Hoe demografie de verkoop van uw huis zal stimuleren

Van Anthony Isola

Lees meer over Anthony op onze site Vraag een adviseur

In de komende paar jaar zouden de Verenigde Staten een dramatische toename van de vraag naar woningen moeten zien. Dit is geen wishful thinking. Onderliggende demografische trends maken het bijna onvermijdelijk.

Het is gemakkelijk om afgemat te worden als je naar de vastgoedmarkt kijkt. De epische ineenstorting van de prijzen die in 2007 begon, zorgde ervoor dat een hele generatie permanent littekens had. Die ineenstorting werd voorafgegaan door een bubbel - gevoed door een zeer eenvoudig monetair beleid, belachelijk lakse normen voor leningen en onrealistische verwachtingen - die de prijzen naar zo'n fundamenteel onhoudbare niveau dreef dat sommige huizen die op het hoogtepunt van de waanzin werden gekocht, meer dan 80% van hun waarde verloren.

Velen geloven dat de vier gevaarlijkste woorden in beleggen zijn: "Het is deze keer anders." In dit geval kunnen de nee-zeggers echter ongelijk hebben. Zowel de indicatoren op de korte als de lange termijn voor de woningmarkt zijn positief.

De woningbouw in de VS (het aantal huizen dat begint met de bouw) is gestegen naar het hoogste niveau sinds oktober 2007, volgens de afdeling Handel. En in een recent onderzoek rapporteerden Amerikaanse thuisbouwers hun hoogste betrouwbaarheidsniveau sinds 2005.

Deze statistieken zijn bemoedigend, maar de demografische verschuiving op de lange termijn is het meest veelbelovend. De millenniumgeneratie, die na 1986 is geboren, heeft een huiseigendomscijfer dat aanzienlijk lager is dan dat van eerdere generaties. Tenzij u denkt dat deze personen zullen doorgaan zoals ze zijn voor onbepaalde tijd - het uitstellen van huwelijk en kinderen, wonen bij hun ouders of het huren van appartementen - zouden we een substantiële verschuiving van het percentage huiseigenaren in het komende decennium moeten zien.

Zoals gemeld door Daniel Rohr in Morningstar Magazine, ligt het aandeel jonge mannen dat bij hun ouders woont op een uitzonderlijk hoog niveau van 17,7%. Het aantal huiseigenaren onder huishoudens onder leiding van 30- tot 34-jarigen is sinds 2005 gedaald van 57% tot 47%.

Mensen wachten nog langer om te trouwen. Van 2005 tot 2014 steeg de gemiddelde leeftijd bij het eerste huwelijk 2,2 jaar voor mannen en 1,7 jaar voor vrouwen. Ter vergelijking, het duurde meer dan twee decennia in het verleden om die naald zoveel mogelijk te verplaatsen zoals we de afgelopen negen jaar hebben gezien. Leeftijd van het huwelijk is een sleutelgetal voor de vraag naar woningen, omdat getrouwde stellen een grotere kans hebben om een ​​huis te kopen.

Deze feiten over millennials zijn enorm belangrijk voor het positieve verhaal over huisvesting. Millennials zijn de grootste generatie in de geschiedenis van de Verenigde Staten - in aantal overtroffen zelfs de babyboomers geboren tussen 1945 en 1964. De manier waarop ze hun geld uitgeven, zal diepgaande gevolgen hebben voor onze economie.

De babyboomers zelf zullen een rol spelen bij het versterken van de vastgoedprijzen. De gegevens van Morningstar laten zien dat het niveau van eigenwoningbezit pas op ongeveer de leeftijd van 75 begint te dalen. Dit zal nog eens 15 jaar duren voordat het grootste deel van de babyboomers hun huizen in grote aantallen begint te verkopen. Dit zal het aanbod van beschikbare woningen voor de komende tien jaar verder beperken.

Hoewel deze gegevens positief zijn voor de Amerikaanse onroerendgoedmarkt en onze economie in het algemeen, zijn er verschillende waarschuwingen. Degenen die hopen op een terugkeer van de gloriedagen van de vroege jaren 2000 zullen zeer teleurgesteld zijn. Strengere kredietnormen en bankvoorschriften hebben het veel moeilijker gemaakt om een ​​hypotheek te krijgen.

Daarnaast hebben we misschien de bodem gezien voor hypotheektarieven. De Federal Reserve staat op het punt de rentetarieven te verhogen. Hoewel er niets dramatisch wordt verwacht, zal de komende jaren naar verwachting een verschuiving plaatsvinden naar meer normale tarieven. Dit maakt een huis moeilijker te betalen.

Historisch gezien zijn de huizenprijzen de afgelopen eeuw met ongeveer 2% -3% per jaar gestegen. Negeer deze gegevens op eigen risico. Zelfs als we het historische percentage verdubbelen, zou dit betekenen dat het komende decennium jaarlijks met 4% -6% zal stijgen. Hoewel dat leuk zou zijn, zou het je zeker niet rijk maken. Nu de inflatie en andere kosten in rekening zijn gebracht, kunnen velen nog steeds naar een negatief reëel rendement kijken.

Wat zou je moeten doen? Als u een first-time koper bent, zou u in goede vorm moeten zijn. Een andere historische ineenstorting van de behuizing lijkt een gebeurtenis met een lage waarschijnlijkheid te zijn. Koop een huis om erin te leven, niet als een investering waarvan u verwacht dat u rijk zult worden.

Onroerend goed is erg regionaal, en je kunt grote schommelingen in prijzen zien, afhankelijk van in welk deel van het land je woont. De bottom line is echter dat als je een huis wilt kopen om een ​​gezin groot te brengen in plaats van te spiegelen, er is een goede kans dat je het kunt doen zonder je shirt te verliezen.

Zet minstens 10% lager, sluit een plain-vanilla 30 jaar vaste rente-hypotheek en ga verder met het leven van je leven. Laat je niet in de waan dat je een vastgoedmagnaat wordt en dat het goed zou moeten komen.

Dit artikel verschijnt ook bij Nasdaq.

Afbeelding via iStock.