De Home Affordability Challenge: wat zit er echt achter stijgende huizenprijzen

Vergelijk nu de hypotheekrente

De Investmentmatome Home-betaalbaarheidsindex

In een poging om de betaalbaarheid van woningen te meten, vergeleek Investmentmatome de huizenprijsindex van Case-Shiller met het reële Amerikaanse gemiddelde inkomen, zoals gerapporteerd door het Amerikaanse Census Bureau. De kloof tussen de twee geeft een landelijke illustratie van de vraag of huisvesting meer of minder betaalbaar is.

Een hoger cijfer duidt op een grotere betaalbaarheid, terwijl een lager aantal wijst op minder betaalbaarheid. De basislijn van de index, 100 punten, is gebaseerd op de betaalbaarheid van woningen in het jaar 2000.

De index staat momenteel op 53,44, een daling van 0,39 punten ten opzichte van vorige maand en de laagste ranking van de betaalbaarheid van het huis tot nu toe dit jaar - in feite de laagste maatstaf voor de betaalbaarheid van woningen sinds november 2006, toen de index 53,39 bedroeg. Het betaalbaarheidsverschil thuis geïllustreerd door de Investmentmatome Home-betaalbaarheidsindex is te wijten aan stijgende huizenprijzen in combinatie met het voor de inflatie gecorrigeerde mediane gezinsinkomen dat 6,5% lager is dan in 2007, net vóór het begin van de laatste recessie.

De huizenprijzen stegen waarschijnlijk nog hoger

Doug Duncan, senior vice-president en chief economist bij Fannie Mae, zegt dat het Case-Shiller-rapport het eigen onderzoek van zijn team bevestigt.

"Deze gegevens komen overeen met onze eigen analyse van huizenprijzen. Reële (inflatie gecorrigeerde) huizenprijzen blijven groeien boven nationale langetermijngemiddelden, omdat de vraag sneller aantrekt dan het aanbod, "vertelt Duncan aan Investmentmatome. Hij verwacht niet dat het nieuws aan het einde van het jaar veel beter zal worden - en wijst op één reden.

"We verwachten dat de huizenprijzen in heel 2015 tussen 4,5 en 5% hoger zullen liggen dan in 2014. De grotere driver van vandaag is de trage groei van het aanbod in nieuwe woningen," zegt hij.

Susan Wachter, hoogleraar vastgoed en financiën aan de Wharton School van de University of Pennsylvania en mededirecteur van het Penn Institute for Urban Research, trekt een soortgelijke conclusie.

"De huurprijzen en huizenprijzen stijgen veel sneller dan de near-zero consumentenprijsindex en 3,9% groei van het bruto nationaal product. Gezien de lage leegstand en lage voorraad, is dit een trend die blijft bestaan ​​", vertelt Wachter aan Investmentmatome.

"Positief is dat huisvesting bijdraagt ​​aan de groei van het BNP. Het negatieve: de druk op de betaalbaarheid blijft toenemen. Huur- en prijsgroei overtreffen de loongroei. Onder deze omstandigheden is het moeilijk om te sparen voor een aanbetaling, en de huiseigenaarscijfers liggen op 1967 dieptepunten, op 63,4%."

Vergelijk nu de hypotheekrente

Hoe onze keuzes van invloed zijn op de betaalbaarheid van huizen

David Blitzer, managing director van S & P Dow Jones Indices, de thuisbasis van de Case-Shiller-index, is van mening dat de trend van stijgende huizenprijzen en lagere betaalbaarheid ook aanzienlijk wordt beïnvloed door de levensstijlkeuzes die de consument van vandaag maakt.

"Veel meer mensen lijken geïnteresseerd te zijn in het leven in centrumsteden en stadscentra", vertelt Blitzer aan Investmentmatome. "Het aandeel nieuwbouw voor appartementen is de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. En het lijkt niet alleen het geval te zijn [dat] mensen zich geen eengezinswoning kunnen veroorloven. Het lijkt een verandering in houding te zijn. '

Blitzer zegt dat jongvolwassenen in de leeftijd van 20 tot 35 jaar het huwelijk hebben uitgesteld en een gezin hebben gesticht door in plaats daarvan langer alleen te blijven en in stedelijke gebieden te wonen. Dat, in combinatie met de veranderende woonwensen van ouderen die ook van eengezinswoningen naar appartementen verhuizen, zorgt voor een verschuiving in de vraag naar woningen.

"En dat beïnvloedt de prijzen," zegt Blitzer. "Mensen die besluiten dat ze een appartement in de binnenstad willen in plaats van een huis in de buitenwijken. En een huis in de buitenwijken kan goedkoper worden. '

Methodologie

De Investmentmatome Home-betaalbaarheidsindex is een verhouding tussen het reële (naar inflatie gecorrigeerde) mediane gezinsinkomen en de S & P / Case-Shiller National Home Price Index. Inkomsten worden gerapporteerd in dollars van 2014. Voor het inkomen van 2015 gingen we ervan uit dat er geen statistisch verschil was in de inkomsten van 2014 en gecorrigeerd voor een inflatiepercentage van 0,67%. De index heeft een basisjaar 2000. Het Amerikaanse inkomen is gerapporteerd door het Amerikaanse Census Bureau.

Meer van Investmentmatome:

• Onze financiële gids voor thuiskopers
• Vergelijk hypotheekrente
• Wat te verwachten van het thuisbeveiligingsproces

Hal Bundrick is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected] . Twitter: @halmbundrick

Investmentmatome senior analist Kamran Rosen heeft bijgedragen aan dit artikel.

Afbeelding via Investmentmatome.