Door verkoper gefinancierde thuisverkopen worden als 'roofzuchtig' genoemd

Voor families met lage inkomens die wanhopig op zoek zijn naar een eigen huis, kan verkoperfinanciering te mooi lijken om waar te zijn. Een 'lease to own' of een 'no credit check' woninglening kan eruitzien als een welkome ontsnapping aan stijgende huren en een vervulling van de droom van het eigen huis.

Maar veel van deze aanbiedingen kunnen op kleine schaal worden afgelost door landafleveringscontracten: door de verkoper gefinancierde leningen die meer op huurovereenkomsten lijken dan op traditionele hypotheken.

Dergelijke "contracten voor akte" of "overeenkomsten voor verkoop op afbetaling" kunnen worden herleid tot roofzuchtige leningen die bijna een eeuw oud zijn, toen de deals zich richtten op Afrikaans-Amerikaanse gemeenschappen. Tegenwoordig worden de regelingen vaak uitgevoerd door gewetenloze Wall Street-beleggingsondernemingen die portefeuilles van afgeschermde huizen en "bedreigende kleurgemeenschappen" legen, evenals immigranten, volgens een rapport dat donderdag is uitgegeven door het Nationale Consumentenrechtcentrum zonder winstoogmerk.

Land deals 'built to fail'

Landcontracten worden vaak aangeboden aan de meest financieel kwetsbare kredietnemers met een beperkt inkomen, zegt de NCLC.

"Deze grondcontracten zijn gebouwd om te mislukken, omdat verkopers meer geld verdienen door een manier te vinden om het contract op te zeggen, zodat veel opeenvolgende potentiële huiseigenaren door het onroerend goed heen kunnen krijsen," aldus de nieuwe studie.

Maar de bedrijven die betrokken zijn bij deze 'toxische transacties', zoals het advocatenkantoor ze noemt, zijn niet de hypotheekverstrekkers met het naammerk die de meeste consumenten zouden herkennen.

"Dus het lijken private bedrijven te zijn, en sommigen hebben een aantal verschillende LLC's opgezet en een soort van shell-bedrijven die ze gebruiken om te maskeren hoeveel eigendommen ze bezitten," Sarah Bolling Mancini, een advocaat bij de wet van Boston centrum en co-auteur van het rapport, vertelde Investmentmatome. "Wat we leren is dat veel van hen een private equity-back-up of hedge-fund-steun hebben."

Bereken uw maandelijkse hypotheekbetaling

Woningen gegooid voor nieuwe huizenkopers

Mancini zegt dat de huizen vaak lokaal worden verhandeld, en er bij potentiële leners op aandringen "huiseigenaar te worden." Te koop bordjes zullen lezen: "Als je de eigenaar van dit huis wilt worden, bel -." Sommige huizen worden online geadverteerd, in het bijzonder op lijsten met sites zoals Craigslist.

"De meeste mensen denken dat ze een huiseigenaar worden met een hypotheeklening," zegt Mancini. "Die allure om een ​​first-time homebuyer te worden is erg krachtig."

Eigenschappen worden verkocht in de staat waarin het zich bevindt. Ze zijn vaak afgeschermde huizen en zijn bijna onbewoonbaar. Het is "niet ongebruikelijk om te zien dat een investeerder een huis koopt op een veiling voor $ 5.000 en het dagen later op een landcontract verkoopt (zonder reparaties) voor $ 30.000," stelt de studie.

Bezorgde kopers slagen er vaak niet in om onafhankelijke beoordelingen van de eigendommen te verkrijgen en zien af ​​van huisinspecties.

Verantwoordelijkheden van eigenwoningbezit zonder de rechten en bescherming

De looptijd van de lening kan zo lang zijn als die van een conventionele hypotheek - 30 jaar - maar het uitzettingproces is niet gebonden aan de regels van een typische hypotheekafscherming. Vernietiging kan snel gebeuren, waarbij de verkoper alle betalingen bewaart, de koper uitschakelt en snel weer een hoopvolle huiseigenaar vindt.

"Het contract bevat meestal een clausule waarin staat dat als je één betaling mist, de verkoper het contract kan annuleren, of in sommige gevallen wordt het een 'verbeurdverklaring' genoemd in plaats van een afscherming, 'zegt Mancini. "Hoewel mensen denken dat ze huiseigenaar worden en ze alle verantwoordelijkheden van het huiseigenaarschap op zich hebben genomen, hebben ze geen enkele van de rechten en beschermingen die horen bij het zijn van een huiseigenaar."

Met een traditionele hypotheek kunt u uw achterstallige betalingen wellicht opnieuw innen, "dan bestaat het recht om de standaard te verhelpen", zegt Mancini. Doorgaans hebt u niet het recht in een overeenkomst op grond waarvan betalingsachterstand een uitzetting kan veroorzaken - meer zoals voor een huurder dan een eigenaar.

Op zoek naar een oplossing voor 'toxische transacties'

De aanbiedingen voor onrechtmatige landaflevering zijn overal in het land te vinden, zegt de NCLC, maar ze komen het meest voor op woningmarkten met grote hoeveelheden goedkope huizen en in gebieden waar bewoners het moeilijk vinden om een ​​traditionele hypotheek te krijgen.

De zwaar getroffen steden die in het rapport worden genoemd omvatten Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; en Philadelphia. De studie citeert 2009 Census-gegevens, de meest recente beschikbaar, die zegt dat 3,5 miljoen mensen landafroepcontracten hadden om een ​​huis te kopen dat jaar. De non-profitorganisatie zegt dat het cijfer vandaag waarschijnlijk veel hoger zal zijn.

De staatswetten die de contracten voor de afbetaling van land reguleren lopen sterk uiteen. De NCLC dringt er bij het Consumer Financial Protection Bureau, een door de overheid gesponsorde consumentenwaakhond, op aan regelgeving voor dergelijke transacties in te voeren, waaronder:

• Vereist onafhankelijke inspecties.
• Het opdragen van beoordelingen door derden.
• Openbaarmaking van de financieringslast en het jaarlijkse percentage van grondcontracten.
• Het bieden van bescherming voor vroegtijdige beëindiging.

Mancini beveelt aan dat beginnende huizenkopers proberen zich te kwalificeren voor een traditionele hypothecaire lening van een bank of een credit union, in plaats van te kiezen voor wat een riskant, door de verkoper gefinancierd aanbod zou kunnen zijn.

Meer van Investmentmatome Vergelijk hypotheekrente Zoek een hypotheekmakelaar Hoeveel huis kan ik me echt veroorloven?

Hal Bundrick is een stafchrijver bij Investmentmatome, een personal finance-website. E-mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick