Waarom Bank of America wordt aangeklaagd en wat het betekent voor de hedendaagse woningmarkt
Wat doet de huizenmarkt de komende 20 jaar?
Het ministerie van Justitie heeft vorige week een rechtszaak tegen Bank of America aangekondigd. In het geding: de officier van justitie beweert dat Countrywide opzettelijk duizenden slechte hypotheken stroomopwaarts verkocht aan Fannie Mae en Freddie Mac met nalatige acceptatie.
In het bijzonder maakte de regering bezwaar tegen het zogenaamde "snelle zwembaan" - of "drukte" -programma waarbij leningen met slordige of onbestaande verzekeringstechnieken, geen documentatie of duidelijke misrepresentaties werden afgestempeld door nationale ambtenaren en leidinggevenden voordat ze werden verkocht aan Fannie en Freddie. Volgens het gerechtelijke proces hield de Bank of America het programma enige tijd in stand na de aankoop van Countrywide.
Hoe is dit tot stand gekomen en wat betekent dit voor de woningmarkt?
Het verhaal van de hypotheekcrisis in een notendop
Sta ons toe om de scène in te stellen:
Het was 2007 en de hypotheekindustrie begon net te ontrafelen. Als een die-hard value investeerder en een discipel van Ben Graham en Warrant Buffet, was ik op zoek naar manieren om goedkope aandelen goedkoop te kopen. Dus ik keek naar Countrywide. Ik ging zelfs zo ver dat ik ze stuurde voor hun jaarverslag.
Dit is wat ik destijds over Countrywide schreef:
"Is het verleidelijk. Het ruilt tegen 5x officiële inkomsten. Ik pas dat mentaal aan tot meer dan 8 tot 9 keer de winst uit de "echte wereld" en ruilt 20 tot 30 procent van de boekwaarde. Het is minder dan 10% in subprimes ….
Het is heel verleidelijk - met een mooi dividend in de tussentijd om me te betalen voor het wachten op een herstel.
Maar ik kijk naar hun CEO en hij verkoopt aandelen zo snel als zijn opties worden. Hij lijkt geen van hen persoonlijk te behouden en daarom wantrouw ik hem als een eigenaar-manager."
En zo bleek, mijn instinct had gelijk met de CEO, Angelo Mozilo. Hij heeft zijn bedrijf ertoe aangezet een groot inkoopprogramma voor eigen aandelen in te leiden, zelfs toen hij aandelen van zijn persoonlijke rekening dumpte alsof het uit de mode raakte.
Hoe de overheid voor het eerst werd betrokken
De SEC kreeg er een paar jaar later lucht van en ging uiteindelijk persoonlijk achter hem aan. Mozilo startte in 2006 vier afzonderlijke plannen voor de verkoop van executive stock voor zichzelf, terwijl hij het bedrijf met schulden aan het laden was om miljoenen aandelen terug te kopen. Helaas, Moylo's gulle lieverd deals gemaakt om prominente politici zijn vruchten afgeworpen. Hij bedroog zijn medeopleggers in feite voor $ 140 miljoen of zo, maar de SEC heeft uiteindelijk geen strafrechtelijke vervolging ingesteld. Ze lieten hem af met een toenmalige record van $ 67 miljoen. Een grote boete, zeker, maar nergens in de buurt van wat hij had gestolen, en slechts ongeveer 10 of 15 procent van zijn vermogenssaldo. Bonuspunten: Mozilo kreeg het bedrijf waarvan hij de aandeelhouders bedroog om er 20 miljoen van te betalen.
De SEC heeft de fraudekosten pas in 2009 nagestreefd. Maar de insiderverkopen en de stockback-ups waren in 2007 een publiek record. Ik gaf de aandelen door, ruikte een hond met vlooien, zoals Gordon Gekko zou zeggen. Bank of America keek naar hetzelfde feitenpatroon dat ik deed - en kocht het hele bedrijf voor $ 4 miljard.
Slechte zet.
Het duurde tot nu voor het DOJ om in te stappen.
Wat deed Bank of America verkeerd?
Doorgaans wordt van banken verwacht dat ze leningen met gebrekkige acceptatie die niet werken, terugkopen en in hun boeken bewaren. Maar Bank of America zegt dat er een limiet is aan wat van hen verwacht mag worden. Ze zijn bereid leningen terug te kopen met een slechte acceptatie. Maar sommige van deze leningen gingen niet slecht tot de economische neergang plaatsvond, en dat had niets met de Hustle te maken.
BofA woordvoerder Lawrence Grayson zei,
"Bank of America is opgetreden en verantwoordelijk opgetreden om oude hypotheekzaken op te lossen; de bewering dat we leningen van Fannie Mae niet hebben teruggekocht is gewoon vals. "Hij vervolgde:" Op een bepaald moment kan van Bank of America niet worden verwacht dat zij elke entiteit die verliezen claimt die feitelijk door de economische oorzaak zijn veroorzaakt, vergoedt. neergang.”
Inderdaad, Bank of America heeft al een heleboel van die leningen teruggekocht. $ 2,5 miljard waard voor hen in een deal die ze in januari 2011 bereikten met Fannie en Freddie. Sindsdien heeft het de afgelopen jaren hoge bedragen betaald aan regelgevers en aanklagers in boetes en vonnissen.
Wat is de moraal van het verhaal?
Een vis rot van het hoofd naar beneden. Als het gaat om corporate governance, is het niet alleen het hoofd dat bijdraagt aan de rot. Een corrupte, trouweloze manager zal een corrupte, trouweloze set vice-presidenten aantrekken. In het beste geval zijn ze naïef en gemakkelijk te manipuleren. Dat is waarom ze zijn ingehuurd. De meesten zijn bereid om de andere kant op te kijken of operaties als The Hustle te tolereren, en duidelijke schendingen van fiduciaire plichten zoals Mozilo die Countrywide regisseert om miljoenen dollars te lenen om opgeblazen aandelen terug te kopen, zelfs terwijl hij ze zelf dumpte. En in het ergste geval namen ze feitelijk deel aan de fraude op de markt.
De CEO bepaalt de ethische toon van een bedrijf. Hij zal zich uiteindelijk omringen met mensen zoals hij. Bank of America is geen Countrywide. Maar ze vergaten die regel en keken alleen naar een vet dividend en een aantrekkelijke P / E-ratio. Maar het dividend en de winst per aandeel waren weinig meer dan een façade.
Outlook: Hoe gaat Bank of America voor de rechter?
Het is te vroeg om te vertellen wat de vooruitzichten van de rechtszaak van de regering zijn - beide partijen hebben een aantal sterke argumenten te maken. De regering zal wijzen op de zeer reële verliezen die zijn ontstaan door de nalatige praktijken van Countrywide, zo niet door regelrechte fraude in de onjuiste voorstelling van de kwaliteit van hun acceptatie aan Fannie en Freddie en de verzekeringsmaatschappijen die hypotheekpools verzekeren die vertrouwen op de goede trouw van bankiers en hypotheekbedrijven. het genereren van de leningen.
Bank of America kan wijzen op het feit dat er veel alternatieve oorzaken van wanbetaling zijn geweest tussen het moment waarop de leningen zijn ontstaan en de tijd dat ze daadwerkelijk in gebreke zijn gebleven. Zelfs goed-gegarandeerde leningen gaan af en toe toch failliet.
Bank of America kan ook beweren dat de False Claims Act niet van toepassing is, omdat Fannie en Freddie niet kwalificeerden als overheidsfunctionarissen voor het doel van die specifieke wet. Misschien doen ze dat nu, maar dat deden ze niet voordat de regering de twee entiteiten overnam. In feite creëerde een federale rechter in 1996 juist dit precedent, en besliste dat Freddie Mac geen overheidsentiteit was, omdat een grote meerderheid van zijn bestuurders niet door de overheid was benoemd en de regering geen substantiële controle over de operaties van Freddie Mac had. Maar het zal moeilijk worden om een jury te vinden die erg sympathiek is voor Bank of America en Countrywide in de huidige omgeving.
Welke beleggers moeten van dit verhaal leren
Bank of America betaalde $ 4 miljard - voor het voorrecht om $ 40 miljard aan verplichtingen op te nemen.
Wanneer u een aandeel in aandelen koopt, hebt u niet alleen een claim op toekomstige inkomsten. U neemt ook een deel van de toekomstige verplichtingen van het bedrijf op zich. De bal is mogelijk al jaren voordat je koopt in beweging. Maar alle vonnissen zijn van toepassing op de huidige aandeelhouders en niet op de aandeelhouders op het moment van de mislukking. Vergeet dit nooit. Overigens is dit de reden waarom mensen die dicht op elkaar zittende bedrijven kopen meestal beter kunnen kopen middelen, in plaats van voorraad. Activa komen niet met verborgen verplichtingen, tenzij er een retentierecht op hen rust, wat publieke informatie is.
