Kopen of niet kopen - Overzicht van gebeurtenissen
OVERZICHT: Dit waren de hoogtepunten van 2018 op social media
UPDATE (28/01/14): VOLLEDIGE VIDEO VAN HET EVENEMENT IS NU BESCHIKBAAR
**********************************************************************************************************************************************************************
We hadden het voorrecht Ryan Richard van McGuire Real Estate en Roberto Rivera van First Republic Bank gisteravond te mogen ontvangen op het hoofdkwartier van Investmentmatome. Voor degenen die het evenement hebben gemist, hier zijn enkele hoogtepunten. We plaatsen hier clips wanneer ze klaar zijn. Live tweet-stream is beschikbaar op #BuyOrRentSF
Waarom zou ik kopen?
- Ryan benadrukte het belang van het onderscheid tussen emotionele (ik wil mijn eigen muren schilderen, op loopafstand van scholen) en financiële (profiteer van prijswaardering, diversificatie portfolio) motivaties
- Emotionele en financiële motivaties kunnen soms in conflict zijn; partners kunnen aan de andere kant van het spectrum zitten qua motivaties - Vergeet niet om ze te bespreken terwijl u overweegt om te kopen
- Handige tool op de NYTimes om de eerste keer te lezen hoe lang het kan duren om zelfs bij een aankoop te breken, gezien uw huidige huursituatie
Een aankoop financieren
3 belangrijke dingen bepalen de betaalbaarheid / in aanmerking komende lening
- Kredietwaardigheid
- Totale schuld / bruto Jaarinkomen mag niet groter zijn dan 4,5x
- Contante en liquide instrumenten beschikbaar voor aanbetaling
De aanbetaling doen
Ryan benadrukte dat het maken van aanbetalingen en winnende aanbiedingen de twee grote hindernissen zijn die zijn klanten in San Francisco moeten nemen. Hij merkte op dat deze twee zaken hand in hand gaan. Hoe groter de aanbetaling%, hoe aantrekkelijker het aanbod (grotere zekerheid van sluiten) voor de verkoper. Hij begint te s ee een relatief nieuw financieel instrument op de markt voor woningaankopen: financiering van eigen vermogen
Hoe werkt financiering met eigen vermogen?
- Financieringsmaatschappij biedt een deel van de aanbetaling in ruil voor een percentage van de toekomstige waardeverandering van de woning
- Een typische structuur is 50% van de aanbetaling in ruil voor 40% van de toekomstige waardewijziging (aandelen in positieve en negatieve scenario's)
- Kopers hebben de mogelijkheid om uit de overeenkomst te betalen en het eigen vermogen na 3 jaar terug te kopen (op dat moment zal een onafhankelijke beoordeling worden uitgevoerd om de terugkoopkosten te bepalen)
Hoe beïnvloeden de nieuwe CFPB-regels leners?
Roberto zei dat strengere acceptatienormen al de afgelopen jaren effect hebben gehad - als je in 2013 in aanmerking kwam voor een lening, kom je waarschijnlijk in 2014 in aanmerking
Op zoek naar een huis
Waarom zou je in het tijdperk van apps en websites een agent inhuren?
- Schattingen 15-20% van de SF-verkoop in 2013 gebeurde buiten de markt - a goed agent kan potentiële kopers toegang geven tot pocketvermeldingen / "coming soon" -aanbiedingen
CONDO / TIC / CO-OP - Wat zijn zij en hoe beïnvloeden zij financieringsmogelijkheden?
- CONDO - De meest rechtlijnige van de drie, is feitelijk eigenaar van de eenheid en deelt vervolgens de gemeenschappelijke ruimtes. Elke unit heeft een aparte titel.
- TIC (Total-in-common) - U bezit een percentage van een onverdeelde eigenschap. Eén titel, meerdere eigenaren. Eén titel betekent dat wanneer mensen in- of uitchecken, de lening moet worden geherfinancierd. Hierdoor ontstaat er meer gedoe voor banken, waardoor ze minder geneigd zijn meer geld uit te lenen / in rekening te brengen voor TIC-leningen. Leningprijsstelling is een functie van het beroep dat een bank moet doen om zijn geld terug te krijgen. TIC-leningen komen ook niet in aanmerking voor verkoop op de secundaire markt, waardoor ze minder aantrekkelijk worden voor banken.
- CO-OP- Inkoop van aandelen in een niet-beursgenoteerd bedrijf (dat eigenaar is van het gebouw). Coops hebben vaak strengere acceptatievereisten dan de banken zelf (die hogere aanbetalingsbedragen vereisen)
Lijstprijs - Zoveel dingen lijken boven lijst te verkopen, waarom is dat?
- De catalogusprijs is niet gelijk aan de marktprijs - lagere catalogusprijzen zijn een strategie die door sommige verkopers wordt gebruikt om meer interesse / meerdere biedingen te genereren
- Bijzonder probleem in San Francisco, minder gangbaar buiten de stad
- Als het te mooi klinkt om waar te zijn, is dit waarschijnlijk - controleer vergelijkbare transacties in het gebied om een beter gevoel te krijgen voor 'marktprijs', zodat u een concurrerend aanbod kunt doen
Een aanbieding winnen - welke strategieën kunnen kopers hanteren?
Wanneer u overweegt om een aanbieding te winnen, houd dan rekening met het perspectief van een verkoper:
- Aantrekkelijkheid van aanbod - hoe goed is het kopnummer
- Zekerheid van dichtbij:% aanbetaling
- Zekerheid van dichtbij: # onvoorziene omstandigheden
- 2014 – Jaar van de Condo (48.000 eenheden goedgekeurd vorig jaar) in San Francisco; toegenomen aanbod mei help condo prijzen verzachten
- Kijkend naar stedenbouwkundige projecten kan een beeld geven van wat sommige nieuwe en opkomende wijken kunnen zijn: Cesar Chavez, South Mission, Nopa
- SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
- East Bay: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
- Marin: Larkspur en Corte Madera worden aantrekkelijker door directe buslijnen naar SF
