen over het oplossen van deze problemen als onderdeel van een onvoorziene contractinspectie.
Verkoop van een eerder huis: Als u deze onvoorziene gebeurtenis opneemt, is uw aanbieding afhankelijk van de voltooiing van de verkoop van uw huidige huis. Een keten van verkoopclausule is meestal gebaseerd op een specifieke periode - over het algemeen 30-60 dagen - waarna uw contract verbeurd wordt verklaard. Op de markt van een verkoper, inclusief deze onvoorziene situatie, plaatst u uw aanbod in een ernstig nadeel.

Andere standaard onvoorziene omstandigheden kunnen zaken omvatten als een termietcertificering en de definitie van een redelijke tijdsperiode om de verkoop te sluiten. Maar er kunnen aanvullende voorwaarden zijn die u in een overeenkomst wilt opnemen.

Hoewel het belangrijk is om uw eigen belangen te beschermen, hoe meer onvoorzienheden in uw aanbod, hoe minder enthousiast de verkoper is om met u af te rekenen. U kunt beter opschieten door uw aanbieding aan te passen met "if-thens" op de markt van een koper.
Vind de beste makelaar in onroerend goed
Sommige onvoorziene zaken die u niet kunt controleren

Een paar voorwaarden van de verkoop zijn buiten uw controle, zoals goedkeuring van de kredietgever van uw lening of de beoordeling van de woning komt met een voldoende waarde. Anderen zullen uw verantwoordelijkheid zijn, zoals het verkrijgen van een verzekering voor huiseigenaren - hoewel een vervoerder het pand moet goedkeuren voor dekking, dus dat is iets dat u ook niet volledig kunt beheersen.

Een andere veelvoorkomende transactievoorwaarde kan de koper toestaan om de verkoop van een eerder huis te voltooien of verkopers tijd te geven om hun volgende woning te vinden. Voor elk van deze voorwaarden moet een bepaalde tijdslimiet gelden.

Een huis kopen: wat je kunt regelen

Een huisinspectie is in uw eigen belang en stelt u in staat om uit de deal te stappen als er serieuze zaken aan het licht komen. Uw contract kan bepalen dat reparaties moeten worden uitgevoerd als er problemen worden ontdekt, maar dat kan betekenen dat vertragingen worden gesloten terwijl aannemers worden gepland en reparaties worden goedgekeurd. U wilt misschien liever opnieuw onderhandelen over de verkoopprijs als er aanzienlijke verbeteringen nodig zijn.

Op warme markten betalen kopers vaak een inspectierapport voorafgaand aan het doen van een aanbieding of zien ze af van een inspectie. In andere gevallen kunnen verkoopcontracten worden geschreven met "een recht om ongeldig te verklaren." Dit betekent dat u geen reparaties nodig hebt die worden voorgesteld door het rapport van de woninginspectie, maar de verkoop zonder kosten kunt annuleren.

Om vertragingen bij het sluiten te minimaliseren, kunt u besluiten om een eerdere voorwaarde "as is" te accepteren door een vervaltijd voor onvoorziene gebeurtenissen te laten verlopen. Het is een weloverwogen beslissing om een concessie aan te bieden en kan worden gebruikt als basis voor een nieuwe voorwaarde bij afsluiting, zoals een krediet voor kosten of een andere korting. Houd er echter rekening mee dat sommige kredietverstrekkers het toegestane aantal credits beperken.

In het slechtste geval kan de verkoop helemaal worden geannuleerd. Dat is alleen gerechtvaardigd door een duidelijke schending van een onvoorziene gebeurtenis door een van beide partijen. Als de verkoper heeft nagelaten om aan een voorwaarde te voldoen, krijgt u waarschijnlijk uw ernstige geld terug van escrow. Niet zo als het niet nakomen van een verplichting op u van toepassing is.

Informatieverschaffing: wat is er mis met het onroerend goed?

Verkopers zijn verplicht om u alle bekende gebreken, milieugevaren, geleden schade en zelfs huiseigenaarsassociatieproblemen met betrekking tot het betreffende pand te melden. Dit is de eerste keer dat u zich afmeldt en een kritieke periode in het thuisverkoopproces.

Maar openbaarmakingswetten verschillen van staat tot staat, en hoewel u hoopt dat de verkoper grote eigendomsproblemen zal onthullen, verwacht u misschien niet dat hij u vertelt over de hot tub-feesten van de luidruchtige buren of het feit dat het huis onder de aanvliegroute zit Jumbo jets.

Uw agent zal namens u alle wettelijk verplichte openbaarmakingen van de verkoper ontvangen, die over het algemeen binnen enkele dagen na ondertekening van de verkoopovereenkomst verschuldigd zijn. Een gebrek aan goede openbaarmaking kan leiden tot gerechtelijke stappen. Het is het beste als alle partijen te goeder trouw handelen, maar bij huizenjacht, denk aan het credo "let op koper".

Typen onthullingen

De achtergrond van een woning kan verschillende omstandigheden aan het licht brengen, van buurtoverlast tot sterfgevallen ter plaatse. Helaas, vanwege de uitgebreide lokale en nationale wetten, kunt u niet altijd zeker weten wat de eigenaar wettelijk verplicht is u te vertellen zonder een advocaat te vragen. Er zijn vier algemene openbaarmakingsformulieren:

Standaard bekendmakingen: De meeste regelgevende commissies van de staat en vastgoedverenigingen bieden standaardformulieren die een verkoper kan gebruiken om af te vragen wat wel en geen probleem is. Hoewel het waarschijnlijk is dat dergelijke formulieren grote problemen zullen bevatten, bevat het mogelijk geen details over associaties van huiseigenaren, ontbrekende mechanische items of zogenaamde 'gestigmatiseerde' eigenschappen.

Natuurlijke gevaren: Dit document geeft een beschrijving van milieu- en natuurgevaren, inclusief brand-, overstromings- en aardbevingszones.

Lood verf: Volgens de federale wetgeving moeten eigenaars van huizen die vóór 1978 zijn gebouwd alle bekende loodhoudende verf en gevaren in een woning bekendmaken. Kopers moeten ook een raam van 10 dagen krijgen om het huis te testen op lood als ze dat willen.

Verkocht "as is" vrijstelling: Terwijl verkopers alle bekende defecten van een woning moeten delen, kan de transactie worden voltooid 'zoals ze is'. Wanneer beide partijen hiermee instemmen, zal de verkoper geen reparaties, correcties of vervangingen uitvoeren of betalen, ongeacht wat er in een woning wordt gevonden. inspectie. De koper doet in wezen afstand van alle rechten. Dit kan zeer riskant zijn voor u als koper.

Start de klok

Houd contingentietermijnen in de gaten, zodat u niets tegenkomt - en dus zult u geen belangrijke datum missen om een voorwaarde af te dwingen waaraan de verkoper moet voldoen. Het hebben van een kalender met alle vermelde deadlines, misschien zelfs met aankondigingen van voor de deadline een paar dagen vooruit, zal u helpen om op de hoogte te blijven van cruciale onvoorziene omstandigheden.

Tijdens dit hele proces wil je je agent raadplegen om je te begeleiden; in sommige meer gecompliceerde gevallen wilt u misschien zelfs het advies van een advocaat. Het is gemakkelijk om te worden gestruikeld door juridisch jargon, en soms doet wat niet op schrift is de meeste schade.
Vind de beste makelaar in onroerend goed
Meer van Investmentmatome: Hoeveel huis kan ik echt veroorloven? Vergelijk hypotheekrente Zoek een hypotheekmakelaar
Hal Bundrick is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick