Zijn 40-jarige hypotheken echt een ding?

Vraagt ​​u zich af hoe u uw maandelijkse hypotheeklading zo laag mogelijk kunt persen - en er dan nog wat meer in knijpt? Een 40-jarige hypotheek is een manier om dat te doen.

In theorie is er veel te leuk aan een 40-jarige hypotheek. Het structureren van de lening over 40 jaar - in plaats van de meer typische 30 jaar - kan leners helpen in aanmerking te komen voor een iets groter geleend bedrag of krimpende maandelijkse betalingen. Beide vooruitzichten zijn bijzonder aantrekkelijk wanneer de prijzen van onroerend goed hoog zijn en kredietnemers zich zo veel mogelijk willen kwalificeren.

De nadelen zijn echter duur voor huizenkopers. Om te beginnen betaalt u gedurende 10 jaar rentebetalingen.

Voor een ander geldt dat wanneer een hypotheek langer dan 40 jaar wordt verstrekt, het langer duurt om vermogen in een woning te bouwen. Dat verhoogt de kans dat onroerendgoedprijzen kunnen dalen, waardoor u meer te danken hebt aan de hypotheek die het huis waard is. Om dit risico te dekken, berekenen 40-jarige kredietverstrekkers een iets hogere rentevoet, zegt Keith Gumbinger, vice president van HSH.com, een hypotheekinformatiebedrijf.

Zelfs als het nadeel je niet ontmoedigt, is de kans klein dat je een van deze leningen op de huidige markt zult vinden, waar ze voornamelijk worden gebruikt voor het aanpassen van probleemhypotheken. Vandaag de dag vormen 40-jarige hypotheken slechts een fractie van 1% van alle verkochte hypotheken, volgens CoreLogic, die hypotheekinformatie volgt en analyseert.

Een lening van 40 jaar tegen 30 jaar

Gumbinger vergelijkt de kosten en besparingen van een termijn van 40 jaar en een looptijd van 30 jaar op een hypotheek van $ 200.000:

• 30-jarige hypotheek, 4% rente: Maandelijkse betaling van $ 955. Na vijf jaar zou je bijna $ 20.000 aan eigen vermogen hebben, waardoor er een saldo overblijft van ongeveer $ 180.895. Aan het einde van 30 jaar had je $ 143,739 aan rente betaald.
• 40-jarige hypotheek, 4,25% rente:Maandelijkse betaling van $ 867. Na vijf jaar zou je ongeveer $ 10.000 aan eigen vermogen hebben, waardoor er een resterend saldo van $ 189.397 overblijft. Tegen het einde van de 40 jaar had je ongeveer $ 216.275 aan rente betaald.

Het verschil in de maandelijkse betaling is "niet een enorm bedrag", zegt Gumbinger, "maar voor sommige kredietnemers was het net genoeg om ze over de boel te krijgen" om wat meer geld te lenen of de betaling beheersbaar te maken.

Nooit echt populair

Zelfs in hun korte bloeitijd in 2007 waren 40-jarige hypotheken een zeldzaam beest - minder dan 2% van alle nieuwe hypotheken voor koop en herfinanciering. Ze waren iets populairder in de duurdere onroerendgoedmarkt van Californië, volgens CoreLogic.

Hun populariteit begon eind dat jaar te duiken toen de vastgoedmarkt verslechterde.

In 2014 stopte de federale overheid met het geven van rechtsbescherming aan kredietverstrekkers voor het verstrekken van hypotheken die langer dan 30 jaar duurden. Dat maakte 40-jarige leningen risicovoller voor geldschieters en sindsdien zijn er maar weinig geïnteresseerd in het maken van deze leningen, zegt Frank Nothaft, Senior Vice President en hoofdeconoom van CoreLogic.

"Ten opzichte van het nationale [hypotheek] originatie landschap is het zo'n beetje een triviaal product", zegt hij.

Nog steeds te vinden in leningmods

Tom Trimbath, een freelance schrijver, consultant en huiseigenaar in Clinton, Washington, is dankbaar voor zijn 40-jarige hypotheek, met zijn lage rente en betaalbare betalingen van ongeveer $ 900 per maand. Het was een reddingsboei - aangeboden aan hem in 2014 door zijn geldschieter als onderdeel van een HAMP-hypotheekwijziging nadat het inkomen van Trimbath was gedaald en hij het zich niet kon veroorloven om zijn hypotheeklasten te betalen.

Het aanpassen van probleemhypotheken blijft een van de laatste toepassingen van 40-jarige hypotheken, zegt Gumbinger. Hoewel het Home Affordable Modification Program eindigde in 2016, kunnen Fannie Mae en Freddie Mac Flex Modification-programma's 40-jarige hypotheken gebruiken om de betalingen van leners op een betaalbaar niveau te brengen.

Voor Trimbath werkt de 40-jarige lening goed, vooral omdat hij niet van plan is snel te verhuizen. "Ik ben blij met het heden en bereid om te accepteren wat er in de toekomst ligt", zegt hij.

Meer van Investmentmatome

• Krijg vooraf goedkeuring voor uw hypotheek
• Vergelijk hypotheekrente
• Voors en tegens van een kortere hypotheektermijn

Marilyn Lewis is een stafchrijver bij Investmentmatome, een website voor persoonlijke financiën. E-mail: [email protected].