Krijg een veiligere hypotheek met behulp van deze post-crisis tips

Hypotheken zijn nu veiliger dan tien jaar geleden. Dat is het belangrijkste effect van de financiële crisis van 2008-09 op de hypotheekmarkt.

De volgende soorten leningen waren populair tijdens de hausse op de huizenmarkt in het begin tot midden van de jaren 2000, maar zijn nu niet beschikbaar voor de meeste kredietnemers:

• Low-doc hypotheken toegestaan ​​leners om leningen te krijgen zonder het documenteren van inkomsten en activa.
• Hypotheekleningen op basis van rente maakten het leners mogelijk om huizen te kopen die ze anders niet konden betalen met een aanvankelijk lage maandelijkse betaling. Maar de leningen waren het financiële equivalent van tijdbommen: de rente-enige periode verliep na een paar jaar, en toen moesten de leners hoofdsom betalen, katapulteren maandelijkse betalingen voorbij de capaciteit van vele eigenaars om te betalen.
• Subprime hypotheken - hypotheken voor kredietnemers met een slechte kredietwaardigheid - zoomden in populariteit in, gaande van 8% van de hypotheken in 2003 tot 20% in 2005 en 2006.

Je hoeft geen expert te zijn om te zien hoe veel van die leningen slecht kunnen gaan. Maar op de een of andere manier waren beleggers verrast toen grote aantallen leners hun hypotheek stopten. In september 2008 was 5,3% van de hypotheken delinquent, wat betekent dat 1 op de 19 leners ten minste 30 dagen achterstond bij betalingen. In het eerste kwartaal van 2010 bereikte het delinquentiecijfer 11,54%, wat betekent dat ongeveer 1 op 9 kredietnemers te laat was met hun huisbetalingen.

Miljoenen van die delinquente leners verloren hun huizen. Van 2007 tot en met 2016 waren bijna 7,8 miljoen foreclosures voltooid, volgens CoreLogic. Het percentage huiseigenaren is gedaald en is niet hersteld. In het tweede kwartaal van 2008 was 68,1% van de huishoudens in het bezit van hun woning; 10 jaar later deed 64,3% dat.

»Zijn we na de Grote Recessie 10 jaar wijzer? Bekijk meer tips over voorbereiden en bloeien

Het stoppen van het gebeurt opnieuw

Volgens een recente Investmentmatome-enquête, online uitgevoerd door The Harris Poll onder meer dan 2.000 Amerikaanse volwassenen, ondervond bijna 4 op de 5 Amerikanen (79%) negatieve financiële gevolgen als gevolg van de financiële crisis; onder hen zei meer dan de helft (55%) dat ze nog steeds niet volledig financieel hersteld zijn.

En mensen zijn nog steeds getraumatiseerd door de verhinderingen. In dezelfde enquête zei 31% van de respondenten dat de financiële crisis hen conservatiever zou maken als ze inschatten hoeveel thuis ze kunnen betalen, en 24% zei dat ze een grotere aanbetaling nodig zouden hebben als ze nu een huis zouden kopen. Bovendien, 7% van de Amerikanen zei dat ze het eigenwoningbezit uitgesteld als gevolg van de financiële crisis. Voor personen onder de 35 jaar was dit 13%.

Om herhaling van de woningcrisis te voorkomen, creëerden wetgevers en regelgevers regels die de beschikbaarheid van exotische hypotheken beperkten, en regelgevers en advocaten creëerden hulpmiddelen die consumenten kunnen gebruiken om een ​​veilige hypotheek te krijgen.

Krijg een lening die u zich kunt veroorloven om terug te betalen

Zelfs met deze nieuwe voorschriften en gebruiksvriendelijke hulpmiddelen is het nog steeds aan jou om jezelf te informeren en je grenzen te kennen. Hier zijn enkele strategieën.

Weet wat je kunt betalen.De eerste stap naar het verkrijgen van een betaalbare hypotheek is het kopen van een betaalbaar huis. De betaalbaarheidscalculator van Investmentmatome is een hulpmiddel waarmee u uw prijsbereik kunt bepalen, van "betaalbaar" tot "uitrekkend" tot "agressief".

Home betaalbaarheid was een ander slachtoffer van de financiële crisis. In de enquête van Investmentmatome zei 12% van de respondenten dat ze zich zorgen maken dat ze niet in staat zullen zijn om een ​​huis te kopen als gevolg van de financiële crisis. En 19% zei dat hun salaris stagneert sinds de financiële crisis.

Krijg vooraf goedkeuring voor een hypotheek. Een pre-goedkeuring geeft u een nog nauwkeuriger beeld van hoeveel u kunt veroorloven om te lenen. Het verkrijgen van een pre-goedkeuring geeft u ervaring met het verzamelen van uw documentatie, wat u zult moeten doen wanneer u later de hypotheek aanvraagt. Dit markeert een verandering van het begin tot het midden van de jaren 2000, toen leners hun inkomsten en activa niet altijd hoefden te documenteren.

Houd schuldbetalingen onder controle. Wanneer u een hypotheek aanvraagt, besteden kredietverstrekkers veel aandacht aan uw debt-to-income ratio of DTI. Het is het percentage van uw maandelijks inkomen, vóór belastingen, dat gaat naar uw schuldbetalingen.

Een vuistregel is om je DTI 36% of lager te houden, hoewel geldschieters je in sommige gevallen toestaan ​​om tot 43% of zelfs hoger te lenen.

Hoe betaalbaarheidsnormen sinds 2008 zijn veranderd: Nadat het Consumer Financial Protection Bureau in 2010 werd opgericht, was het hervormen van het hypotheekbedrijf een topprioriteit. Het agentschap heeft een regel voor het vermogen om terug te betalen goedgekeurd voor hypotheken waarvoor geldgevers nodig hebben om:

• Verifieer inkomsten- en kredietinformatie in plaats van alleen het woord van de lener ervoor te nemen. Tijdens de hausse op de huizenmarkt hadden geldschieters toegestaan ​​dat leners hypotheken kregen zonder bewijs te leveren van hun vermelde inkomsten en bezittingen. Deze regel plaatste die low-documentation loans off limits voor de meeste leners.
• Beperk de maximale schuld-in-inkomstenratio op 43%. (Sommige uitzonderingen laten goed gekwalificeerde leners toe om tot 50% DTI te lenen.)
• Beperk punten en vergoedingen tot niet meer dan 3% van het hypotheekbedrag.

Deze richtlijnen lijken logisch, maar het CFPB heeft de regels geïmplementeerd om te voorkomen dat geldschieters het gezond verstand negeren tijdens de volgende boom.

De CFPB heeft ook andere wijzigingen aangebracht om hypotheken veiliger te maken.Lenders introduceerde een variabele rente hypotheek tijdens de boom genaamd een betalingsoptie ARM, die een angstaanjagende functie had: in sommige gevallen konden leners minimale betalingen doen die niet eens de rente van die maand dekten, waardoor ze uiteindelijk meer te danken hadden aan de lening, zelfs na het verrichten van een betaling.

Onder de gekwalificeerde hypotheekregel van het CFPB zijn die riskante ARM's voor betalingsopties niet langer toegestaan. Evenmin zijn hypotheken op afbetaling of woningkredieten met ballonbetalingen. En boetes voor vervroegde aflossing zijn op de meeste hypotheken verboden.

Vergelijk hypotheekaanbiedingen

Om het vergelijken van leningen gemakkelijker te maken, heeft het CFPB een publicatie van drie pagina's gemaakt, de zogenaamde Leningraming. Lenders moeten leningramingen verstrekken aan klanten die hypotheken aanvragen.

Gebruik deze leningschatting. Plaats twee of meer Loan Schattingen naast elkaar. Ga naar pagina 3 van elke leningraming en concentreer u op de sectie "Vergelijkingen", en met name twee cijfers: hoeveel de hypotheek in de eerste vijf jaar zal kosten en hoeveel kapitaal in die vijf jaar zal worden terugbetaald. welke lening is beter.

De leenraming helpt ook bij een andere taak: het verminderen van de sluitingskosten.

Hoe leningsvergelijkingen sinds 2008 zijn veranderd: Al decennia lang ontvingen hypotheekaanvragers een onthulling met de naam Good Faith Estimate van hun geldschieters. Het document detailleerde de afsluitingskosten, maar het maakte het niet gemakkelijk voor leners om leningaanbiedingen te vergelijken.

De CFPB geloofde dat te veel hypotheek leners geld verspilden door het aanvragen met slechts één geldschieter. Het bureau was van mening dat als het een openbaarmaking creëerde die het gemakkelijk maakte om leningaanbiedingen te vergelijken, meer leners bij meerdere geldverstrekkers zouden solliciteren.

Het CFPB verving de Good Faith Estimate door de Loan Estimate in 2015 na een ontwikkelingsproces van 4½ jaar.

Waar zijn hypotheken nu

In september 2008 nam de federale overheid de door de overheid gesponsorde ondernemingen Fannie Mae en Freddie Mac over door ze in de conservatoria te plaatsen. Tien jaar later zijn ze nog steeds in conservatorschap, met weinig politieke druk om hen te hervormen.

Sommige onderzoekers beweren dat hypotheken te moeilijk zijn om te krijgen. Volgens het stedelijk instituut belette "te krap krediet" 5,2 miljoen leners van 2009 tot 2014 met hypotheken, plus nog eens 1,1 miljoen in 2015.

Kredietstandaarden zijn losser geworden, maar langzaam. De gemiddelde credit score op alle hypotheken afgesloten in augustus 2011 was 741, volgens Ellie Mae. In juli 2018 was het 725.

In tegenstelling tot de precaire hypotheken van de boomjaren, zijn de hypotheken van vandaag goedaardig. Maar de normen zijn strenger en de best gekwalificeerde kredietnemers hebben een lage verhouding schulden / inkomens en hoge kredietscores.