Home-betaalbaarheid neemt een ommezwaai voor NAR-rapporten

De betaalbaarheid van huizen, gemeten aan de hand van de National Association of Realtors Housing Affordability Index, heeft een geleidelijke verbetering ten goede gekend. Dat betekent dat het misschien een beetje eenvoudiger is om een ​​huis te kopen.

Het laatste rapport, dat gegevens uit augustus weergeeft, laat zien dat de mediane prijs van een eengezinswoning lager is gedaald, terwijl het mediane gezinsinkomen een fractie hoger is. Gecombineerd met aanhoudend lage hypotheekrente, steeg de index tot het hoogste niveau sinds mei - en in dit geval, hoe hoger het cijfer, hoe beter.

De samengestelde Woningfinancieringsindex van de NAR steeg tot 157,7 in augustus en verbeterde van 154,5 in juli.

Home betaalbaarheid nog steeds slechter dan een jaar geleden

NAR rapporteert een lichte verbetering in de betaalbaarheid van huizen van juli tot augustus op nationale basis, terwijl de mediane huizenprijzen lichtjes daalden van $ 233.400 naar $ 230.200, terwijl het mediane gezinsinkomen iets hoger uitkwam, van $ 67.614 naar $ 67.752.

Toch is de index een jaar geleden gedaald toen deze 160.2 bedroeg.

"Dit jaar-op-jaaruitval weerspiegelt het bekende feit dat de huizenprijzen vele malen sneller zijn gestegen dan de inkomens, jaar in jaar uit," Brad Hunter, chief economist van Metrostudy, een vastgoedonderzoeks- en adviesbureau, vertelt Investmentmatome. "Dat gezegd hebbende, huizen zijn nog steeds veel betaalbaarder dan tijdens de boom, en de hypotheekrente is nog steeds extreem laag, wat alle betaalbaarheidsmaatregelen helpt."

Jeff Taylor, managing partner van Digital Risk, een hypotheekrisicobeoordelingsbedrijf, is het ermee eens dat trage loongroei de oorzaak is van het achterblijven van de betaalbaarheid van woningen, maar wijst ook op een andere factor: minder huizen te koop.

"De prijzen stijgen vanwege de aanhoudend lage voorraad", vertelt Taylor aan Investmentmatome. "Er zijn nog steeds te veel huishoudens met een laag eigen vermogen en te veel gezinnen die de financiële situatie sinds de recessie nog niet hebben gezien, dus die gezinnen zetten hun huizen niet op de markt."

De appreciatie van de huizenprijzen vertraagt

Het rapport van NAR sluit aan bij de gegevens die RealtyTrac de laatste tijd heeft verzameld, aldus RearenTrac vice-president Daren Blomquist.

"Het kopen van een huis is dit jaar eigenlijk meer betaalbaar geweest dan vorig jaar, ondanks stijgende huizenprijzen, vooral dankzij dalende rentetarieven," zegt Blomquist. "Net als we denken dat de rentetarieven zo laag zijn als ze kunnen gaan, gaan ze een beetje lager, waardoor kopers iets meer koopkracht kunnen verdienen met hun inkomen."

En Blomquist merkt op dat het tempo van de appreciatie van de huizenprijzen afneemt.

"Nationwide hebben we nu 17 achtereenvolgende maanden eencijferige prijsstijging op jaarbasis gezien en die was in de vier maanden die eindigden in juli 4% onder de 4%," vertelt Blomquist aan Investmentmatome. "En hoewel sommige politici die de klassenoorlog proberen te wakkeren dit willen ontkennen, zien we dat de inkomensgroei een zekere tractie krijgt."

RealtyTrac heeft onlangs 582 provincies in de Verenigde Staten geanalyseerd en ontdekte dat terwijl de gemiddelde groei van de huizenprijzen de loongroei in 68% van de provincies voorbijstreefde, het omgekeerde waar was in verschillende markten voor bellwether, waar de loongroei het afgelopen jaar sneller groeide dan de prijsgroei. Die provincies omvatten Cook County, Illinois (Chicago); Orange County, Californië; Brooklyn County, New York; en Fairfax County, Virginia, in de Washington, D.C., metro gebied.

Hoeveel huis kan ik betalen?

Maar Taylor van Digital Risk werpt snel een kanttekening op de betaalbaarheidindex van NAR. De methodologie van het onderzoek is gebaseerd op een aanbetaling van 20% en maandelijkse huisvestingskosten die beperkt zijn tot 25% van het bruto maandinkomen, hoewel huiseigenaren op veel markten veel meer aan huisvesting besteden.

"Veel financieel adviseurs zeggen dat je niet meer dan 30% van je inkomen aan woonlasten moet uitgeven, en geldschieters zoeken meestal naar leners die maximaal 28% van hun woonlasten kunnen uitgeven," zegt hij. "In plaatsen zoals San Francisco besteden families 41% van hun inkomen alleen aan hun hypotheekbetaling, blijkt uit onderzoek door Zillow. Het is dus altijd belangrijk om de nuances van individuele markten en buurten te herkennen; sommige gezinnen kunnen het zich veroorloven meer aan hun woonkosten te spenderen, omdat ze bijvoorbeeld geen auto nodig hebben. '

Toenemende hypotheekrente kan van invloed zijn op de betaalbaarheid

Home betaalbaarheid zal waarschijnlijk Amerikaanse families blijven uitdagen, vooral met het risico van stijgende rentetarieven in de komende jaren, zegt Blomquist, opnieuw verwijzend naar RealtyTrac's gegevens.

"Onze recente betaalbaarheidsanalyse van 582 landelijke districten wees uit dat als de rentetarieven in het eerste kwartaal van 2016 met 25 basispunten omhoog gingen - ervan uitgaande dat de loongroei en de prijsgroei in hetzelfde tempo blijven stijgen als dit jaar - kopers die het gemiddelde wekelijkse loon maken moeten meer dan 43% van hun inkomen uitgeven om een ​​gemiddeld geprijsd huis te kopen in 30% van de landelijke markten, "zegt Blomquist. "Dat is slecht nieuws, want 43% is het maximale bedrag dat ze echt kunnen uitgeven gezien de CFPB-regels voor gekwalificeerde hypotheken."

Naast de dreiging van stijgende rentetarieven zijn de meeste grote huizenbouwbedrijven in het land de afgelopen jaren steeds terughoudend gebleven met het bouwen van instapmodellen, zegt Metrostudy's Hunter.

"Lotprijzen hebben een grote invloed op de prijzen voor de huizen die ze bouwen, en de prijzen van de partijen zijn nu hoger in veel delen van het land dan op het hoogtepunt van de boom," voegt Hunter toe.

Sommige bouwers richten zich eerst op huizenkopers

En toch beginnen sommige thuisbouwers zich te richten op het bedienen van nieuwe huizenkopers, waaronder DR Horton, die een dochteronderneming heeft die huizen bouwt voor minder dan $ 200.000, en LGI Homes, vertelt Hunter aan Investmentmatome.

"Ik verwacht dat bouwers binnenkort gaan kijken naar het kopen van kavels op meer afgelegen locaties, verder van de stedelijke kern van de verschillende steden waar ze bouwen," zei Hunter. "Deze verschuiving is net begonnen, voornamelijk gedreven door Horton en LGI, plus enkele kleinere bouwers uit de eengemaakte markt, maar ik denk dat de trend de komende jaren in een stroomversnelling zal raken."

Hunter zegt echter dat de meeste nationale bouwbedrijven vinden dat de markt op instapniveau onvoldoende winstgevend blijft.

"Het zal nog steeds moeilijk zijn voor beginnende huizenkopers om een ​​nieuw huis te kopen, zelfs nadat deze verschuiving naar de periferie plaatsvindt."

Meer van Investmentmatome

• Complete gids voor huizenkopers
• Vergelijk hypotheekrente
• Hoeveel huis kan ik me veroorloven?

Hal Bundrick is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Afbeelding via iStock.