3 Verontrustende waarheden u bent niet verteld over huurwoningen Hypotheken |

Woningmanie grijpt Wall Street opnieuw aan.

Met de laatste lezing van de S & P / Cash Schiller-index voor de woningprijs, die 12% hoger was dan vorig jaar, profiteren huiseigenaren van de bullish reversal nadat de prijzen gedurende zes opeenvolgende jaren zijn gedaald van 2006 tot 2012.

Maar hoewel gewone huiseigenaren zien grote winsten, het zijn eigenaars van verhuurde woningen en investeerders die de echte winnaars zijn.

Dat is wat mijn collega Nathan Slaughter de "Rentersnatie" noemt, het fenomeen dat de VS stormenderhand verovert, omdat meer Amerikanen ervoor kiezen om te huren in plaats van te kopen.

In de komende drie jaar zullen 3,8 miljoen huurders (70% van alle nieuwe huishoudens) met elkaar vechten voor steeds minder ruimte. Die grote verschuiving naar verhuur wordt gedreven door de dalende eigenwoningbezitstarieven, terwijl consumenten blijven worstelen met lage loongroei en te veel schulden. Dit zal naar verwachting appartementenbezitters belonen met hogere waarden voor hun eigendommen en stijgende huren. Nathan praat hier meer overen vertelt je hoe je kunt verzilveren.

Maar net als bij elke andere investering, brengt het potentieel voor een buitenmaatse winst risico's met zich mee.

En een van de grootste risico's in een huurwoningbelegging is de hypotheek. Een hypotheek op verhuurde gebouwen is anders gestructureerd dan een reguliere hypotheek, en dat heeft een verborgen risico voor investeerders.

Hier zijn drie dingen die u moet weten voordat u een hypotheek probeert te sluiten voor dat huurobject …

1. U krijgt geen Rock-Bottom Interest Rates. <99> De rente op leningen wordt bepaald door het risico. Meer risico levert een hogere rente op. Met een individuele hypotheek profileert de geldschieter het risico van één individuele kredietnemer. Dat omvat krediet- en arbeidsverleden. Maar wat de banken begrijpen voor een huurhypotheek is dat, hoewel ze nog steeds een lening aan een persoon verstrekken, de prestaties van de lening sterk zullen worden beïnvloed door een groep externe huurders die vrijwel anoniem zullen blijven.

Hoewel kredietnemers hun persoonlijke krediet gebruiken om de hypotheek op verhuurde gebouwen veilig te stellen, is het feit dat zij afhankelijk zijn van externe huurders om te helpen bij het genereren van cashflow, de reden waarom kredietverstrekkers die hogere rente in rekening brengen. Het is gewoon riskanter voor hen.

De huurvastgoedmarkt heeft zeer dunne operationele marges en vertrouwt op stabiele cashflows. Zelfs een marginaal hogere rente kan de rentabiliteit van een investering in een onroerend goed in een pand bedreigen.

2. Maak je klaar voor een goede aanbetaling.

Individuele hypotheken kunnen momenteel worden beveiligd voor slechts 3,5% met programma's die worden aangeboden via de FHA (Federal Housing Association). Dit door de overheid gesubsidieerde programma is ontworpen om het eigenwoningbezit te ondersteunen en de eigendomsrechten te verhogen.

Maar hypotheken voor verhuurde gebouwen genieten niet zo'n luxe. Omdat een hypotheekverzekering geen vastgoedbeleggingen dekt, is 20% daling een minimum. In feite vereisen de meeste hypotheken voor verhuurde gebouwen een belang van dichterbij 25%.

Dat is veel geld en het kan de operationele hefboom van een investering in een verhuurobject aanzienlijk verminderen. Het kan ook een grote financiële verplichting worden in het geval van een noodlijdende verkoop, waarbij eigenaren van onroerend goed met eigen vermogen zijn blootgesteld aan totale verliezen terwijl degenen met weinig of geen eigen vermogen ongedeerd zijn weggelopen.

Een grote aanbetaling op een huurwoning heeft ook het potentieel om andere activaklassen in een portefeuille te verdringen, inclusief aandelen en obligaties. Assetallocatie is de belangrijkste factor die van invloed is op de prestaties van een portefeuille, dus een evenwichtige aanpak is van cruciaal belang om gediversifieerd te blijven en risico's te verminderen.

3. Uw beltegoed is nog belangrijker.

Krediet is altijd de belangrijkste factor die de debetrentevoeten beïnvloedt. En dat geldt met name voor een hypotheek op een woning.

In feite is het moeilijker om een ​​hypotheek op een woning te krijgen dan een woninghypotheek. Een kredietrating van 720 wordt als uitstekend beschouwd en is misschien goed genoeg om een ​​woninghypotheek te verkrijgen. Maar dat aantal springt naar 740 voor de meeste hypotheken voor verhuurde gebouwen.

Naast krediet zullen kredietverstrekkers ook goed kijken naar hoeveel contanten een potentiële huurwoning lener bij de hand heeft, die meestal zes maanden aan bedrijfskosten nodig heeft om te bufferen tegen zwakke huurtrends en economische volatiliteit. Lenders willen ook weten welke andere eigendommen in eigendom zijn en de loan-to-value ratio's van die activa.

Het risico bij deze hogere leenstandaarden is opportuniteitskost. Zelfs iemand die bereid is om in een huurwoning te investeren, kan dit mogelijk niet doen vanwege strengere leenvoorwaarden.

Het investeringsantwoord:

Als er één ding is, hebben hypotheekleningen voor woningen en huurwoningen gemeen dat hypotheken voor verhuurde gebouwen zijn breed verkrijgbaar bij lokale en regionale banken. Grote banken staan ​​erom bekend hogere leenstandaarden te dragen en selectiever te zijn bij het kiezen van potentiële leners. Lokale en regionale banken staan ​​erom bekend meer flexibiliteit te bieden en kredietnemers met een hoger risico aan te nemen. Dat heeft niet alleen grote invloed op uw vermogen om een ​​hypotheeklening te krijgen voor uw huurwoning, maar ook op de voorwaarden van die lening.