Homeownership Slumps, Remains ongrijpbaar voor velen, Study Finds

Het kopen van een huis was vroeger het kenmerk van Amerikaanse prestaties en stabiliteit, een doel dat veel gezinnen nastreefden en, voor het grootste deel, konden bereiken.

Het percentage huiseigenaren is sinds 2004, toen ze hun piek bereikten van 69% van alle Amerikaanse huishoudens, op een tien jaar durende dia, tot 63,7% tegen het einde van 2015, volgens het State of the Nation's Housing 2016 Report vrijgegeven juni 22 door het Joint Center for Housing Studies van de universiteit van Harvard.

Huiseigenaren die hun huis verloren hebben voor afscherming worstelen nog steeds met het wissen van hun kredietgegevens, zodat ze een ander huis kunnen kopen. Ondertussen zijn sommige grote banken weggegaan van het aanbieden van subprime en door de overheid gesteunde leningen en hebben ze hun kredietvereisten aanzienlijk verlaagd, ondanks de lage hypotheektarieven, waardoor het voor sommige potentiële huizenkopers veel moeilijker is om hun voet tussen de deur te krijgen. "Hoeveel huis kan ik betalen?" Is niet langer de belangrijkste vraag die potentiële huizenkopers moeten overwegen; het is " Hoe kan ik het betalen?"

Vergelijk hypotheekrente

Onder de trends die het aantal huiseigenaren omlaag brengen, zijn stijgende huizenprijzen, een tekort aan woningen op de markt en een stijgende vraag naar huurwoningen. Stagnerende inkomens en loonongelijkheid, samen met een stijging van het aantal huishoudens met een laag inkomen, hebben ook een bijdrage geleverd.

Chris Herbert, managing director van het Joint Center for Housing Studies van Harvard, zegt dat huishoudens met minder dan $ 25.000 per jaar goed zijn voor bijna 45% van de netto groei in Amerikaanse huishoudens van 2005 tot 2015 - huishoudens die de grootste hindernissen ondervinden bij het kopen van een huis.

"De vraag is niet zozeer of gezinnen in de toekomst huizen willen kopen, maar of ze dat wel zullen kunnen," zegt Herbert.

Het eigenwoningbezit glijdt het meest af voor Gen Xers, Afro-Amerikanen

Een nadere blik op de cijfers onthult een opvallende daling van het aantal huiseigenaren onder twee belangrijke groepen: Afro-Amerikanen en Gen Xers. Uit de studie van het Joint Centre bleek dat de grootste daling was te zien bij 35- tot 44-jarigen, die net voor en tijdens de huizencrisis hun eerste jaren van koopkracht begonnen. Hun tarieven kelderden bijna 11 procentpunten, van 69,2% in 2004 tot 58,5% in 2015.

Huiseigenaren in die leeftijdsgroep werden het hardst getroffen omdat ze zojuist hun eerste jaren van koopkrachtige jaren vlak voor de recessie waren binnengekomen en op het hoogtepunt van de markt kochten, zegt Danielle Hale, manager van woningonderzoek bij de National Association of Realtors.

Bovendien is de kloof tussen het aantal huisbezitters in zwart en wit groter geworden, hoewel beide groepen een algemene terugval hebben gezien. Van de blanke huishoudens bezat 71,9% een woning, vergeleken met 43% van de zwarte huishoudens in 2015. De daling voor zwarte huishoudens was 6,7 procentpunt ten opzichte van de piek in 2004 en voor witte huishoudens 4 procentpunten, vond de Harvard-studie. Spaanse huishoudens die een eigen huis hadden, daalden in dezelfde periode met 2,5 procentpunt tot 45,6%.

Een belangrijke reden waarom minderheden een groot aantal verhinderingen zagen: ze werden effectiever door subprime-geldschieters getroffen, zegt Barry Zigas, directeur van het huisvestingsbeleid voor de Consumentenbond van Amerika, een non-profit belangenorganisatie voor consumenten zonder winstoogmerk, gevestigd in Washington, DC. Amerikanen en Hispanics stegen in de periode voorafgaand aan de huizenpiek in 2004, en tuimelden toen de neergang subprime-hypotheken het hardst trof.

Inkomensverschillen en strengere kredietwaardigheidsvereisten hebben het moeilijker gemaakt voor Afro-Amerikanen, die hun hoogste percentage van hun huiseigenaar nog nooit 50% hebben gezien, om opnieuw op de markt te komen als huizenkopers. Ondertussen sluiten Iberiërs langzaam de kloof met witte huishoudens af naarmate hun bevolking groeit, zegt Zigas.

Lage hypotheekrente verleidt niet zo veel mensen als verwacht

Hoewel de hypotheekrente dit jaar ruim onder de 4% is gebleven, volstaat het niet om homebuying naar het niveau te brengen dat analisten voorspeld hadden. Een tekort aan inventaris, aangescherpte kredietvereisten en een langzame inkomensgroei houden veel potentiële huizenkopers aan de zijlijn, zegt Zigas, eraan toevoegend dat hoge niveaus van studentenschulden en een uitdagende arbeidsmarkt voor jongeren de vraag naar huizen slepen.

In sommige warme markten zoals Denver, is er veel vraag naar woningen op instapniveau, zoals appartementen, maar er is weinig aanbod, zegt Sarah Riopelle, woordvoerster van Housing Colorado, een ledenvereniging voor betaalbare woningprofessionals in de staat. Van juli 2014 tot juli 2015 zijn volgens het Amerikaanse Census Bureau meer dan 100.000 mensen naar de staat verhuisd.

Bouw van appartementen en meergezinswoningen houdt geen gelijke tred met de toestroom van nieuwe bewoners, zegt Riopelle. Als gevolg van dit probleem is 70% van de banen die in de komende 10 jaar in Colorado worden gecreëerd, waarschijnlijk serviceposities met een jaarsalaris van $ 36.000 of minder, lang niet genoeg om gezinnen in staat te stellen te sparen voor en een huis te kopen, zelfs als de hypotheekrente om laag te blijven, noteert ze.

"De meeste huizenkopers kijken voor het eerst naar een condo of townhouse als springplank, maar onze markt mist die voorraad en het drijft meer mensen naar de huurmarkt," zegt Riopelle.

Voorzichtig optimisme voor de toekomst van huisvesting

Tegenwoordig is er echt geen idee van wat een "normale" huizenmarkt is, en voor diegenen die het hardst zijn getroffen door de financiële crisis - lage- en middeninkomensfamilies - is stabiliteit nog steeds vluchtig, zegt Zigas.

"Lage- en middeninkomens hebben beperkte besparingen en de lasten zijn hoog, om nog maar te zwijgen van het feit dat hun uren zijn gekort en de lonen niet zijn gestegen, dus hebben ze nu veel minder koopkracht", zegt Zigas.

Meer dan 12% van de huiseigenaren op nationaal niveau bevindt zich nog steeds onder water op hun hypotheken, aldus het negatieve beleggingsverslag van Zillow over het eerste kwartaal van 2016. Het Zillow-rapport wees uit dat de leidende markten met een negatief eigen vermogen Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) en Baltimore (17,2%) zijn, wat het toch al zwakke economische herstel nog verergert, aangezien sommige gezinnen nog steeds worstelen in de nasleep van de periode na de recessie.

Meer van Investmentmatome: Hoeveel huis kan ik betalen? 5 tips voor het vinden van de beste hypotheekverstrekker 6 vragen om lagere hypotheekrente te vragen

Deborah Kearns is een stafchrijver bij Investmentmatome, een website voor persoonlijke financiën. E-mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.