Fundrise Review 2018

Fundrise is een online vastgoedbedrijf dat gemiddeld - lees: niet-rijk - investeerders laat kopen in particuliere commerciële en residentiële eigendommen door hun activa te poolen via een investeringsplatform.

Hoewel sommige online vastgoedplatforms alleen beschikbaar zijn voor geaccrediteerde beleggers - gedefinieerd in de Amerikaanse effectenwetgeving met een nettowaarde van meer dan $ 1 miljoen, exclusief de waarde van hun woning, of een jaarlijks inkomen van ten minste $ 200.000 voor individuen of $ 300.000 voor een paar - alle huidige producten van Fundrise zijn beschikbaar voor niet-geaccrediteerde beleggers.

De belangrijkste producten van het bedrijf zijn onroerendgoedbeleggingsfondsen, of REIT's, die doorgaans beleggen in inkomstengenererend vastgoed, hetzij door het kopen en beheren van gebouwen, hetzij door hypotheken aan te houden. Dit zijn REIT's die niet op een openbare beurs handelen - ze zijn zeer illiquide. Dat betekent dat er geen garantie is dat er kopers zijn voor beleggers die aandelen willen verkopen. (Fundrise biedt een aflossingsprogramma, maar er zijn restricties, meer hierover verderop.) Fundrise benadrukt het online karakter van het proces door het product "eREITs" te noemen. Fundrise biedt ook eFunds aan, waarin het gepoolde geld van beleggers wordt gebruikt om te kopen land, woningen ontwikkelen en vervolgens verkopen aan huizenkopers.

Beleggers kopen deze producten in via een van de vier portefeuilles: starter, aanvullend inkomen, evenwichtig beleggen of langetermijngroei. Fundrise bepaalt de mix van eREIT's en eFunds in elk plan, evenals de onderliggende eigenschappen.

Er zijn aanzienlijke risico's verbonden aan beleggingen in niet-verhandelde REIT's - risico's die we hieronder schetsen - maar er kunnen ook beloningen zijn. Het gemiddelde jaarlijkse rendement van alle Fundrise-beleggingen in 2017 was 11,44%, na aftrek van kosten, uitgaande van herinvestering van dividend, aldus Fundrise. (Historische rendementen weerspiegelen de beleggingsresultaten zoals berekend door Fundrise, niet noodzakelijkerwijs wat werd uitbetaald aan beleggers.) Fundrise ging uit van een gewogen gemiddeld geïnvesteerd bedrag in elk product, dat wil zeggen dat sommige producten meer gewicht kregen dan andere toen het gemiddelde werd berekend.)

Investmentmatome is een gratis hulpmiddel om de beste creditcards, cd-tarieven, spaargelden, betaalrekeningen, beurzen, gezondheidszorg en luchtvaartmaatschappijen te vinden. Begin hier om uw beloningen te maximaliseren of uw rentetarieven te verlagen. Andrea Coombes

Snelle feiten

• Diverse portfolio van particuliere onroerend goed deals
• Minimale investering van $ 500 tot $ 1.000
• Management- en advieskosten bedragen ongeveer 1%, maar houd rekening met andere kosten

Kom meer te weten

Fundrise is het beste voor

• Beleggers met een langetermijnvisie. Deze beleggingen worden niet op een openbare beurs verhandeld, wat betekent dat ze niet liquide zijn. Het idee is om ze te houden voor ten minste vijf jaar. In sommige gevallen moet je vroeg vertrekken. (Als u liever vasthoudt aan liquide beleggingen, overweeg dan om te beleggen via een online broker. Wij ronden hier de beste makelaars voor de aandelenhandel.)
• Beleggers die op zoek zijn naar diversificatie van de aandelen- en obligatiemarkten. In tegenstelling tot openbaar verhandelde REIT's, die in zekere mate correleren met de aandelenmarkt, zijn de prestaties van individuele objecten in de portefeuilles van Fundrise in het algemeen losgekoppeld van de prestaties op de aandelenmarkten.
• Beleggers die bereid zijn het risico van beleggen op zich te nemen via een model dat nog niet is getest door een aanzienlijke neergang van de vastgoedsector. (Voor hulp bij het bouwen van een meer traditionele, goedkope beleggingsportefeuille, bekijk onze topkeuzes voor beste robo-adviseurs.)
• Beleggers in staat en bereid om ijverig onderzoek te doen. Elk van de producten van Fundrise heeft een eigen 200 + pagina's tellende circulaire ingediend bij de Securities and Exchange Commission, waarin prijzen en andere details worden beschreven. Het betaamt investeerders om met open ogen naar binnen te lopen.
• Beleggers die niet zelfstandig een woning willen kiezen of beheren. Fundrise vindt vastgoed, voert verzekeringstechnieken uit en bepaalt welke panden in elk van zijn beleggingsvehikels terechtkomen.

Fundrise in één oogopslag

offer	Details
eREIT's en eFond's	Beleggers kiezen uit vier beleggingsportefeuilles met een variërend assortiment van vijf eREIT's en twee eFund's.
Breng potentieel terug	Het gemiddelde rendement van alle Fundrise-beleggingen in 2017 was 11,44%, na aftrek van kosten, uitgaande van herinvestering van het dividend, volgens Fundrise (rendement weerspiegelt de beleggingsprestaties zoals berekend door Fundrise, niet noodzakelijk wat aan beleggers werd uitbetaald).
Investeringsminima	$ 500 minimum voor startersportfolio $ 1.000 minimum voor de supplementaire inkomsten, gebalanceerde beleggingen en langetermijngroeiplannen.
vergoedingen	Vermogensbeheerkosten van 0,85% en advieskosten van 0,15%, maar er kunnen andere kosten van toepassing zijn.
90-dagen geld-terug belofte	Volgens zijn website zal Fundrise uw investering 'terugvorderen tegen het oorspronkelijke bedrag' als u binnen de eerste 90 dagen om een ​​terugbetaling verzoekt (er kunnen beperkingen van toepassing zijn).

producten

U kunt ervoor kiezen om te beleggen in een van de vier Fundrise-portefeuilles, op basis van uw beleggingsdoelen: het startersportfolio, het plan voor aanvullende inkomsten, het plan voor een evenwichtig beleggen of het langetermijngroeiplan. Op hun beurt belegt elk van deze rekeningen in een andere combinatie van de ebits van de Fundrise en eFunds die hieronder worden beschreven.

Vijf eREITs

• Inkomsten eREIT: richt zich op schuldinvesteringen in commercieel onroerend goed
• Groei eREIT: richt zich op commercieel onroerend goed, met name gebouwen met meerdere gezinnen, dat in de loop van de tijd zal stijgen
• East Coast eREIT: richt zich op schuld- en aandelenbeleggingen aan de oostkust
• Heartland eREIT: richt zich op schuld- en aandeleninvesteringen in het Midwesten
• Westkust eREIT: richt zich op schuld- en aandeleninvesteringen aan de westkust

Twee eFunds

De eFunds van Fundrise investeren in de ontwikkeling en verkoop van residentieel vastgoed in grote Amerikaanse steden, met als doel te profiteren van de vraag van millennials naar stedelijke huisvesting en het tekort aan dergelijke woningen. Het bedrijf is van plan om gebruik te maken van zijn bestaande investeerdersnetwerk om potentiële huizenkopers te vinden. Fundrise's huidige twee eFunds richten zich op Washington, D.C. en Los Angeles. Met elk van de eFunds en eREIT's belegt u in een naamloze vennootschap die de deals uitvoert.

Portfoliodetails

Startersportfolio

• Minimale investering: $ 500
• Advieskosten: 0,15%
• Beheersprovisie: 0,85%
• Belegt de helft van uw geld in het eREIT-inkomen en de helft in de groei-eREIT

Aanvullend inkomenplan

• Minimale investering: $ 1.000
• Advieskosten: 0,15%
• Beheersprovisie: 0,85%
• Belegt 25% van uw geld in elk van de vier eREIT's - Oostkust, Heartland, Westkust en Inkomen

Evenwichtig investeringsplan

• Minimale investering: $ 1.000
• Advieskosten: 0,15%
• Beheersprovisie: 0,85%
• Belegt 20% van uw geld in het inkomen eREIT, 18,33% van uw geld in elk van de drie eREIT's (oostkust, Heartland, West Coast), 15% in het eFund van Los Angeles en 10% in de groei eREIT

Langetermijngroeiplan

• Minimale investering: $ 1.000
• Advieskosten: 0,15%
• Beheersprovisie: 0,85%
• Belegt 20% van uw geld in de Growth eREIT, 20% in het eFund van Los Angeles, 16,67% in elk van de drie eREIT's (East Coast, Heartland, West Coast) en 10% in het eFonds van Washington DC

Pensioenrekening

• Minimale investering: $ 1.000
• Beleggers die een IRA hebben bij Millennium Trust Company (een extern bedrijf dat zelfregulerende IRA's onderhoudt voor mensen die willen investeren in alternatieve activa) kunnen beleggen in een van de eREIT's, voor een jaarlijkse vergoeding van $ 75 per eREIT, betaald aan Millennium Trust (kosten afgetopt op $ 200 per jaar).

Waar Fundrise schittert

Lage investeringsminima: Als u van het idee houdt om privé-aanbiedingen te doen, maar geen groot geld hebt om mee te spelen, kan Fundrise bij u passen.

90-dagen geld-terug belofte: Volgens zijn website zal Fundrise "uw investering terugvorderen tegen het oorspronkelijke bedrag" als u niet tevreden bent met de service en binnen de eerste 90 dagen om een ​​terugbetaling vraagt. Hiermee laat je je tenen in het water dippen. Beperkingen kunnen van toepassing zijn, waaronder een wachtperiode van 60 dagen na het indienen van uw verzoek, volgens de circulaires van Fundrise.

Eenvoudig te gebruiken platform: Aanmelden duurt ongeveer 10 minuten, als dat gebeurt - ervan uitgaande dat u de lange beleggersinformatie al hebt gelezen (en dat zou u eerst moeten lezen). U geeft uw adres, telefoonnummer en sofinummer op en kiest vervolgens of u uw account wilt financieren via een ACH-overschrijving (d.w.z. uw bankrekening koppelen), door uw bankgegevens alleen in te voeren of door een overboeking te gebruiken.

Om te zien hoe het platform werkt, heb ik een startersportfolio met $ 500 geopend. Het kostte een paar dagen om mijn investering te financieren. De website is gemakkelijk te gebruiken, maar ook vrij simplistisch. U zult geen tools of calculators vinden, maar u kunt informatie bekijken over elke woning in uw portefeuille.

Waar Fundrise tekort schiet

Vergoeding transparantie: Fundrise zegt dat het investeerders geld bespaart door een relatief directe link te leggen tussen investeerders en onroerend goed. In tegenstelling tot sommige sites voor crowdfunding, is er bijvoorbeeld geen makelaar-dealer die optreedt als tussenpersoon bij Fundrise en dat bespaart kosten.

Er zijn echter vooraf gemaakte kosten die beleggers moeilijk kunnen zien. Hoewel Fundrise duidelijk zijn vermogensbeheer en advieskosten noteert, moet je wat ingraven in zijn lange aanbieding circulaires om meer te weten te komen over andere kosten.

Fundrise staat niet alleen in dit opzicht. In de dappere nieuwe wereld van online beleggen in onroerend goed, plaatsen bedrijven links naar het aanbieden van circulaires en andere documenten die honderden pagina's lang zijn, begraven waarin er details zijn waarover beleggers moeten weten. (Bekijk deze waarschuwing van de Financial Industry Regulatory Authority, of FINRA, voor meer over risico's om op te letten bij niet-verhandelde REIT's.) Ondertussen zijn bedrijfswebsites geladen met flitsende foto's van eigenschappen en grafieken van geprojecteerde rendementen die onvermijdelijk omhoog gaan en naar rechts.

Ik heb bijvoorbeeld $ 500 geïnvesteerd in augustus 2017. Wanneer ik me aanmeld bij mijn account, zie ik een diagram met mijn "hypothetisch geraamde rendement" van 2019 tot 2034:

Screenshot van het Fundrise-account, 5 april 2018.

Ondertussen geeft deze pagina de status van mijn portfolio weer:

Screenshot van het Fundrise-account, 5 april 2018

De grafieken zijn mooi, maar een duidelijke detaillering van vergoedingen en vooraf gemaakte kosten zou het voor beleggers gemakkelijker maken om slimme keuzes te maken. Tot dan, hier zijn enkele vergoedingen om te overwegen:

• Aandelen in de producten van Fundrise kunnen tegen een premie aan hun waarde worden verkocht, wat betekent dat u bijvoorbeeld $ 10 per aandeel kunt betalen voor een eREIT met een intrinsieke waarde van $ 9,50. Dat verschil fungeert als een soort verkoopbelasting.
• Zoals bij elke deal met onroerend goed, zijn er organisatorische en aanbiedende kosten om de eREITs en eFunds tot stand te brengen. Fundrise zegt dat deze 0% tot 2% van het geld van de beleggers renderen. De beheerder krijgt deze aanbiedingskosten uit de eREIT of eFund vergoed in maandelijkse termijnen die niet hoger zijn dan 0,5% van de totale opbrengst van het fonds.
• Met de eFunds is er een ontwikkelingspotentatie van maximaal 5% van de totale ontwikkelingskosten, exclusief land, zegt Kendall Davis, vice-president beleggingen bij Fundrise. Deze vergoeding zou van toepassing zijn als Fundrise zelf een project zou ontwikkelen, in plaats van een externe ontwikkelaar te gebruiken, zegt ze.
• In de toekomst, wanneer een van de eFunds een onroerend goed verkoopt, kan er een mogelijke afwikkelingsvergoeding van 1,5% van de bruto-opbrengst zijn, na aflossing van de schuldenlast op eigendomsniveau, aldus Davis, erop wijzend dat Fundrise de kosten zou willen verlagen door op te treden als zijn eigen listing agent, zonder via een traditionele makelaar in onroerend goed te gaan. (Als Fundrise wel door een tussenpersoon ging, zou het makelaarscourtage uit de bruto-opbrengst komen.)

Houd rekening met het volgende voordat je gaat duiken:

• Crowdfunded beleggen in onroerend goed moet nog getest worden tijdens een recessie. In het geval van een andere woningcrash zoals die begon in 2006, is het mogelijk dat beleggers in een Fundrise-product in wezen een run op de bank zouden maken - allemaal die hun aandelen in één keer proberen te verzilveren. In die situatie kan Fundrise gedwongen worden om aflossingen voor sommige beleggers uit te stellen. Er zijn hier onbekenden, dus als je risicomijdend bent, blijf weg. (Er is meer dan één manier om in onroerend goed te investeren - ontdek welk type geschikt voor u is: 5 manieren om in onroerend goed te investeren.)
• Hoe gediversifieerd ben jij? Overweeg al uw onroerendgoedbezit, inclusief uw woning en beursgenoteerde REIT's in uw beleggingsportefeuille, bij het beoordelen van de mate waarin uw portefeuille gediversifieerd is. Lees ons verhaal over hoe diversificatie het risico van beleggen kan verminderen.
• Het moederbedrijf van Fundrise heeft nog geen winst gegenereerd en maakt nettoverliezen op, volgens de circulaire van het bedrijf in juli 2017. Toch is elke onroerendgoeddeal zijn eigen entiteit, los van het moederbedrijf. "Beleggers zouden alleen geld verliezen als de daadwerkelijke onroerendgoeddeals failliet zouden gaan", zegt Mark S. Roderick, een advocaat bij Flaster Greenberg, gespecialiseerd in online onroerend goed en crowdfund-bedrijven.
• Investeren met Fundrise betekent dat je je geld een tijdje vasthoudt. U kunt elk kwartaal verzoeken om uw aandelen in te kopen, maar mogelijk bent u een vergoeding verschuldigd, afhankelijk van hoe lang u de investering hebt aangehouden. De vergoeding, die wordt betaald in de eREIT of eFund, wordt berekend als een korting op de koerswaarde van het aandeel: 0% indien in de eerste 90 dagen; 3% korting indien de aandelen ten minste 90 dagen maar minder dan drie jaar werden aangehouden; 2% indien de aandelen minstens drie jaar maar minder dan vier jaar in bezit hadden; 1% indien de aandelen ten minste vier jaar maar minder dan vijf jaar bezitten. Er is geen korting om aandelen die vijf of meer jaar worden gehouden, in te wisselen. Er kunnen andere kosten verbonden zijn aan de terugbetaling en het inkoopplan kan zonder voorafgaande kennisgeving worden opgeschort. Als te veel beleggers tegelijkertijd om terugbetalingen vragen, kunnen de uitbetalingen vertraging oplopen. Beleggers die hier zorgen over maken, geven er de voorkeur aan om te beleggen via een standaard brokerage-account, waardoor u toegang heeft tot een breed scala aan beleggingen. (Hier leest u hoe u een makelaarsrekening opent en wat u moet overwegen voordat u het doet.)
• Toen ik besloot mijn aandelen in te wisselen, kon ik geen instructies vinden op de website, dus heb ik Fundrise gemaild op hun algemene e-mailadres. Na een paar dagen ontving ik een e-mail met een link naar een Fundrise-pagina om mijn aandelen in te wisselen en een grafiek waarin werd beschreven hoe mijn aandelen met korting zouden worden verkocht (ik hield ze langer vast dan de inleidende periode van 90 dagen). Op dat moment was het proces om de verlossing te initiëren eenvoudig en duurde het slechts een paar minuten. Ik moet wachten tot het einde van het kwartaal om mijn verzoek te verwerken. Maar zoals de aanbiedende circulaires vermelden, kan Fundrise "niet garanderen dat de fondsen die gereserveerd zijn voor het aflossingsplan voldoende zullen zijn om alle aanvragen in elk kalenderkwartaal te verwerken."

Ga voor meer informatie naar de Fundrise-website.