Waarom Homebuilders niet - of niet - aan de vraag naar huisvesting kunnen voldoen

Je bent eindelijk klaar om een ​​huis te kopen. Heb een fatsoenlijke aanbetaling bij de bank, een solide kredietgeschiedenis en zelfs een pre-autorisatie van een geldschieter. Je bent gouden.

Behalve dat je geen huis kunt vinden. In ieder geval niet één die je echt leuk vindt, dat zit in je prijsklasse. Iets over een gebrek aan voorraad in uw markt. Blijkbaar zijn er gewoon niet genoeg huizen om aan de vraag te voldoen.

Maar waarom? Als er mensen op zoek zijn naar - en kunnen - kopen, waarom bouwen ze dan niet?

Het begint met lenen

Robert Dietz, hoofdeconoom van de National Association of Home Builders, zegt dat er op nationaal niveau gemiddeld minder dan vijf maanden aanbod is van eengezinswoningen. Dat is het aantal maanden dat het zou duren voordat alle huidige huizen op de markt zouden verkopen. Redfin zegt dat het aanbod van vier tot vijf maanden ongeveer gemiddeld is.

Het punt is dat in veel metroparken het aanbod van huizen te koop nog krapper is. Bijvoorbeeld, dit jaar in San Francisco en Denver, waren voorraadbenodigdheden minder dan drie maanden en twee maanden respectievelijk.

"Het belangrijkste ding dat huizenbouwers tegenhoudt, is dat ze geen toegang tot krediet krijgen", zegt Christopher Whalen, senior managing director en hoofd onderzoek voor het Kroll Bond Rating Agency. "Tijdens de [huisvestings] crisis raakten veel banken in het hele land, vooral in het zuidoosten van Georgië, ernstig gewond met bouw- en ontwikkelingsleningen op woonhuizen."

Dat leidde ertoe dat risicomijdende kredietverstrekkers minder bouwleningen maakten voor grondverwerving, partijontwikkeling en bouw.

"De belangrijkste sector waar de banken sinds 2008 leningen voor hebben verstrekt, is meergezinswoningen, wat heel goed heeft gewerkt en relatief weinig risico heeft opgeleverd", zegt Whalen. "[Maar] de ontwikkelaar die eengezinswoningen wil doen, heeft het echt moeilijk - tenzij je bijvoorbeeld in Texas bent, waar het een hausse is geweest. Maar behalve dat, in de meeste delen van het land willen de banken gewoon niet lenen tegen vuil."

Van alle factoren die het bouwen bemoeilijken, zegt Dietz echter dat het lenen waarschijnlijk het meest is verbeterd.

"In de afgelopen paar jaar hebben we een groei van de leningen van meer dan 15% gezien op jaarbasis", zegt hij. Terwijl ze nog steeds uitdagend zijn, versoepelen strikte kredietvoorwaarden.

Maar er zijn twee andere obstakels die bouwers moeten overwinnen.

" MEER: Wat te verwachten van het homebuying-proces

Land en arbeid zijn ook problemen

"Het wordt steeds moeilijker en duurder om land te ontwikkelen, en dat beperkt de pijplijn voor bouwers om te kopen om een ​​huis te bouwen," zegt Dietz. Als bewijs verwijst hij naar een NAHB-onderzoek waarin 64% van de bouwers zegt dat de partijvoorraden "laag" of "erg laag" zijn.

Arbeid is een ander probleem waarmee bouwers te maken hebben. In feite is dit de beste zakelijke uitdaging voor bouwers, volgens enquêtes van NAHB. Dietz merkt op dat de woningbouwindustrie 1,5 miljoen banen heeft verloren tijdens de Grote Recessie en dat er de afgelopen jaren slechts 600.000 tot 700.000 banen zijn vervangen.

En de woningsector worstelt om een ​​ouder wordende beroepsbevolking te vervangen. Dietz zegt dat het bestaande bouwpersoneel een gemiddelde leeftijd heeft van meer dan 40 jaar. Hij zegt dat het de uitdaging is om de volgende generatie bouwvakkers aan te trekken.

Hoe lang duurt het voordat we weer normaal zijn?

Dus een tekort aan loten, arbeid en leningen houden bouwers tegen, maar het gaat beter. De kloof tussen beschikbare woninginventaris en vraag daalt langzaam.

"We zijn eigenlijk gewoon voor 60% terug van de weg terug naar normale omstandigheden," zegt Dietz.

"Normaal" zal echter niet het bouwniveau zijn dat bestond tijdens de huizenhausse van vóór de recessie. Dietz zegt dat de woningbouw in goede vorm zal zijn als het 1.3 miljoen eengezinsstarts begint per jaar - maar dat kan nog eens drie tot vier jaar duren.

Meer van Investmentmatome Bereken uw hypotheekbetaling Vergelijk hypotheekrente Hoeveel huis kan je betalen?

Hal Bundrick is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Dit artikel is geschreven door Investmentmatome en werd oorspronkelijk gepubliceerd door Redfin.