Veronderstelde hypotheek: voors en tegens voor kopers en verkopers
Huis kopen: hoeveel hypotheek kan ik krijgen?
Inhoudsopgave:
- Wat is een aanneembare hypotheek?
- Welke hypotheken zijn aanneembaar?
- Voordelen van veronderstelde leningen
- Voor verkopers
- Voor kopers
- Nadelen van veronderstelde leningen
- Voor verkopers
- Voor kopers
- Hoe een hypotheek aangaan
- Echtscheiding, dood en vermoedens
- Wat is het volgende?
- Berekenen hoeveel huis je kunt betalen
- vermijden deze homebuying fouten
- Leren waar het bij VA-leningen allemaal om gaat
Door een aanneembare hypotheek kan een koper thuis niet alleen naar het voormalige huis van de verkoper verhuizen, maar ook naar de lening van de verkoper.
Het hebben van een veronderstelde lening kan een verkoper een marketingvoordeel geven, vooral als de hypotheektarieven zijn gestegen sinds de verkoper de lening heeft gekregen.
Voor een koper kan het aannemen van een hypotheek duizenden dollars aan rentebetalingen en afsluitingskosten besparen, maar het kan een grote aanbetaling vereisen.
Hier is hoe hypotheken die kunnen worden verondersteld werken, en de voor- en nadelen voor kopers en verkopers.
Wat is een aanneembare hypotheek?
Een veronderstelde hypotheek is een hypothecaire lening die kan worden overgedragen van de oorspronkelijke leningnemer naar de volgende huiseigenaar. De rente blijft hetzelfde. Dit geldt ook voor bijvoorbeeld: als een hypotheek van 30 jaar 3 jaar oud is, heeft de persoon die de lening aanneemt, 27 jaar de tijd om het af te betalen.
U, als koper, stapt in de hypotheek van de verkoper.
"In een veronderstelling stapt u, als koper, in de hypotheek van de verkoper alsof u deze recht voor u had en hebt u de naam van de verkoper op het document doorgehaald en hebt u de naam van de lener daar ingevoegd, "Zegt Michael G. Barone, managing partner van de hypotheeknaleving voor advocatenkantoor Abrams Garfinkel Margolis Bergson in New York City.
" MEER: Inkomsten die je nodig hebt om in aanmerking te komen voor een hypotheek
Welke hypotheken zijn aanneembaar?
Niet alle hypotheken zijn aanneembaar in een huisverkoop. Kopers kunnen federaal gegarandeerde of verzekerde hypotheken aannemen, maar geen andere soorten woningkredieten. Dat betekent:
- FHA-leningen, die verzekerd zijn door de Federal Housing Administration, zijn assumable.
- VA-leningen, gegarandeerd door het Department of Veterans Affairs, zijn aannemelijk is en de koper geen veteraan of militair hoeft te zijn.
- USDA-leningen, die worden gegarandeerd door het ministerie van Landbouw, zijn assumable.
- Andere leningen, in het algemeen conventionele hypotheken genoemd zijn niet verondersteld in een huisverkoop.
" MEER: FHA-leningen: wat u moet weten
Terug naar bovenVoordelen van veronderstelde leningen
Voor verkopers
Gemakkelijkere verkoop: Een veronderstelde lening kan het huis meer verhandelbaar maken als de rentetarieven zijn gestegen in de jaren sinds de hypotheek is ontstaan. Stel je een situatie voor waarin iemand een veronderstelde hypotheek krijgt met een rentetarief van 4,75% en vervolgens het huis vijf jaar later verkoopt wanneer de rente ongeveer 7% is. Dat tarief van 4,75%, dat je anders niet zou kunnen krijgen, zou kopers kunnen verleiden om dat huis te verkiezen boven een ander huis.
Hogere prijs: Een ander voordeel is een hypothetische hypotheek die de verkoper een onderhandelingspositie op de prijs toekent. Een slimme verkoper weeft de veronderstelde lening in het verkooppraatje "op dag één, dus dat is meteen een deel van de onderhandelingen", zegt Barone. "Dus je moet ons onze vraagprijs betalen of iets meer dan onze vraagprijs."
Voor kopers
Lagere rentevoet: Een aanneembare lening roept een duidelijk voordeel op voor de thuiskoper, zegt Jim Sahnger, een hypotheekautoriteit bij C2 Financial Corp. in Jupiter, Florida: "De pro is dat je krijgt welk tarief ze ook hebben."
Een veronderstelde lening geeft de verkoper onderhandelingsmacht over de prijs.
Lagere sluitingskosten: Ook kost het minder om een lening aan te nemen dan om een nieuwe hypotheek te krijgen, zeggen geldschieters. De kosten voor het sluiten van hypotheken bedragen meestal enkele duizenden dollars. De FHA, VA en USDA leggen daarentegen beperkingen op aan aannames gerelateerde vergoedingen, waardoor ze goedkoper worden dan de sluitingskosten.
" MEER: Hypotheeksluitingskosten, toegelicht
Terug naar bovenNadelen van veronderstelde leningen
Voor verkopers
VA-bevoegdheid: FHA- en USDA-leningen hebben weinig of geen nadelen voor verkopers. Maar verkopers met VA-leningen kunnen een probleem krijgen als kopers hun hypotheken aangaan.
Met een VA-lening garandeert de overheid dat het een deel van het saldo zal terugbetalen als de lener in gebreke blijft. De VA, die deze garantie beperkt, noemt het dollarbedrag het 'recht' van de lener. Afhankelijk van het geleende bedrag blijft een deel van of het volledige recht van de lener in de woning bij de veronderstelde hypotheek, zelfs na de verkoop.
Omdat het recht blijft bij de veronderstelde lening, heeft de verkoper mogelijk niet voldoende rechten om in aanmerking te komen voor een andere VA-lening om het volgende huis te kopen.
Een verkoper kan aan deze situatie ontsnappen door te verkopen aan een veteraan of militair die in aanmerking komt voor een VA-lening. De koper kan dan zijn of haar recht op de verkoper vervangen. In een dergelijk geval herstelt de VA het volledige recht van de verkoper.
Voor kopers
Grote aanbetaling: Stijgende waarden kunnen hypothecaire aannames torpederen. Om te begrijpen waarom, onthoud dat wanneer een koper een hypotheek neemt, het is alsof hij de hypotheek van de verkoper binnengaat, die mogelijk niet langer de kosten van het huis dekt.
Stijgende waarden kunnen hypothecaire aannames torpederen.
Laten we zeggen dat een verkoper na het betalen van de hypotheek voor vijf jaar $ 150.000 verschuldigd is. De koper zou dat bedrag aannemen.Maar de waarde van het huis is gestegen tot $ 215.000 in de vijf jaar dat de verkoper er eigenaar van was. De koper moet het verschil betalen.
Trek het uitstaande saldo ($ 150.000) van de lening af van de waarde van het huis ($ 215.000) en u krijgt $ 65.000. De koper moet $ 65.000 verzinnen om het huis te kopen. In de meeste gevallen betekent dit dat je een tweede hypotheek krijgt ", die meestal aanzienlijk hogere rentetarieven heeft", zegt Barone. Een tweede hypotheek heeft waarschijnlijk sluitingskosten, waardoor het vermeende leningvoordeel verder wordt ondermijnd.
Omdat de appreciatie van huizenprijzen snel kan sneeuwballen, hebben kopers een gemakkelijkere tijd om hypotheken aan te gaan die slechts een paar jaar oud zijn, zegt hij.
Hypotheekverzekering: FHA-leningen kunnen een nadeel zijn. Hun maandelijkse hypotheekverzekeringsbetalingen duren de levensduur van de lening en kunnen alleen worden geëlimineerd door de lening te herfinancieren. Die maandelijkse betalingen ontkrachten een aantal van de voordelen van het aannemen van de lagere rente van de lening.
" MEER: Bereken hoe u kunt sparen voor een vooruitbetaling
Terug naar bovenHoe een hypotheek aangaan
Ervan uitgaande dat een hypotheek goedkeuring van de kredietgever vereist. Als een koper en verkoper op informele wijze een veronderstelling aannemen, nemen ze zonder risico te melden aan de kredietgever. Nadat de geldschieter erachter komt, kan hij onmiddellijk de betaling van het volledige geleende bedrag eisen. En als de lening op naam van de verkoper blijft, blijft de verkoper verantwoordelijk voor de schuld.
In een goed uitgevoerde veronderstelling moet de nieuwe lener een aantal van dezelfde hoepels doorlopen die nodig zouden zijn om in aanmerking te komen voor een nieuwe lening. De servicer van de lening vraagt om het kredietrapport van de lener, plus financiële en werkgelegenheidsinformatie.
"De geldschieter wil nog steeds zeker weten dat je de lening kunt betalen, zodat ze je kwalificeren alsof je een nieuwe koper bent," zegt Barone.
De geldschieter heeft geen beoordeling nodig, zegt Sahnger.
Ten slotte geeft de kredietgever de oorspronkelijke aansprakelijkheid van de kredietnemer voor de schuld vrij.
Terug naar bovenEchtscheiding, dood en vermoedens
Niet alle veronderstellingen van hypotheken komen voort uit de huizenverkopen. Soms neemt een van de echtgenoten de lening aan na een echtscheiding of het overlijden van de andere echtgenoot.
In deze gevallen moet de persoon die de lening aanneemt de bekwaamheid aantonen om de maandelijkse betalingen te doen, zegt Randy Hopper, senior vice-president van de woningfinanciering voor Navy Federal Credit Union. Goedkeuring is niet automatisch.
Als de originele lening op beide echtgenoten staat, "heeft de geldschieter ze waarschijnlijk gekwalificeerd voor de lening op basis van beide inkomsten en beide kredietfiches," zegt Hopper. "Dus als een van hen niet meer op de lening zit, moeten we ervoor zorgen dat de resterende lener ook op zichzelf gekwalificeerd is."
