Distressed Asset Stabilization Program: wat betekent het voor huiseigenaren?

Wat is DASP?

Het Distressed Asset Stabilization Programme (DASP) is de laatste poging van de regering om huiseigenaren met problemen te helpen bij hun afscherming. Het slechte nieuws: je kunt het niet aanvragen. Het goede nieuws: als u toch binnenkomt, is uw kans om thuis te blijven veel, veel hoger.

DASP wordt op nationaal niveau uitgerold en heeft aanvullende, geografisch gerichte pools in vier Amerikaanse markten: Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ., En Tampa, FL.

Markt	Geplande aantal te verkopen hypotheken dit kwartaal
Chicago	1,500
Newark	500
Feniks	300
Tampa	1,200
Nationaal, niet-gericht	4,500-5,000
globaal	8,000-9,000

Bron: Federal Housing Administration / US. Afdeling Huisvesting en stedelijke ontwikkeling

Voordat u zegt dat er te weinig hypotheken zijn om aan te geven dat ik een kans heb, overweeg dan dit: er zijn de afgelopen jaren tonnen hypotheek hulpprogrammas gedreven door federale toezichthouders - misschien hebt u al geprobeerd om door de alfabet soep van HAMP te zwemmen, HARP en HAFA. Al die hebben teleurstellend lage slagingspercentages en voldeden niet aan de voorspelde doelstellingen. Regelgevers en politici zijn op zoek naar een huiswonder. Dus zelfs als je deze keer niet meedoet, wordt DASP al snel opgevoerd - de Federal Housing Administration beweerde oorspronkelijk dat er dit kwartaal slechts 5.000 hypotheken zouden worden verkocht, en ze hebben al verhoogd tot 9.000. Je beurt kan eerder komen dan je denkt.

Hoe werkt DASP?

DASP is een publiek-private samenwerking, die in evenwicht is om de prikkels van de belegger af te stemmen op die van de huiseigenaar en zijn gemeenschap.

DASP geeft investeerders nieuwe toegang tot standaard hypotheken die de FHA onder controle hebben en vrijwel zeker zullen worden afgeschermd. De hypotheken worden op een veiling verkocht en gaan vanwege hun risicovolle status voor een prijs onder de openstaande hoofdsaldo (wat betekent dat het bedrag dat u als huiseigenaar hebt moeten betalen).

Wat betekent het voor mij?

Om in een DASP-pool te worden geplaatst, moet u ten minste zes maanden achterstallig zijn met betrekking tot uw hypotheek, uw servicer moet alle stappen in de door de FHA goedgekeurde verliesbeperkingsprocedure hebben opgebruikt en u kunt niet het faillissement hebben uitgesproken.

Zodra uw hypotheeknota door het programma is gekocht, moet de afscherming met minimaal zes maanden worden uitgesteld. Je krijgt ook een nieuwe beheerder om mee te gaan met de nieuwe eigenaar van de schuld. Een servicer verwijst naar het bedrijf waaraan u uw hypotheekschuld daadwerkelijk betaalt. Ze zijn echter niet de onderliggende eigenaar van uw lening - zij zijn de tussenpersonen die rapporteren aan de eigenaar. Het kan verwarrend worden, omdat de servicer soms in feite deel uitmaakt van hetzelfde bedrijf als uw geldverstrekker. Als u bijvoorbeeld een Wells Fargo-hypotheek hebt, is uw servicer Wells Fargo. Als u een hypotheek hebt van Citizens Bank, die eigendom is van RBS, is uw servicer een ander bedrijf dat eigendom is van RBS. Maar de servicer is een aparte entiteit van het bedrijf, voor juridische doeleinden.

Als u met een groot, gezichtsloos servicebedrijf werkte - misschien een bedrijf dat zich bezighield met het robo-ondertekenende type activiteit dat onlangs aan het licht werd gebracht -, dan zou een nieuw bedrijf, dat een kleinere zou kunnen zijn, een regionaal bedrijf of een bedrijf met een betere staat van dienst bij het werken met kredietnemers, kan een grote hulp zijn bij het werken met u om uw schuld terug te betalen en afscherming te voorkomen.

De belegger hoeft niet het bedrag te verminderen dat u verschuldigd bent, of uw terugbetalingsvoorwaarden aan te passen, maar zoals we hieronder zullen bespreken, zijn dit bepaalde mogelijkheden die passen in veel noodlijdende strategieën voor hypotheekinvesteerders.

Ook wil de kopende belegger (in tegenstelling tot de FHA) waarschijnlijk niet van je afzien, zelfs niet nadat het door DASP opgelegde halfjaarlijkse verblijf bij marktafscherming voorbij is. Er zijn een paar redenen waarom niet:

• De belegger heeft waarschijnlijk uw hypotheek gekocht om een ​​strategie na te streven waarbij hij de hoofdsom verlaagt of het bedrag dat u verschuldigd bent, verlaagt om u zover te krijgen dat u ze terugbetaalt. Dus laten we zeggen dat u nog steeds $ 200.000 aan uw hypotheek schuldig bent, maar dat u in gebreke bent gebleven en dat de FHA u in een DASP-pool heeft geplaatst. Een DASP-deelnemende belegger koopt uw ​​hypotheeknota voor $ 150.000. De belegger past vervolgens uw lening aan door u te vertellen dat u slechts $ 175.000 verschuldigd bent, samen met een soepeler aflossingsschema en een nieuwe beheerder om mee te werken. U betaalt uiteindelijk terug en blijft bij u thuis, terwijl de belegger winst heeft gemaakt. Dat is een simplistisch overzicht, maar het is in wezen het soort beleggen dat DASP heeft opgezet om aan te moedigen.
• Als u in een van de geografisch gerichte pools (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark) woont, kunnen ze in feite slechts 50% van de leningen die zij uit die pool kopen, uitsluiten, met een foutmarge van 10%. De FHA heeft 'Uitvalsstabilisatie-uitkomsten' geschetst: ze zorgen ervoor dat u begint met het terugbetalen van uw hypotheek, u helpen bij het doen van een korte verkoop en anderen, en ze nemen geen marktafscherming op zich. Kopers moeten voldoen aan een quotagequentie van ~ 50% van de resultaten van de stabilisatie van de buurlanden. Als ze dat niet doen, moeten ze de FHA terugbetalen. Omdat uw kans op marktafscherming in feite 100% was voordat uw lening werd gekocht, is een limiet van ~ 50% een stap hoger.
• Afscherming is duur. Een studie van de Federal Reserve Bank of Chicago schatte dat verhinderingen een bank kosten van gemiddeld $ 50.000.Hoewel er natuurlijk geen garanties zijn, is het onwaarschijnlijk dat beleggers deze eigendommen zouden opkopen met als doel een groot aantal van hen af ​​te schermen.

Tot dusverre hebben investeerders DASP verwelkomd - het is een uitbreiding van een proefprogramma waar de FHA al veel belangstelling voor heeft. Het JPMorgan Securitized Product Weekly van vorige week, een onderzoeks- en strategiecommentaar gericht op beleggers, wees op de omhelzing door de markt van DASP, wijzend op het besluit van de FHA om te streven naar het verkopen van 9.000 hypotheken dit kwartaal, een stijging ten opzichte van het oorspronkelijke doel van 5.000. Hoewel het misschien niet op uw hart gaat, is de zwervende Amerikaanse huizenmarkt ook niet geweldig geweest voor investeerders, en veel fondsen zoeken naar noodlijdende hypotheekinvesteringsstrategieën, in plaats van te vechten tegen de trend dat minder leners kunnen terugbetalen. Mortgage bond-pionier Lewis Ranieri, beschreven in Michael Lewis's "Liars Poker" als een meedogenloze Wall Street-profiteur, exploiteert nu het Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, dat warme en verwarde strategieën gebruikt, zoals het sturen van afgeschermde huiseigenaren gratis cadeaubonnen om te krijgen om een ​​aflossingsplan uit te werken met een servicer.

Maar misschien brengt een wijziging, een nieuwe servicer en een verblijf op afscherming u nog steeds niet naar waar u moet zijn. Als al het andere faalt, geeft DASP aan dat de koper moet proberen een korte verkoop te gebruiken, wat betekent dat de woning wordt verkocht voor minder dan het verschuldigde bedrag op de hypotheek. Korte verkopen zijn vaak een betere uitkomst voor kredietnemers dan afscherming - ze vernietigen niet altijd je credit score, bijvoorbeeld.

Terwijl slechts 9.000 huiseigenaren momenteel de voordelen van DASP krijgen, wordt vaak opgemerkt dat president Obama onder grote druk staat om de Amerikaanse huizenmarkt te verbeteren om zijn status te verbeteren bij de verkiezingen van 2012. Misschien is een supergrote DASP de oplossing waarnaar hij op zoek is.

Afbeelding van huiseigenaar via Shutterstock