De enorme, verborgen kosten van het bezitten van een huis

De eerste keer dat homebuyer Teresa Hair haar huis minder dan twee maanden in bezit had, begon water op te borrelen door de vloer van de logeerkamer.

"De hele verdieping was net overdekt", zegt Hair, een 34-jarige advocaat die woont in St. Petersburg, Florida. "Ik trok alle laminaatvloeren op en er was een centimeter water."

Het vinden en repareren van de kapotte pijp - het was in een muur gedeeld met de keuken, achter de vaatwasser - kostte $ 1.000. Het vervangen van de vloer kan aanzienlijk meer kosten. Maar de kosten zijn geen crisis, zegt Hair, omdat ze zich verzette tegen de drang om net zoveel thuis te kopen als geldschieters zeiden dat ze het zich konden veroorloven. Ze zorgde er ook voor dat de aankoop, inclusief de sluitingskosten, haar spaargeld niet verminderde.

"Ik had nog steeds een beetje geld gespaard, dus ik was niet vastgebonden," zegt Hair. "Je moet weten wanneer je een huis koopt, dat je iets nodig hebt naast wat je moet sluiten."

Het kopen van een huis kan duur zijn, maar wat newbie huiseigenaren vaak niet realiseren is dat de uitgaven nog maar net zijn begonnen. De verborgen kosten van eigenwoningbezit kunnen gelijk zijn aan of hoger zijn dan de hypotheekbetalingen die u naar de bank stuurt.

De echte kosten van je huis

U moet meer weten over die verborgen kosten zodat u:

• Bepaal of een schijnbaar betaalbare woning daadwerkelijk uw budget kan breken.
• Leg geld opzij voor deze uitgaven om te voorkomen dat je in de schulden raakt.
• Ontwikkel een reserveplan voor het geval dat uw spaargeld niet voldoende is om de rekeningen te dekken.

U weet waarschijnlijk dat u naast uw hypotheek ook onroerendgoedbelasting en verzekeringen betaalt. Daarnaast kunt u huisvestingsbijdragen voor verenigingen betalen en mogelijk hogere energierekeningen betalen in vergelijking met wat huurders gewoonlijk betalen.

Maar zelfs deze aanzienlijke kosten kunnen worden overschaduwd door uw uitgaven voor het repareren, onderhouden en upgraden van uw eigendom. In feite bleek uit een onderzoek in opdracht van The Wall Street Journal in 1998 dat de kosten voor onderhoud, reparaties en upgrades van een standaard huis aan de huidige normen in 30 jaar bijna vier keer de aanschafprijs waren. Die schatting kan hoog zijn, maar de financiële planners die ik interviewde, waren het erover eens dat de kosten van het eigen huis onvermijdelijk hoger zijn dan de verwachtingen van de eerste huurders.

"Geen enkele nieuwe huiseigenaar, inclusief mijzelf, kan zich ooit volledig op de onderhoudskosten en renovatiekosten van het huiseigenaar voorbereiden", zegt Pamela Capalad van Brunch & Budget, een financiële planner in Brooklyn, New York, die vier jaar geleden haar eerste huis kocht. "Vorige maand barstten er enkele gloednieuwe buizen in onze ketelruimte en er ging zo $ 2.000 aan reparaties."

>> MEER: tips om je huisonkosten te verlagen

Budget voor reparaties nog voor je koopt

Natuurlijk, wat mensen moeten uitgeven en wat ze daadwerkelijk uitgeven, loopt het hele gamma. Sommigen betalen voor topmodellen die honderdduizenden dollars kosten, terwijl anderen de meest elementaire onderhouds- en reparatiewerkzaamheden verwaarlozen (wat hen op den duur vaak veel meer kost).

Waar je woont, maakt ook veel uit in termen van wat je betaalt. Het vervangen van een dak kost doorgaans meer in dure steden dan elders, bijvoorbeeld. Andere variabelen die van invloed zijn op uw kosten zijn:

• De staat van het huis wanneer je het koopt.
• De kwaliteit van de materialen die worden gebruikt om het te bouwen of te verbouwen.
• Je vermogen en bereidheid om sommige dingen zelf te doen - hoewel doe-het-zelven meer kan kosten dan dat het bespaart als je projecten verknoeit die verder gaan dan je vaardigheden.
• Het klimaat van uw locatie (buitenverf die 10 jaar in een plaats met mild weer zou kunnen leven, kan er na vijf jaar blootstelling aan extreme hitte of kou arm uitzien).

U kunt een idee krijgen van de uitgaven waarvoor u staat door een goede huisinspecteur in te huren voordat u koopt, iemand die u een idee kan geven van de resterende levensverwachting van de verschillende componenten van het huis en een ruwe schatting van hoeveel ze zullen kosten om te vervangen. Het kan duidelijk worden dat een koopjeshuis in een geldkuil verandert, terwijl een beter onderhouden huis het extra geld waard is.

Zodra u echter koopt, moet u van plan zijn om jaarlijks een aanzienlijk bedrag opzij te leggen om de onvermijdelijke uitgaven te dekken.

"Hoewel elke situatie anders is, is de gebruikelijke vuistregel dat je elk jaar gemiddeld 1% tot 2% van de waarde van je huis aan reparaties zult besteden", zegt Matt Becker, financieel planner in Pensacola, Florida, en oprichter van Mom and Dad Money.

Je mag dat natuurlijk niet elk jaar uitgeven, maar om de paar jaar zul je waarschijnlijk geconfronteerd worden met een kapotte oven, dakreparatie, vervanging van het apparaat of andere grote kosten die het geld opslokt dat je in goedkope jaren hebt bespaard.

"De kans is groot dat je een flinke hoeveelheid tijd spaart voor een aanbetaling, dus je bent er al aan gewend om dat geld opzij te zetten," zegt Capalad. "De beste manier om je voor te bereiden, is om een ​​huisspaarfonds te behouden, zelfs nadat je het huis hebt gekocht."

" MEER: Een aannemer nodig voor uw huisverbetering? Vind een aannemer op Thumbtack

Waar te stash huis-repareer geld

Ik raad aan om dit geld gescheiden te houden van uw noodfonds, dat moet worden gereserveerd voor banenverlies of andere grote, onverwachte uitgaven. De kosten van eigenwoningbezit zijn misschien niet helemaal voorspelbaar, maar ze zijn onvermijdelijk, dus u moet voor hen sparen zoals elke andere grote rekening.

Nog een aanbeveling: stel zo snel mogelijk een kredietlijn op voor het eigen vermogen. Dit kan een back-upbron zijn van relatief goedkope fondsen in het geval dat een reparatie groter is dan wat u hebt bespaard. Gebruik het geld niet voor andere doeleinden, zoals vakanties of auto's. De sleutel is om het ongebruikt te laten, dus het is er als je het nodig hebt.

Sommige verkopers bieden kopers thuis garanties, maar verwachten niet dat deze contracten een zilveren kogel zijn, waarschuwt Jeanie Schwarz, een persoonlijke financiële planner bij Investmentmatome. U zult mogelijk lange wachttijden en meerdere bezoeken van reparateurs tegenkomen voordat de apparatuur wordt gerepareerd of vervangen, zegt Schwarz.

En huisgaranties dekken doorgaans niet alles, zegt financiële planner Kathryn Hauer van Aiken, South Carolina. Hauer heeft een garantie voor haar huis, maar merkt op dat noch huisgaranties noch verzekeringen van huiseigenaars problemen met betrekking tot afwatering, slijtage van het dak of waterlekken, onder andere, dekken. Dergelijke problemen "kunnen veel geld kosten dat de huiseigenaar niet van plan was te besteden," zegt ze.

Het is een thuis, geen investering

De hoge, doorlopende kosten van eigenwoningbezit zijn de reden waarom financiële planners klanten doorgaans ontmoedigen hun woning als een investering te beschouwen.

Historisch gezien waarderen woningen doorgaans een snelheid die in wezen overeenkomt met de inflatie, volgens woningexpert Robert Shiller. De kosten voor het verzekeren, onderhouden, repareren en upgraden van onroerend goed betekenen dat u waarschijnlijk in de loop van de tijd terrein verliest (hoewel het aflossen van een hypotheek kan worden gezien als een soort gedwongen besparing).

Dat betekent niet dat huisbezit slecht is. Het betekent alleen dat je voorbereid moet zijn.

"Het bezitten van een huis kan een aangename levensstijlbeslissing zijn evenals een slimme financiële beslissing over een langere periode", zegt Becker. "Hoe meer u anticipeert op de potentiële kosten, hoe groter de kans dat het een positieve ervaring is op beide fronten."

Hoe lang gaan de dingen mee?

Dit is wat de National Association of Home Builders schat als de levensduur voor verschillende onderdelen van de behuizing:

• Dak: typisch 20 tot 30 jaar, afhankelijk van het materiaal, hoewel leisteen, koper, klei of betonnen daken een verwachte levensduur hebben van meer dan 50 jaar.
• Vloeren: tapijten duren acht tot tien jaar, linoleum 25, vinyl tot 50; hout, marmer, leisteen en graniet kunnen 100 jaar meegaan.
• Decks: ongeveer 20 jaar "onder ideale omstandigheden."

Consumer Reports zegt ondertussen de volgende levensduren te verwachten:

• Olie-oven: 20 jaar.
• Gasoven: 18 jaar.
• Elektrische oven: 15 jaar.
• Centrale airconditioner: 15 jaar.
• Gasbereik: 15 jaar.
• Elektrisch bereik: 13 jaar.
• Koelkast: 13 jaar.
• Droger: 13 jaar.
• Vriezer: 11 jaar.
• Wasmachine: 10 jaar.
• Vaatwasser: 9 jaar.

Meer van Investmentmatome: Best herfinancier hypotheekverstrekkers Vind een aannemer op Thumbtack 6 manieren om projecten voor woningverbetering te financieren

Liz Weston is columnist bij Investmentmatome, een website voor persoonlijke financiën en auteur van 'Your Credit Score'. E-mail: [email protected]. Twitter: @lizweston.

Een vorige versie van dit artikel heeft de naam van huisexpert Robert Shiller verkeerd gespeld. Dit bericht is gecorrigeerd.