Woningbouwfinanciering privatiseren: kan het een nieuwe hypotheekafsmelting voorkomen?

De hypotheekcrisis vernielde de huizenindustrie, verbrijzelde de droom van het eigenwoningbezit voor miljoenen Amerikanen en veroorzaakte de Grote Recessie. Nu, meer dan vijf jaar later, als de natie uit het puin kruipt, is er een beweging om de hervorming van de huizenmarkt op te zetten. Of het systeem nu gewoon is opgelapt of gepland voor radicale chirurgie is de vraag om te discussiëren.

Het pleidooi voor het afvuren van Fannie en Freddie

In de tijd dat hypotheekgeld gemakkelijk was, hebben veel geldschieters nauwelijks een blik geworpen op leningaanvragen. Ze wisten dat de schulden door de bundel zouden worden omgepakt en verkocht aan beleggers die de garanties van Fannie Mae en Freddie Mac wilden - de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) die worden betaald om het risico te financieren.

Maar terwijl Fannie en Freddie de markt voedden, waardoor families met lagere inkomens een huis konden kopen, zorgde het gebrek aan due diligence - of misschien zelfs casual toezicht - door geldschieters ervoor dat het kaartenhuis instortte. De redding van de GSE's koste belastingplichtigen in eerste instantie ongeveer $ 187 miljard, maar dat is allemaal terugbetaald - en nog meer - van de daaropvolgende winst.

Senaatbankbestuurder Tim Johnson en het rankingcommissie-lid Mike Crapo hebben een wetsvoorstel aangeboden, de Housing Finance Reform en Taxpayer Protection Act, die Fannie en Freddie zouden vervangen door een nieuwe Federal Mortgage Insurance Corporation (Feddie Mic) om het hypothecaire kredietverleningsproces terug te halen, maar toestaan privékapitaal om een ​​grotere rol te spelen in het versterken van de markt, evenals het aannemen van een first-loss positie voordat een overheidsverzekering wordt ingesteld.

Zal de hervorming van de hypotheekfinanciering de betaalbaarheid van woningen inperken?

Critici vrezen dat Johnson-Crapo, zoals de wet vaak wordt genoemd, de kredietverlening aan gezinnen met een matige of lage inkomens zal verstikken. In een brief aan het Senaatscommissiecomité zei Marc Morial, president van de National Urban League (NUL), dat het wetsvoorstel "de bestaande welvaartskloof alleen maar zou verbreden en de kredietnemers zou verhinderen die de markt nodig heeft om op een gezonde manier te opereren."

Met strengere acceptatieprocessen die nu van kracht zijn als gevolg van de financiële crisis, zijn tegenstanders bang dat de hervorming van de hypotheekfinanciering, zoals momenteel wordt voorgesteld, zal resulteren in een toename van de hypotheekrente en nog meer Amerikanen uitsluit van het verkrijgen van woningkredieten of het herfinancieren van hun huidige leningen tot gunstiger hypotheekrente.

De argumenten voor de status-quo

Terwijl de Mortgage Bankers Association, de National Association of Realtors, de Credit Union National Association en andere groepen de in Johnson-Crapo aangeboden hervormingsmaatregelen hebben gesteund, is er aanzienlijke oppositie - van zowel liberalen als conservatieven.

Sommigen, waaronder de National Urban League, dringen aan op een make-over van hypotheek GSE's Fannie en Freddie.

"Wij zijn van mening dat de GSE's moeten worden hervormd, omdat zij de meest effectieve instellingen zijn voor het verschaffen van liquiditeit aan de hypotheekmarkt voor gekwalificeerde leners met een laag of een gemiddeld inkomen", schrijft de NUL's Morial. "De National Urban League en zijn bondgenoten kunnen het wetsvoorstel niet steunen zoals het is ontworpen en dringen er bij de commissie op aan om ten volle van deze gelegenheid gebruik te maken door wetgeving goed te keuren die zal zorgen voor toegang tot betaalbaar hypothecair krediet voor alle kredietwaardige kredietnemers, en tegelijkertijd bescherming te bieden belastingbetalers van de kosten van een huizencrisis."

Er is echter enige overeenstemming: de meeste experts geloven dat er iets moet gebeuren om de hypotheekmarkt te herstructureren. De Johnson-Crapo-wet hinkte door het Senaatscommissie Bankwezen, op weg naar wat waarnemers geloven dat de dood door desinteresse op de Senaatsvloer zal zijn. Ten minste drie andere voorstellen bevinden zich in verschillende stadia van de herziening door het Congres. Maar met tussentijdse verkiezingen die slechts kalenderpagina's verwijderd zijn, kan Washington kiezen om verder te discussiëren - maar niet beslissen.

Afbeelding van het hoofdkantoor van Fannie Mae via Shutterstock