Vraag de expert: Wat zijn omgekeerde hypotheken en is er één recht voor mij? |

Als u wilt dat wij een van uw investeringsvragen beantwoorden in onze wekelijkse Ask & Expert-vraag en antwoord-kolom, stuurt u een e-mail naar [email protected]. (Opmerking: we zullen niet reageren op verzoeken om aandelen te picken.)

Vraag: Ik heb gehoord van omgekeerde hypotheken, maar ik weet er niet veel van af. Hoe weet ik of een geschikt is voor mij en hoe werken ze?

Valerie, Seattle, Wash.

Het investeringsantwoord: Huisvesting is in het verleden een van de meest controversiële activaklassen in het verleden 10 jaar. Het heeft grote winsten opgeleverd voor veel beleggers en huiseigenaren en voor anderen verlieslatende verliezen. Als de meest gebruikte beleggingscategorie in het land - sinds het eerste kwartaal van dit jaar, 65% van de Amerikanen was eigenaar van een huis - veroorzaakt het eigenwoningbezit ernstige emotie op straat.

Onder dit emotioneel geladen canvas helpt een controversieel financieel product miljoenen huiseigenaren financieren hun pensioneringen.

Een omgekeerde hypotheek genoemd, het is een speciaal type woninglening waarmee huiseigenaren aandelen in contanten kunnen omzetten.

In een traditionele hypotheek voert de huiseigenaar maandelijkse betalingen uit aan de kredietgever, met een een deel van die betalingen vermindert de hoofdsom en voegt toe aan het eigen vermogen. Maar in een omgekeerde hypotheek, halen huiseigenaren vermogen uit hun huis weg door ofwel een eenmalige som ofwel maandelijkse betalingen te ontvangen. <> Het Congres creëerde het omgekeerde hypotheekprogramma in 1987 via de Federal Housing Administration (FHA). Hoewel onafhankelijke financiële instellingen de leningen daadwerkelijk aanbieden, stelt de FHA de regels vast en zorgt voor de verzekering van deze hypotheken.

Bij een omgekeerde hypotheek is de huiseigenaar niet langer verplicht om hypotheekbetalingen te doen, maar hij of zij heeft de optie om te doen dus zonder boetes voor vooruitbetaling. Geïnteresseerde rente wordt toegevoegd aan de hypotheekbalans. De huiseigenaar behoudt ook de titel van het huis en het recht om te verkopen, alleen beperkt door het saldo van de hypotheek.

De mogelijkheid om een ​​omgekeerde hypotheek af te sluiten, is beperkt tot huiseigenaren van minimaal 62 jaar oud en tot woningen die kwalificeren als een hoofdverblijfplaats. De hypotheek op het huis moet ook klein genoeg zijn dat het zal worden afbetaald met de opbrengst van de omgekeerde hypotheek.

Omdat een omgekeerde hypotheek de maandelijkse hypotheekbetalingen voor de huiseigenaren elimineert, zijn er geen minimuminkomen of kredietvereisten.

Een ander groot voordeel van de omgekeerde hypotheek is dat de opbrengsten van de lening vrijgesteld zijn van belasting en naar goeddunken van de kredietnemer kunnen worden gebruikt. Omgekeerde hypotheken worden beperkt tot woningen ter waarde van $ 625.000 of minder, maar er bestaat wel een jumbo-schijf voor huizen die die drempel overschrijden.

Voor veel gepensioneerden die hun portefeuilles scherp zagen dalen tijdens de financiële crisis van 2008 en 2009, zijn hun huizen het meest waardevol bezit. Dat maakt de omgekeerde hypotheek een zeer verleidelijke optie voor het genereren van inkomsten en het verminderen of elimineren van dure hypotheekbetalingen. Maar net als bij elke investering en financiële beslissing, zijn er risico's.

Hoge kosten en uitgaven

De afsluitingskosten in verband met een omgekeerde hypotheek zijn twee tot vijf keer hoger dan een standaardhypotheek.

Voor de meest populaire vorm van hypotheek omgekeerde hypotheek in de VS, de FHA-verzekerde Home Equity Conversion Mortgage (HECM), daar zijn een aantal kosten waaraan huiseigenaren onderworpen zijn.

Hypotheekverzekeringspremie (MIP) = 2% van de getaxeerde waarde of 1,25% van de hypotheekbalans

Origination fee op basis van de getaxeerde waarde van het huis:

• 1.) Geschatte waarde onder $ 125.000 = $ 2.500
• 2.) Geschatte waarde van meer dan $ 125.000 = 2% van de eerste $ 200.000 plus 1% van de waarde van meer dan $ 200.000, met een limiet van $ 6.000.

Titelverzekering: regionaal

Registratiekosten voor titels, advocaten en regio's: regionaal

• Beoordeling van onroerend goed = $ 300- $ 500
• Enquête (kan vereist zijn) = $ 300- $ 500
• Maandelijkse servicekosten = $ 25- $ 35
• Hoewel sommige van deze vergoedingen met de lening kunnen worden gefinancierd, zijn er veel nodig vóór de e goedkeuring van de omgekeerde hypotheek, wat leidt tot kostbare out-of-pocket-uitgaven.
• Rentebetalingen en hoofdgroei

Omgekeerde hypotheekhouders kunnen ook worden onderworpen aan ballonleningbedragen door uitgestelde rentebetalingen. Dat komt omdat de rente op de hoofdsom wordt samengesteld als de lener geen rente betaalt zoals deze wordt berekend. Dat kan het eindsaldo vele malen hoger maken dan de oorspronkelijke leningwaarde, terwijl er weinig of geen eigen vermogen in het huis blijft voor erfgenamen. Als de lener echter alle of de meeste rentebetalingen doet terwijl hij in het huis woont, zou het saldo van de lening ongeveer gelijk zijn aan het oorspronkelijke saldo van de lening.

Verantwoordelijk voor onderhoud, belastingen en verzekeringen

Hoewel een omgekeerde hypotheek vermindert de financiële last van maandelijkse hypotheekbetalingen, de huiseigenaar moet alle belastingen en verzekeringen actueel houden. Bij een omgekeerde hypotheek worden fondsen voor belastingen en verzekeringen niet betaald uit een escrow-fonds. Ze worden rechtstreeks door de huiseigenaar betaald, dus een verval van belastingen of verzekeringen kan resulteren in een in gebreke blijven van de omgekeerde hypotheek.

Potentieel verlies van woning

Maar vergeleken met het grootste risico op een omgekeerde hypotheek, zijn deze eerste twee risico's zien eruit als verkeersdrempels. Afhankelijk van de looptijd van de lening, heeft de omgekeerde hypotheek een grote kans dat de huiseigenaar uiteindelijk zal worden ontheemd. Zodra de hypotheek opeisbaar is, hebben de lener of erfgenamen van het landgoed de mogelijkheid om het huis te herfinancieren en het te behouden, het huis te verkopen en de resterende aandelen te verzilveren, of het huis aan de geldschieter over te dragen. Zodra een omgekeerde hypotheek verschuldigd en betaalbaar wordt genoemd, kan de kredietnemer (of de erfgenamen) tijd verlengingen door de geldschieter van maximaal een jaar krijgen om deze beslissing te nemen.

Als het eigendom wordt overgedragen aan de geldschieter, de kredietnemer of de erfgenamen hebben geen verdere aanspraak op het onroerend goed of vermogen in het onroerend goed. De geldschieter heeft een verhaal tegen het onroerend goed, maar niet tegen de lener persoonlijk en niet tegen de erfgenamen van de lener. Dus de hypotheek valt binnen de categorie die bekend staat als "non-recourse limiet."

Nog een laatste gedachte: de omgekeerde hypotheek kan een goede optie zijn voor huiseigenaren die lijden aan een tekort aan contanten maar wel aandelen in hun huizen hebben. Maar de hoge kosten en het lage rendement en het potentiële verlies van eigenwoningbezit maken de omgekeerde hypotheek een dure bron van liquiditeit die voor de meeste huiseigenaren een laatste redmiddel zou moeten zijn.

Huiseigenaren die geïnteresseerd zijn in een omgekeerde hypotheek, moeten contact opnemen met het HECM-programma van de FHA. HECM-consulenten geven informatie over subsidiabiliteitsvereisten, financiële implicaties en alternatieven voor het verwerven van een HECM en terugbetalen van de lening.