No-Closing-kostenherfinanciering: is het geschikt voor u?

Een no-closing-kosten hypotheek klinkt misschien te mooi om waar te zijn. Maar als de herfinancieringspercentages gunstig zijn - maar de voorafbetaalde kosten samenschrapen, ontmoedigt u u om uw hypotheek niet te herfinancieren - een herfinanciering met geen sluitingskosten kan de moeite waard zijn om te overwegen. Vooral als je van plan bent nog maar een paar jaar in je huis te blijven.

Hoe een herfinancieren zonder kosten werkt

De kosten van het sluiten kunnen oplopen tot 3% tot 6% van uw hoofdsaldo, aldus de Federal Reserve Board. Dit zijn de kosten voor een beoordeling, zoeken naar titels, registratiekosten en de rest. Maar kredietverstrekkers zullen vaak "no-closing-cost" hypotheken verpakken voor gekwalificeerde kredietnemers. Dit kan op een aantal manieren worden bereikt.

Het opladen van een hogere rente. De kredietgever kan de kosten van een herfinanciering zonder sluitingskosten dekken door de rente op de lening te verhogen. Op die manier zal de geldschieter het allemaal weer goedmaken, en mogelijk nog veel meer in de tijd, terwijl hij meer leningen aan zijn hypotheekafdeling lanceert.

Het inpakken van de kosten in de financiering. Of, de kredietgever kan de "niet-kosten" herfinancieringskosten in de totale hoofdsaldo die u verschuldigd bent. Het is een andere methode met hetzelfde resultaat: een hogere betaling, omdat de kosten plus rente worden betaald gedurende de looptijd van de lening.

Voors en tegens van een no-closing-kosten herfinancieren

Voors:

• Geen vooruitbetaalde kosten betaald bij afsluiten
• Het niet betalen van grote upfront fees betekent een korter break-even punt
• Het betalen van nul kosten maakt het gemakkelijker om de rentetarieven van geldverstrekkers te vergelijken

nadelen:

• U bent een hogere maandelijkse betaling verschuldigd
• U zult waarschijnlijk meer rente betalen over de looptijd van de lening

Wanneer kies je een herfinancering zonder herfinancieren?

In de hoop snel naar een ander huis te verhuizen? De no-closing-kosten hypotheek herfinanciering kan voor u zijn. Als je van plan bent om een ​​paar jaar in een huis te blijven, kun je de vooruitbetaling die je toch zou betalen waarschijnlijk niet herfinancieren met herfinancieren.

En het is de enige optie - anders dan te wachten om te kopen - voor degenen die simpelweg niet de besparingen hebben om de directe afsluitkosten te dekken.

Niet elke kredietverstrekker biedt echter een no-closing-cost optie. Volgens onderzoek van Investmentmatome adverteren slechts enkele geldschieters openlijk zonder kosten voor herfinanciering. In feite was de Amerikaanse bank een van de weinige nationale kredietverstrekkers die we promootten voor een specifiek herfinancieringsprogramma met nulsluitingkosten.

Het loont om rond te kijken met een paar verschillende geldverstrekkers, omdat lokale banken en kredietverenigingen waarschijnlijk eerder zullen adverteren voor deze opties.

" MEER: Hoeveel is mijn huis waard?

Het nadeel van een herfinanciering zonder kosten

Als u voor langere tijd achterop gaat, moet u overwegen om de afsluitingskosten vooraf te betalen. Het is gewoon een kwestie van wat rekenwerk doen.

Terwijl uw vooraf gemaakte kosten worden verlaagd met een niet-sluitende kostenherfinanciering, is het resultaat een hogere betaling en mogelijk aanzienlijk meer rente die over de looptijd van de lening wordt betaald. Lenders kunnen ook een voorziening voor vervroegde aflossing aan de lening toevoegen om u te ontmoedigen om opnieuw te financieren voordat zij hun kosten hebben terugverdiend.

De cijfers uitvoeren

Om een ​​verstandige beslissing te nemen, vraagt ​​u de kredietverstrekkers die u overweegt een analyse te geven van de afsluitingskosten, evenals het verschil in rentevoet en betalingen voor een niet-sluitende kostenherfinanciering in vergelijking met een lening met vooruitbetaalde vergoedingen. Met een aanvraag verstrekt elke geldschieter een officiële leeninschatting met details over de kosten en voorwaarden die deze bieden.

Nu kunt u het "break-even" -punt berekenen voor hoe lang het zou duren om de sluitingskosten van een lening terug te vorderen en dat te vergelijken met de hypotheekvrije kosten. Stel dat uw afsluitingskosten voor een lening in totaal $ 3.500 bedragen. U kunt uw break-evenperiode als volgt berekenen:

Hoe uw break-even punt te berekenen

Bereken de maandelijkse besparingen van uw bestaande huisbetaling ten opzichte van uw nieuwe, lager geherfinancierde maandelijkse betaling. We gebruiken een besparing van $ 150 als voorbeeld. (Voorbeeld: $ 1.200 - $ 1.050 = maandelijkse besparing van $ 150)

Uw effectieve belastingtarief van 1 aftrekken. We gebruiken een belastingschijf van 25%. (Voorbeeld: 1 - 0.25 = 0.75)

Vermenigvuldig uw maandelijkse besparingen met uw tarief na belasting. Dit zijn uw besparingen na belastingen. ($ 150 x 0,75 = $ 113)

Verdeel de geschatte sluitingskosten door uw besparingen na belasting om het aantal maanden break-even te krijgen. ($ 3.500 / $ 113 = 31 maanden)

In dit voorbeeld zou het 31 maanden duren om de sluitingskosten voor een standaard herfinanciering terug te verdienen. Als u van plan bent om minimaal drie jaar bij u thuis te blijven, kunt u de vooraf verschuldigde vergoedingen voor uw herfinanciering terugkrijgen.

Nu kunt u dat vergelijken met de verhoogde rente en betaling van de herfinancie- ring zonder kosten, rekening houdend met hoe lang u van plan bent om thuis te blijven.

Wil je dat we de wiskunde voor je doen? Met behulp van de Investmentmatome-herfinancieringscalculator voert u de voorwaarden van de herfinanciering in zonder afsluitingskosten en vervolgens worden de voorwaarden van de standaard herfinancieren met vooraf verschuldigde kosten. De calculator geeft uw break-even punten weer, evenals maandelijkse betalingen en besparingen.

Meer van Investmentmatome

• Vind de beste herfinancieringsratio
• Hoe herfinancier je je hypotheek
• Vergelijk hypotheekfinancieringsfinanciers

Bijgewerkt op 3 augustus 2017.