Verkoop uw onroerend goed met een federaal belastingrecht

Van Michael Rude

Meer informatie over Mike over Ask a Advisor van Investmentmatome

Veel mensen, waaronder ervaren makelaars in onroerend goed, escrow-functionarissen en andere belastingprofessionals, begrijpen niet dat onroerend goed met een federaal belastinglatentiesaldo hoger is dan het eigen vermogen in het onroerend goed. kan worden verkocht zonder het federale belastingrecht volledig te betalen. Het proces omvat het verkrijgen van een certificaat van kwijting van een federaal belasting retentierecht.

Basis voor kwijting

De kwijting van eigendom van het federale belastingrecht kan worden verleend op grond van verschillende bepalingen van de Internal Revenue Code (IRC). Hoewel er vijf secties voor de Internal Revenue Code zijn die van toepassing kunnen zijn op verschillende situaties waarin een federaal belastingrecht onroerend goed onroerend goed toekent, worden bijna alle kwijtingsaanvragen ingediend onder de volgende twee codegedeelten.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Uit hoofde van deze bepaling kan kwijting worden verleend wanneer ten dele aan de belastingverplichting wordt voldaan met een betaald bedrag dat niet lager is dan de waarde van het belang van de Amerikaanse overheid in het onroerend goed dat wordt gelost.

Bijvoorbeeld, de IRS heeft een pandrecht van in totaal $ 210.000 met de volgende omstandigheden:

• Verkoop van onroerend goed voor: $ 215.000
• Minus eerste hypotheekuitbetaling (senior aan IRS retentierecht): $ 135.000
• Minus acceptabele afwikkelingskosten: $ 15.000
• De IRS-retentierecht is gelijk aan: $ 65.000
• Nadat de IRS de gedeeltelijke voldoening van de belastingplicht van $ 65.000 heeft ontvangen en toepassen, blijft er een openstaande belastingschuld van $ 145.000 over.

De federale belastinglatent blijft op zijn plaats in het bedrag van $ 145.000 tegen een anders resterende activa van de belastingbetaler, maar het onroerend goed wordt vrij van het federale belastingrecht verkocht op grond van het feit dat de Amerikaanse overheid haar recht op 65.000 dollar heeft ontvangen.

Notitie: In het geval van Tenancy by Entireties, de Verenigde Staten krijgen over het algemeen de helft van de opbrengst betaald als gedeeltelijke voldoening van de verplichting die is gedekt door het belasting retentierecht.

IRC § 6325 (b) (2) (B). Er kan kwijting worden verleend op grond van deze bepaling wanneer wordt vastgesteld dat het belang van de overheid in het onroerend goed geen waarde heeft. De schulden aan het federale belastingrecht zijn groter dan de reële marktwaarde van het onroerend goed of hoger dan de verkoopwaarde van het onroerend goed.

Bijvoorbeeld, de IRS heeft een pandrecht van in totaal $ 100.000 met de volgende omstandigheden:

• Verkoop van onroerend goed voor: $ 190.000
• Minus eerste hypotheekuitbetaling (senior aan IRS retentierecht): $ 175.000
• Minus acceptabele afwikkelingskosten: $ 15.000
• De IRS-retentierecht gelijk aan: $ 0

In dit scenario zou de IRS na het indienen van een goed voorbereide aanvraag voor kwijting en goedkeuring het federale belastingaanspraak voor $ 0 kwijtraken omdat er geen sprake is van een billijke rente. Het onderpand blijft op zijn plaats tegen andere activa van de belastingbetaler.

Ik raad ten zeerste aan om een ​​belastingprofessional in dienst te nemen bij het verkopen van uw eigendom met een federaal belastingaanspraakstelsel, tenzij er voldoende eigen vermogen is om het pandrecht volledig te betalen. De twee hierboven genoemde scenario's zijn vereenvoudigd ter illustratie. Belastingdeskundigen met ervaring op het gebied van "ontslag" en "achterstelling" -toepassingen kunnen navigeren door de complexiteit van elke individuele situatie.

Daarnaast zijn er situaties waarin een federaal belastingrecht het eigendom van een derde partij in beslag neemt. Een aanvraag voor ontslag kan in deze situaties van toepassing zijn. Belastingverminderingen onder eigendomsrechten kunnen ook onder bepaalde omstandigheden worden aangezuiverd. Beide situaties vereisen de hulp van een ervaren belastingprofessional.

Opmerking: er zijn omstandigheden waarin een aanvraag voor een certificaat van kwijting van een federaal belastingrecht kan worden vereist bij de verkoop van persoonlijke eigendommen, maar dit artikel is specifiek voor onroerend goed. Raadpleeg een belastingdeskundige als u vragen hebt over aanvragen voor ontslag of ondergeschiktheid.