Vermijden van Probate: Gezamenlijke huurovereenkomst met recht op overleving

Moet u wettelijk gezien als familie worden beschouwd om een ​​JTROS te laten werken? Als ik in een staat woon die het homohuwelijk niet erkent (bijvoorbeeld South Carolina), zijn er dan specifieke overwegingen bij het beslissen of je een eigendom met JTROS wel of niet wilt benoemen?

Anders dan heteroseksuele getrouwde stellen, kunnen paren van hetzelfde geslacht die in staten wonen die hun unie niet erkennen, niet profiteren van de voordelen van huur door het geheel, het juridische concept dat mede-eigendom van onroerend goed door man en vrouw mogelijk maakt. In South Carolina kan het vormen van een gezamenlijke huurovereenkomst met het recht op overlevingspensioen ("JTROS") ervoor zorgen dat de overlevende echtgenoot het huis behoudt bij de dood van de ander zonder tussenkomst van de rechtbank of overheid.

Onder normale omstandigheden vormt het eigendomsbelang van een huiseigenaar in onroerend goed een erfrechtelijk bezit en zal het bij zijn overlijden worden onderworpen aan een proeftijdprocedure voor de rechtbank. De erfrechtbank verzamelt alle bezittingen van de overledene en alle mogelijke erfgenamen, inclusief de schuldeisers van de overledene aan wie hij of zij de onbetaalde schuld verschuldigd is. Na het verminderen van het vermogen van de overledene door financiële claims en andere verplichtingen zoals successierechten, zal de rechtbank de rest van de nalatenschap aan de rechtmatige erfgenamen verdelen. Het proces omvat vaak de interpretatie van de wil van de overledene en de evaluatie van ander bewijsmateriaal waaruit een recht op overerving blijkt.

Hoewel het probate proces niet noodzakelijk omslachtig is, kan het potentieel een grote bron van stress, risico, tijd en geld worden, vooral voor koppels van hetzelfde geslacht. Zelfs als de wil van de overledene bepaalt dat al zijn of haar eigendom wordt overgedragen aan zijn overlevende partner van hetzelfde geslacht, kunnen dergelijke eigendommen onderworpen zijn aan vorderingen van de schuldeisers van de overledene, als hij of zij onbetaalde schulden heeft, of van geschillen uit familieleden van de overledene met betrekking tot de interpretatie van het testament en het recht op overerving. Afgezien van deze risico's, kan de nalatenschap ook een aanzienlijk bedrag aan advocaatkosten in rekening brengen en maanden of zelfs jaren voor een resolutie consumeren. Op een nalatenschap van een overledene ter waarde van meer dan een miljoen dollar is ook een successierecht bijgesloten.

Met JTROS kan het vastgoed in eigendom worden overgedragen aan de overlevende gezamenlijke huurder zonder het gedoe van het doorlopen van een proces. In tegenstelling tot volledige huurovereenkomsten die hetzelfde voordeel van probate avoidance bieden, vereist JTROS niet dat de huurders wettelijk gehuwd zijn. Waar andere apparaten voor het vermijden van woonwensen, zoals woonvertrouwen of een nieuwe onroerend goedakte, een aanzienlijke hoeveelheid geld kosten om veel vervelende complexiteiten te construeren en te betrekken, kost een JTROS niet veel geld en is het gemakkelijk te vormen, op voorwaarde dat strikte richtlijnen worden gevolgd.

Tot 1971 beperkte South Carolina het recht van medehuurders om een ​​recht op overlevingspensioen te verkrijgen, wettelijk. In 1971 herriep die beperking. Sectie 62-2-804 van de Probate Code South Carolina bepaalt dat een gezamenlijke huurovereenkomst, bij overlijden van een van de huurders, zal worden omgezet in een gemeenschappelijke huurovereenkomst, tenzij het instrument waarmee de gezamenlijke huurovereenkomst wordt geschapen duidelijk voorziet in een recht op overlevingspensioen. Hoewel South Carolina zijn grondwet in 2006 wijzigde om het homohuwelijk en burgerlijke unies te verbieden, verhindert dit amendement geen privé-contracten tussen partners van hetzelfde geslacht. Vanwege de overtuiging van South Carolina dat het recht op overleven onnodig onroerend goed met zich meebrengt, is de veronderstelling in de rechtbanken van South Carolina een voorkeur voor een gemeenschappelijke huurovereenkomst in geval van enige onzekerheid. Daarom moet de titel van het huis, om een ​​goede JTROS te vormen, duidelijke taal bevatten die duidt op een recht op overlevingspensioen van de resterende partner van hetzelfde geslacht. Een jurist met een goede kennis van het eigendomsrecht moet in staat zijn om het juiste document op te stellen, omdat JTROS de meest eenvoudige en handige vorm van bescherming van huiseigenaren tegen probate blijft, althans in South Carolina.

In plaats van onnodige veldslagen te riskeren in een rechtszaak of grote vergoedingen te gebruiken om een ​​transformatie of een vertrouwensrelatie te ondergaan, moeten paren van hetzelfde geslacht met elkaar en hun advocaten bespreken over de mogelijkheid om een ​​JTROS te maken.

NOTITIE: Deze site biedt informatie over de wet die is aangewezen om gebruikers te helpen bij het veilig omgaan met hun eigen wettelijke behoeften. Maar juridische informatie is niet hetzelfde als juridisch advies - de toepassing van de wet op de specifieke omstandigheden van een persoon. Hoewel we er alles aan doen om ervoor te zorgen dat onze informatie juist en nuttig is, raden we u aan een advocaat te raadplegen als u professionele zekerheid wilt dat onze informatie, en uw interpretatie ervan, geschikt is voor uw specifieke situatie. Controleer afbeelding via Shutterstock