De CFPB neemt hypotheken aan

Sinds het Consumer Financial Protection Bureau in juli 2010 is opgericht als onderdeel van de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, is het een kruistocht gestart om de procedures voor hypothecaire leningen te verbeteren en de klachten van consumenten aan te pakken. Een van de allereerste initiatieven, 'Know Before You Owe,', wilde twee federaal vereiste hypotheekopeningen samenvoegen tot één eenvoudig document waarin de kosten en risico's worden benadrukt, zodat consumenten gemakkelijk een vergelijkingswinkel kunnen vinden.

Met 8 miljoen Amerikanen geconfronteerd met marktafscherming sinds de huizenbubbel eind 2006 barstte, zijn de hypotheekbelangen hoog op de prioriteitenlijst van het CFPB en is het begonnen aan een grondige herziening van het hypotheekverstrekkingssysteem. In feite heeft het CFPB zoveel hypotheekinitiatieven gestart, het is ronduit moeilijk om ze allemaal recht te houden.

Gelukkig voor jou, de nerds zijn hier om uit te leggen wat de CFPB de laatste tijd heeft gedaan, en wat dat zou kunnen betekenen voor hypotheekregulering en wetgeving in de toekomst. Lees verder om meer te weten te komen over de vier belangrijkste hypotheekprojecten waar de CFPB de laatste tijd aan werkt.

1. De service terugzetten bij hypotheekonderhoud

De basis: In april kondigde het CFPB zijn plannen aan om het hypotheekbedrijf te hervormen door twee van de grootste klachten van huiseigenaren aan te pakken: dure fouten en de "ommekeer" die veel mensen hebben ondervonden toen ze probeerden afscherming te voorkomen. Hypotheek servicers, die namens de eigenaar van een lening betalingen van de lener integraal ontvangen, zijn meestal verantwoordelijk voor klantenservice, escrow-rekeningen, incasso's, leningwijzigingen en gedwongen verkopen. Maar omdat de meeste kredietnemers hun hypotheekaanbieders niet kiezen en omdat de eigenaar van de lening niet de oorspronkelijke geldschieter is, zijn beheerders ervan beschuldigd ongevoelig te zijn voor de behoeften van de consument. Zelfs vóór de financiële crisis klaagden sommige consumenten over slechte praktijken van servicers en rommelige, ongeorganiseerde archivering. De CFPB zegt dat het ernaar streeft om veel van deze problemen met een aantal nieuwe regels op te lossen. Concreet zijn de regels die worden overwogen:

• Duidelijke maandelijkse hypotheekrekeningen
• Waarschuwing voor renteaanpassingen
• Opties om kostbaar te vermijden "Geforceerde" verzekering (gevaarsverzekering gekocht door de servicer om het eigendom te beschermen)
• Vroege informatie en opties om afscherming te voorkomen
• Betalingen worden onmiddellijk bijgeschreven
• Records worden up-to-date en toegankelijk gehouden
• Fouten gecorrigeerd snel
• Directe en voortdurende toegang tot het preventieve serviceteam van de servicerol

De controverse: Sommige pleitbezorgers van consumenten hebben kritiek geuit op de door het CFPB voorgestelde hervormingen en erop aangedrongen dat ze niet streng genoeg zijn. "Er is een limiet aan wat het CFPB kan doen als het geen duidelijke regels stelt", zegt Diane Thompson, een advocaat bij het National Consumer Law Centre, die veel heeft geschreven over problemen met het oplossen van hypotheken. Ze noemde de voorstellen van de CFPB 'teleurstellend', met name de regel met betrekking tot gedwongen huisverzekering, die vaak met weinig of geen kennisgeving wordt opgelegd en die huiseigenaren naar standaard of verhindering kan sturen.

Een geforceerde verzekering is een echt probleem - het is extreem duur en het is moeilijk om het tijdig te verwijderen, zelfs als de consument het bewijs levert dat hij de juiste verzekering heeft. American Banker vonden dat door banken opgelegde beleidsmaatregelen konden kosten 10 keer de normale marktrente en dat veel van de grootste financiële instellingen over dwingende verzekeringssubsidies beschikken. Sommigen zijn daarom van mening dat het voorstel van het CFPB niet voldoet aan de hoge kosten van de gepantserde verzekeringspolissen, of het belangenconflict dat ontstaat wanneer een bank met zichzelf contracten afsluit om een ​​kostbare verzekeringspolis aan te schaffen.

Volgens de voorgestelde regel van het GVBB zouden banken en leningverstrekkers huisbezitters twee kansen geven om te bewijzen dat ze een verzekering hebben voordat ze hun toevlucht nemen tot een onder dwang geplaatste verzekering. Hulpverleners zouden ook verplicht zijn om de huiseigenaar te goeder trouw een schatting te geven van de kosten van de gepasseerde verzekering. Maar, zo betoogt Thompson, het voorstel gaat niet ver genoeg en "lijkt volledig ontoereikend te zijn in het aanpakken van terugslag- of winstdelingsregelingen met gelieerde ondernemingen of anderen."

2. Zeker weten dat hypotheken kunnen worden terugbetaald

De basis: De door de CFPB voorgestelde regels voor het terugbetalingsvermogen en de gekwalificeerde hypotheek (QM) zouden de lat hoger leggen voor kredietnemers die willen bewijzen dat zij hun leningen kunnen terugbetalen, zodat de misleidende, ingewikkelde "leugenlening" die heeft bijgedragen aan de financiële crisis van 2008 kan worden vermeden in de toekomst. De vaardigheid om wetten af ​​te lossen vereist dat kredietgevers een redelijke, oprechte beoordeling maken van het vermogen van de lener om de lening terug te betalen, en de QM-regel definieert "gekwalificeerde hypotheken", die structureel veiliger zijn en voldoen aan normen die het redelijk maken om te verwachten dat de lener in staat zou zijn om de lening terug te betalen.

De regels, die vorig jaar in mei werden voorgesteld, leidden tot 1800 opmerkingen voordat de feedbackperiode eindigde. Het CFPB heeft onlangs aangekondigd dat het opnieuw commentaren aanvaardt om extra gegevens te verzamelen over leningen en proceskosten voor kredietverstrekkers, hoewel het volgens de federale wetgeving vereist is om de regel tegen januari 2013 te hebben afgerond. Hij zal opmerkingen blijven accepteren tot 9 juli 2012.

De controverse: Terwijl voorstanders geloven dat de regels ervoor zullen zorgen dat geldschieters veiligere leningen verstrekken, maken critici zich zorgen dat zij ook geldschieters meer op hun hoede zullen nemen, waardoor verantwoordelijke kredietnemers worden belemmerd om hypotheken te krijgen. Bank- en consumentengroeperingen zijn ook bezorgd over de beperkte beperkingen die de QM-regel zou opleggen aan kredietnemers, die mogelijk een norm zouden vaststellen op basis van het inkomen van leners om te bepalen hoeveel kredietnemers zouden kunnen opnemen, zonder rekening te houden met regionale huizenprijsvariaties. Beide groepen hebben krachtig gelobbyd bij het CFPB om het voorstel te wijzigen en het minder beperkend te maken.

Ondertussen heeft de National Association of Federal Credit Unions (NAFCU) onlangs een brief gestuurd met het verzoek aan het CFPB om een ​​gekwalificeerde hypotheek te definiëren als een veilige haven tegen rechtszaken, hetgeen "de enige manier zou zijn om ervoor te zorgen dat het grootste aantal bruikbare leners de veiligste en meest betaalbare opties voor duurzaam krediet beschikbaar via de QM."

En vervolgens vroegen verschillende branchegroepen - waaronder de American Bankers Association, Independent Community Banks of America, de Mortgage Bankers Association en de National Association of Realtors - het CFPB om een ​​panel te organiseren om te bespreken hoe de nieuwe hypotheekverstrekkers standpunten zouden hebben voor kleine bedrijven, die ze zeiden dat ze zouden voldoen aan de beste praktijken in de regelgeving.

Zoveel drama! Het zal waarschijnlijk snel afnemen, omdat alle opmerkingen uiterlijk op 9 juli binnen moeten zijn. Daarna kan het CFPB vóór januari beginnen met het opstellen van de definitieve wetgeving.

3.

De basis: Het CFPB werkt ook aan het bijwerken van de leningsprincipes voor compensatieregels die de Federal Reserve Board vorig jaar heeft uitgegeven.

Leners kunnen punten betalen, uitgedrukt als een percentage van het geleende bedrag, in ruil voor een lagere rente. (Een lener kan bijvoorbeeld 1 punt betalen, of $ 1.000, op een lening van 100.000 dollar, en krijgt een tarief van 3,5 procent in plaats van 4 procent.) De nieuwe regels vereisen dat kredietverstrekkers de rente daadwerkelijk verlagen als de punten worden betaald, evenals bieden een no-point lening zodat leners andere aanbiedingen kunnen vergelijken. Het CFPB verbiedt ook originatiekosten, bekend als "origination points", die variëren met de omvang van de lening en die te gemakkelijk worden verward met kortingspunten.

Het CFPB zei dat het nog steeds overweegt om één vrijstelling toe te kennen aan de punten en provisies, waardoor consumenten bepaalde vooruitbetalingen en vergoedingen in retail- en wholesale-leentransacties kunnen betalen wanneer de crediteur een leninggever (LO) vergoedt, zolang de originatiekosten variëren niet met de omvang van de lening.

De controverse: Tijdens een vergadering van een dag in mei namen vertegenwoordigers van het CFPB en de National Association of Mortgage Brokers (NAMB) het woord over de LO-compensatie. Het CFPB waarschuwde dat het de huidige compensatieplannen tegen januari 2013 zou moeten wijzigen, of dat er helemaal geen kosten zouden zijn voor hypotheekproductie, zoals opgelegd door de Dodd-Frank Act.

"Toen [de CFPB] werd gevraagd of ze studies deden met betrekking tot LO [loan origination] comp, zeiden ze dat al hun studies dateren van LO comp", zei Valerie Saunders van RE Financial Services. "Waarom doen ze het nu? Omdat we een tikkende tijdbom hebben. Er moet iets gebeuren op 21 januari 2013 of de mogelijkheid om punten, kosten en kortingspunten in rekening te brengen, zal verdwijnen."

Het CFPB heeft gezegd dat het informatie over het onderwerp verzamelt en luistert naar de feedback van de hypotheekindustrie. Maar hypotheekvertegenwoordigers blijven mopperen over zijn autoriteit. Een recente memo van het advocatenkantoor K & L Gates schetste de LO-compensatiesituatie en waarschuwde dat de wijzigingen van het CFPB "seismische schokken" in de industrie kunnen creëren.

"Hoewel het GVBB bereid lijkt te proberen een" aanzienlijke herstructurering "van de prijzen van hypothecaire leningen te vermijden, zijn de voorgestelde beperkingen op kortingspunten en originatiekosten in crediteur-betaalde transacties zoals hierboven beschreven nog steeds ernstig en zouden, indien goedgekeurd, hun eigen onzekerheden creëren - inclusief of consumenten kunnen kiezen hoe ze hun hypotheeklening moeten betalen, "schreef Kris Kully van K & L Gates.

4. Combinatie van de TILA / RESPA-documenten (of, het veroorzaken van veel gedoe over formulieren)

De basis: Consolidatie van twee belangrijke federale hypotheekopeningen, de twee-pagina's Waarheid in de publicatie van Lending Act (TILA) en de drie pagina's Real Estate Settlement Act disclosure (ook bekend als de HUD-1 Settlement Statement), was het eerste deel van de CFPB's " Know Before You Owe "-campagne. In januari testte het CFPB twee verschillende prototypen voor het nieuw geconsolideerde formulier voor het onthullen van afsluiting, met de bijnaam Butternut en Hemlock. Beide zijn ontworpen om duidelijk en eenvoudig de voorwaarden van de gekochte lening, de kosten voor services die nodig zijn om de lening te sluiten en eventuele voorwaarden en vereisten te vermelden, waardoor het voor consumenten eenvoudiger wordt om de hypotheekinformatie die ze nodig hebben te vinden en te begrijpen.

De controverse: De onthullingen van TILA en RESPA beschrijven twee gerelateerde, maar verschillende, stappen in het hypotheekproces: hypotheekleningen en woningaankopen. NAFCU's president en CEO, Fred Becker, heeft erop gewezen dat de geconsolideerde vorm kredietverenigingen zou verplichten om het RESPA-deel van het document in te vullen, wat een uitdaging zou vormen.

"De meeste kredietverenigingen hebben niet de bestaande expertise op personeel om deze taak uit te voeren," zei hij. "Verder gezien de complexiteit en wettelijke aansprakelijkheid, is dit niet het type baan waarvoor een bestaande werknemer gemakkelijk kan worden opgeleid."

Becker voegde eraan toe dat NAFCU zich ook bezighield met het tegenstrijdige mandaat dat kredietverstrekkers vasthoudt aan strengere normen, terwijl ze kredietnemers toestonden om minder informatie vooraf te verstrekken. "NAFCU betwijfelt of het verstandig of billijk is voor het CFPB om kredietverstrekkers vast te houden aan nog strakkere normen (ten aanzien van externe leveranciers, niet minder) terwijl tegelijkertijd de hoeveelheid informatie en de hoeveelheid tijd die de kredietverstrekker nodig heeft om due diligence uit te voeren en de toepassing."

Het GVB lijkt over de opmerkingen die het heeft ontvangen, te piekeren en het heeft gezegd dat het ernaar streeft tegen 21 juli een voorstel in te dienen.

Eerste stappen naar betere consumentenbescherming voor hypotheken

Deze vier initiatieven illustreren hoe de CFPB's hardnekkig zijn begonnen met het herzien van het hypotheekproces, zelfs in het geval van tegenstand. In de toekomst kunnen we verwachten dat we meer voorstellen voor de regelgeving voor de hypotheekindustrie zullen zien, en zelfs een aantal definitieve wetgeving in januari 2013, hoewel niet bij elke stap van de kant van belangenbehartigers van consumenten, banken en vertegenwoordigers van de hypotheekindustrie, krachtig lobbyen en protesteren. Het is een proces waarbij veel wordt geluisterd, gereviseerd en voorgesteld, maar we hopen dat er ook enkele echte stappen voorwaarts zullen zijn met nieuw beleid vanaf volgend jaar.